屋苑評分

尚御評分、呎價區間同議價空間

尚御（九龍塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

尚御位於香港九龍塘，共 103 個單位，2011 年入伙；實用呎價約 HK$14,746–HK$23,256，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.9%，每年約 4.9% 單位成交。

九龍塘返回香港屋苑評分

尚御

九龍塘 · 和記黃埔/奇創有限公司

總單位數: 103
年換手率: 4.9%
落成年份: 2011–2011
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.42%

博晉屋苑評分

65／100

實用呎價區間

HK$13,649–HK$16,991

中位呎價 HK$15,320 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$2,181 萬 – HK$2,715 萬

區間中位 HK$24,481,360

尚御位於九龍塘，約 103 個單位，2011–2011 年落成。每年約有 4.9% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.42%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 37/100
回報: 71/100
通勤: 78/100
樓齡: 80/100
發展商: 85/100

流通性權重 30% · 37/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 71/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 78/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 80/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 85/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站14 min

觀塘／九龍灣20 min

啟德／九龍城16 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 981–1,614 ft²

此面積估算樓價

HK$2,448 萬

此面積估算月租

HK$68,714

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
3 房	981 ft²	HK$1,503 萬	HK$42,183
3 房	989 ft²	HK$1,515 萬	HK$42,527
4 房	1,355 ft²	HK$2,076 萬	HK$58,265
4 房	1,598 ft²	HK$2,448 萬	HK$68,714
4 房	1,601 ft²	HK$2,453 萬	HK$68,843
4 房	1,614 ft² · 建築面積 2,099 ft²	HK$2,473 萬	HK$69,402

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$734,441	HK$367,220
5%	HK$1,224,068	HK$612,034
8%	HK$1,958,509	HK$979,254

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$12,203–HK$16,991	HK$16,991	1
中原地產 Centanet	HK$14,746–HK$23,256	—	0
美聯物業 Midland	HK$16,891–HK$20,479	HK$16,991	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 1598 ft²

HK$68,714

租金呎價（每月）

HK$43.0

屋苑平均月租

HK$41,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

3 房 · 981 ft² · HK$42,1833 房 · 989 ft² · HK$42,5274 房 · 1,355 ft² · HK$58,2654 房 · 1,598 ft² · HK$68,7144 房 · 1,601 ft² · HK$68,8434 房 · 1,614 ft² · HK$69,402

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 12放租單位: 1已累積 59 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-07-27	尚御地庫1 P42號	—	HK$260 萬	—
2026-07-14	尚御 8樓 D室	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-07-14	尚御 2座 8樓 D室	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-07-14	1座不詳 4房	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-07-14	1座高層	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-07-14	1座高層連車位	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-07-13	2座 8 D	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-07-13	2座 8樓 D室	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-07-13	2座高層 D室	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-07-10	尚御地庫2 P99號	—	HK$246 萬	—
2026-06-18	2座高層	1,355 ft²	HK$1,980 萬	HK$14,613
2026-06-18	1座不詳 4房	1,355 ft²	HK$1,980 萬	HK$14,613
2026-06-18	尚御 1樓 B室	1,355 ft²	HK$1,980 萬	HK$14,613
2026-06-18	尚御 1座 1樓 B室	1,355 ft²	HK$1,980 萬	HK$14,613
2026-06-18	1座中層連車位	1,355 ft²	HK$1,980 萬	HK$14,613
2026-06-17	1座 1樓 B室	1,355 ft²	HK$1,980 萬	HK$14,613
2026-06-17	1座 1 B	1,355 ft²	HK$1,980 萬	HK$14,613
2026-06-13	1座不詳 4房	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-06-13	1座高層	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-03-30	尚御 3座地下 B室	1,593 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,874
2026-03-30	尚御地下 B室	1,593 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,874
2026-03-30	1座不詳 4房	1,593 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,874
2026-03-30	1座高層連車位	1,593 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,874
2026-03-30	1座高層	1,593 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,874
2026-03-29	3座 G樓 B室	1,594 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,863
2026-03-29	3座 G B	1,594 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,863
2026-03-19	1座不詳 4房	1,593 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,874
2026-03-19	1座中層 4房	1,593 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,874
2026-03-19	2座高層	1,593 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,874
2026-02-26	1座中層連車位	981 ft²	HK$1,985 萬	HK$20,234

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由尚御本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

尚御呎價幾錢？

尚御現時實用呎價約 HK$14,746–HK$23,256，中位約 HK$19,001。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

尚御一個單位大約幾錢？

按今日區間，尚御一個中等面積單位約 HK$2,448萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

尚御最新成交點？

我們持有的尚御最新成交為 2026 年 7 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

尚御租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.42%，參考中位月租約 HK$41,000。

尚御管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

尚御係幾年樓？

尚御於 2011 年入伙，樓齡約 15 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

尚御有幾多個單位？

共 103 個單位，每年約 4.9% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

尚御返中環要幾久？

由九龍塘搭公共交通去中環約 24 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

尚御議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在尚御議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買尚御仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

九龍塘其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係尚御。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。