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屋苑評分

尚御評分、呎價區間同議價空間

尚御（九龍塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

九龍塘返回香港屋苑評分

尚御

九龍塘 · 和記黃埔/奇創有限公司

總單位數: 103
年換手率: 4.9%
落成年份: 2011–2011
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.42%

博晉屋苑評分

65／100

實用呎價區間

HK$14,613–HK$16,991

中位呎價 HK$15,802 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$2,275 萬 – HK$2,645 萬

區間中位 HK$24,603,714

尚御位於九龍塘，約 103 個單位，2011–2011 年落成。每年約有 4.9% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.42%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 37/100
回報: 71/100
通勤: 78/100
樓齡: 80/100
發展商: 85/100

流通性權重 30% · 37/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 71/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 78/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 80/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 85/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站14 min

觀塘／九龍灣20 min

啟德／九龍城16 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 981–1,614 ft²

此面積估算樓價

HK$2,460 萬

此面積估算月租

HK$66,951

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
3 房	981 ft²	HK$1,550 萬	HK$42,183
3 房	989 ft²	HK$1,563 萬	HK$42,527
4 房	1,355 ft²	HK$2,141 萬	HK$58,265
4 房	1,557 ft²	HK$2,460 萬	HK$66,951
4 房	1,600 ft²	HK$2,528 萬	HK$68,800
4 房	1,614 ft²	HK$2,550 萬	HK$69,402

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$738,111	HK$369,056
5%	HK$1,230,186	HK$615,093
8%	HK$1,968,297	HK$984,149

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$14,746–HK$23,256	—	0
美聯物業 Midland	HK$16,800–HK$20,300	HK$19,900	0
28Hse 千居	HK$14,250–HK$22,245	HK$16,991	2

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 1557 ft²

HK$66,951

租金呎價（每月）

HK$43.0

屋苑平均月租

HK$41,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

3 房 · 981 ft² · HK$42,1833 房 · 989 ft² · HK$42,5274 房 · 1,355 ft² · HK$58,2654 房 · 1,557 ft² · HK$66,9514 房 · 1,600 ft² · HK$68,8004 房 · 1,614 ft² · HK$69,402

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 13放租單位: 2已累積 22 宗成交紀錄

目前最抵：2座，叫價較我們的估算低約 16%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
2座	放售	990 ft²	HK$1,680 萬	HK$1,711 萬 – HK$2,301 萬	-16%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	1,614 ft²	HK$2,380 萬	HK$2,344 萬 – HK$3,166 萬	-14%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
3座	放租	989 ft²	HK$41,000	HK$39,550 – HK$45,504	-4%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
3座	放售	989 ft²	HK$1,950 萬	HK$1,709 萬 – HK$2,300 萬	-3%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
1座	放售	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$2,281 萬 – HK$3,069 萬	-2%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放售	981 ft²	HK$1,985 萬	HK$1,700 萬 – HK$2,287 萬	0%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放售	1,542 ft²	HK$2,800 萬	HK$2,281 萬 – HK$3,069 萬	+5%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放售	981 ft²	HK$2,100 萬	HK$1,700 萬 – HK$2,288 萬	+5%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	981 ft²	HK$45,000	HK$39,230 – HK$45,136	+7%	高於市值	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年9月10日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：17｜可信度：中｜ ±14.7%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.35）、樓層（每層 0.48%）及成交日期（每月 +1.02%）調整；模型解釋度 51%。

議價目標價

HK$2,537 萬

可望節省

HK$263 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$132 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-07-27	尚御地庫1 P42號	—	HK$260 萬	—
2026-07-14	1座高層連車位	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-07-14	尚御 8樓 D室	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-07-13	2座高層 D室	1,542 ft²	HK$2,620 萬	HK$16,991
2026-07-10	尚御地庫2 P99號	—	HK$246 萬	—
2026-06-18	尚御 1樓 B室	1,355 ft²	HK$1,980 萬	HK$14,613
2026-06-18	1座中層連車位	1,355 ft²	HK$1,980 萬	HK$14,613
2026-06-17	1座 1樓 B室	1,355 ft²	HK$1,980 萬	HK$14,613
2026-03-30	1座高層連車位	1,593 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,874
2026-03-30	尚御地下 B室	1,593 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,874
2026-03-29	3座 G樓 B室	1,594 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,863
2026-03-19	1座中層 4房	1,593 ft²	HK$2,688 萬	HK$16,874
2026-02-26	1座中層連車位	981 ft²	HK$1,985 萬	HK$20,234
2026-02-26	尚御 9樓 B室	981 ft²	HK$1,985 萬	HK$20,234
2026-02-25	2座 9樓 B室	981 ft²	HK$1,985 萬	HK$20,234
2025-08-13	尚御 3樓 A室	1,598 ft²	HK$1,950 萬	HK$12,203
2025-08-13	尚御地庫2 P73號	—	HK$350 萬	—
2025-08-12	1座 3樓 A室	1,600 ft²	HK$1,950 萬	HK$12,188
2025-08-04	1座中層 4房	1,598 ft²	HK$1,950 萬	HK$12,203
2025-07-30	尚御地庫2 P68號	—	HK$268 萬	—
2025-04-30	尚御地庫2 P83號	—	HK$180 萬	—
2025-04-27	2座 7樓 B室	988 ft²	HK$1,590 萬	HK$16,093

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。