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屋苑評分

逸瓏評分、呎價區間同議價空間

逸瓏（九龍塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

九龍塘返回香港屋苑評分

逸瓏

九龍塘 · 信置

總單位數: 120
年換手率: 4.2%
落成年份: 2011–2011
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.5%
淨租金回報: 2.11%

博晉屋苑評分

59／100

實用呎價區間

HK$20,671–HK$24,514

中位呎價 HK$22,593 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$3,080 萬 – HK$3,653 萬

區間中位 HK$33,662,825

逸瓏位於九龍塘，約 120 個單位，2011–2011 年落成。每年約有 4.2% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.11%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 32/100
回報: 56/100
通勤: 78/100
樓齡: 80/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 32/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 56/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 78/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 80/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站14 min

觀塘／九龍灣20 min

啟德／九龍城16 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 1,039–2,354 ft²

此面積估算樓價

HK$3,366 萬

此面積估算月租

HK$77,480

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
4 房	1,039 ft²	HK$2,347 萬	HK$54,028
3 房	1,400 ft²	HK$3,163 萬	HK$72,800
4 房	1,488 ft²	HK$3,362 萬	HK$77,376
4 房	1,490 ft²	HK$3,366 萬	HK$77,480
4 房	1,686 ft²	HK$3,809 萬	HK$87,672
4 房	2,256 ft²	HK$5,097 萬	HK$117,312

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$1,009,885	HK$504,942
5%	HK$1,683,141	HK$841,571
8%	HK$2,693,026	HK$1,346,513

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$22,653	1
中原地產 Centanet	—	HK$27,092	1
美聯物業 Midland	HK$22,653–HK$35,378	HK$22,653	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 1490 ft²

HK$77,480

租金呎價（每月）

HK$52.0

屋苑平均月租

HK$80,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

4 房 · 1,039 ft² · HK$54,0283 房 · 1,400 ft² · HK$72,8004 房 · 1,488 ft² · HK$77,3764 房 · 1,490 ft² · HK$77,4804 房 · 1,686 ft² · HK$87,6724 房 · 2,256 ft² · HK$117,312

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 11放租單位: 2已累積 26 宗成交紀錄

目前最抵：逸瓏，叫價較我們的估算低約 26%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
逸瓏	放售	1,060 ft²	HK$1,800 萬	HK$2,252 萬 – HK$2,632 萬	-26%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
逸瓏	放租	1,662 ft²	HK$75,000	HK$80,374 – HK$92,474	-13%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
逸瓏	放售	1,662 ft²	HK$4,500 萬	HK$3,532 萬 – HK$4,127 萬	+18%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看
逸瓏	放售	1,100 ft²	HK$3,300 萬	HK$2,337 萬 – HK$2,731 萬	+30%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
逸瓏	放售	1,300 ft²	HK$4,200 萬	HK$2,762 萬 – HK$3,228 萬	+40%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
逸瓏	放售	1,400 ft²	HK$5,000 萬	HK$2,975 萬 – HK$3,476 萬	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看
逸瓏	放售	1,600 ft²	HK$6,200 萬	HK$3,400 萬 – HK$3,973 萬	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看
逸瓏	放售	1,700 ft²	HK$6,800 萬	HK$3,612 萬 – HK$4,221 萬	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看
逸瓏	放售	1,800 ft²	HK$7,500 萬	HK$3,825 萬 – HK$4,469 萬	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月8日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：25｜可信度：高｜ ±7.8%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 -0.08%）及成交日期（每月 -0.51%）調整；模型解釋度 93%。

議價目標價

HK$2,867 萬

可望節省

HK$1,333 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$666 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-21	逸瓏高層	1,662 ft²	HK$3,765 萬	HK$22,653
2026-08-21	逸瓏 3 A	1,662 ft²	HK$3,765 萬	HK$22,653
2026-05-20	逸瓏	1,650 ft²	HK$3,900 萬	HK$23,636
2026-05-20	逸瓏 G A	1,650 ft²	HK$3,900 萬	HK$23,636
2026-04-17	逸瓏	1,686 ft²	HK$4,150 萬	HK$24,114
2026-04-17	逸瓏 8 B	1,686 ft²	HK$4,150 萬	HK$24,614
2026-04-16	逸瓏	1,650 ft²	HK$3,900 萬	HK$23,636
2026-04-13	逸瓏	2,256 ft²	HK$7,840 萬	HK$34,752
2026-04-13	逸瓏 10 A	2,175 ft²	HK$7,840 萬	HK$36,046
2026-03-25	逸瓏	1,686 ft²	HK$4,150 萬	HK$24,114
2025-10-22	逸瓏	1,490 ft²	HK$3,080 萬	HK$20,671
2025-10-22	逸瓏 1 B	1,490 ft²	HK$3,080 萬	HK$20,671
2025-10-10	逸瓏	1,490 ft²	HK$3,080 萬	HK$20,671
2025-07-14	逸瓏 2 C	1,057 ft²	HK$1,800 萬	HK$17,029
2025-07-14	逸瓏	1,060 ft²	HK$1,800 萬	HK$16,981
2025-07-13	1座 2 C室	1,060 ft²	HK$1,800 萬	HK$16,981
2025-07-11	逸瓏	1,482 ft²	HK$3,200 萬	HK$21,592
2025-07-10	5座 G B室	1,482 ft²	HK$3,200 萬	HK$21,592
2024-10-22	1座 9 A室	2,166 ft²	HK$7,000 萬	HK$32,318
2024-05-07	5座 3 A室	1,488 ft²	HK$3,200 萬	HK$21,505
2024-01-31	5座 8 A室	1,489 ft²	HK$3,938 萬	HK$26,447
2021-10-25	5座 1 B室	1,490 ft²	HK$3,080 萬	HK$20,671
—	3座 3 A室	1,662 ft²	HK$3,765 萬	HK$22,653
—	5座 10 A室	2,256 ft²	HK$7,840 萬	HK$34,752
—	3座 8 B室	1,686 ft²	HK$4,150 萬	HK$24,614
—	3座 G A室	1,650 ft²	HK$3,900 萬	HK$23,636

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。