屋苑評分

逸瓏評分、呎價區間同議價空間

逸瓏（九龍塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

逸瓏位於香港九龍塘，共 120 個單位，2011 年入伙；實用呎價約 HK$20,671–HK$29,449，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.5%，每年約 4.2% 單位成交。

九龍塘返回香港屋苑評分

逸瓏

九龍塘 · 信置

總單位數: 120
年換手率: 4.2%
落成年份: 2011–2011
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.5%
淨租金回報: 2.11%

博晉屋苑評分

59／100

實用呎價區間

HK$20,671–HK$24,614

中位呎價 HK$22,643 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$3,436 萬 – HK$4,091 萬

區間中位 HK$37,631,835

逸瓏位於九龍塘，約 120 個單位，2011–2011 年落成。每年約有 4.2% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.11%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 32/100
回報: 56/100
通勤: 78/100
樓齡: 80/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 32/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 56/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 78/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 80/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站14 min

觀塘／九龍灣20 min

啟德／九龍城16 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 1,039–2,354 ft²

此面積估算樓價

HK$3,763 萬

此面積估算月租

HK$96,396

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
3 房	1,039 ft²	HK$2,353 萬	HK$60,262
4 房	1,400 ft²	HK$3,170 萬	HK$81,200
4 房	1,488 ft²	HK$3,369 萬	HK$86,304
4 房	1,662 ft²	HK$3,763 萬	HK$96,396
4 房	1,750 ft²	HK$3,962 萬	HK$101,500
4 房	2,256 ft²	HK$5,108 萬	HK$130,848

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$1,128,955	HK$564,478
5%	HK$1,881,592	HK$940,796
8%	HK$3,010,547	HK$1,505,273

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$22,653–HK$39,000	HK$22,653	1
中原地產 Centanet	—	—	0
美聯物業 Midland	HK$22,653–HK$35,588	—	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 1662 ft²

HK$96,396

租金呎價（每月）

HK$58.0

屋苑平均月租

HK$76,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

3 房 · 1,039 ft² · HK$60,2624 房 · 1,400 ft² · HK$81,2004 房 · 1,488 ft² · HK$86,3044 房 · 1,662 ft² · HK$96,3964 房 · 1,750 ft² · HK$101,5004 房 · 2,256 ft² · HK$130,848

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 11放租單位: 2已累積 66 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-21	1座高層 4房	1,662 ft²	HK$3,765 萬	HK$22,653
2026-08-21	逸瓏高層	1,662 ft²	HK$3,765 萬	HK$22,653
2026-08-21	逸瓏 3 A	1,662 ft²	HK$3,765 萬	HK$22,653
2026-08-21	逸瓏 3 A室	1,662 ft²	HK$3,765 萬	HK$22,653
2026-05-20	逸瓏 G A	1,650 ft²	HK$3,900 萬	HK$23,636
2026-05-20	逸瓏地下 A室	1,650 ft²	HK$3,900 萬	HK$23,636
2026-05-20	1座高層 4房	1,650 ft²	HK$3,900 萬	HK$23,636
2026-05-20	逸瓏	1,650 ft²	HK$3,900 萬	HK$23,636
2026-04-17	逸瓏	1,686 ft²	HK$4,150 萬	HK$24,114
2026-04-17	逸瓏 8 B室	1,686 ft²	HK$4,150 萬	HK$24,164
2026-04-17	逸瓏 8 B	1,686 ft²	HK$4,150 萬	HK$24,614
2026-04-17	1座高層 4房	1,686 ft²	HK$4,150 萬	HK$24,114
2026-04-16	逸瓏	1,650 ft²	HK$3,900 萬	HK$23,636
2026-04-16	1座高層 4房	1,650 ft²	HK$3,900 萬	HK$23,636
2026-04-13	逸瓏	2,256 ft²	HK$7,840 萬	HK$34,752
2026-04-13	逸瓏 10 A室	2,175 ft²	HK$7,840 萬	HK$36,046
2026-04-13	1座高層 4房	2,256 ft²	HK$7,840 萬	HK$34,752
2026-04-13	逸瓏 10 A	2,175 ft²	HK$7,840 萬	HK$36,046
2026-04-01	逸瓏 8 A室	1,489 ft²	HK$3,930 萬	HK$26,447
2026-03-25	1座高層 4房	1,686 ft²	HK$4,150 萬	HK$24,114
2026-03-25	逸瓏	1,686 ft²	HK$4,150 萬	HK$24,114
2025-10-22	逸瓏 1 B室	1,490 ft²	HK$3,080 萬	HK$20,671
2025-10-22	逸瓏	1,490 ft²	HK$3,080 萬	HK$20,671
2025-10-22	逸瓏 1 B	1,490 ft²	HK$3,080 萬	HK$20,671
2025-10-22	1座高層 4房	1,490 ft²	HK$3,080 萬	HK$20,671
2025-10-10	逸瓏	1,490 ft²	HK$3,080 萬	HK$20,671
2025-10-10	1座高層 3房	1,490 ft²	HK$3,080 萬	HK$20,671
2025-07-14	1座高層 3房	1,060 ft²	HK$1,800 萬	HK$16,981
2025-07-14	逸瓏 2 C	1,057 ft²	HK$1,800 萬	HK$17,029
2025-07-14	逸瓏 2 C室	1,057 ft²	HK$1,800 萬	HK$17,029

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由逸瓏本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

逸瓏呎價幾錢？

逸瓏現時實用呎價約 HK$20,671–HK$29,449，中位約 HK$25,060。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

逸瓏一個單位大約幾錢？

按今日區間，逸瓏一個中等面積單位約 HK$3,763萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

逸瓏最新成交點？

我們持有的逸瓏最新成交為 2026 年 8 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

逸瓏租金回報幾多？

毛租金回報約 2.5%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.11%，參考中位月租約 HK$76,000。

逸瓏管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

逸瓏係幾年樓？

逸瓏於 2011 年入伙，樓齡約 15 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

逸瓏有幾多個單位？

共 120 個單位，每年約 4.2% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

逸瓏返中環要幾久？

由九龍塘搭公共交通去中環約 24 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

逸瓏議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在逸瓏議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買逸瓏仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

九龍塘其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係逸瓏。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。