屋苑評分

碧麗閣評分、呎價區間同議價空間

碧麗閣（九龍塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

碧麗閣位於香港九龍塘，共 269 個單位，1977 年入伙；實用呎價約 HK$10,519–HK$16,505，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 4.1%，每年約 4.5% 單位成交。

九龍塘返回香港屋苑評分

碧麗閣

九龍塘

總單位數: 269
年換手率: 4.5%
落成年份: 1977–1977
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 4.1%
淨租金回報: 3.49%

博晉屋苑評分

61／100

實用呎價區間

HK$12,000–HK$12,787

中位呎價 HK$12,394 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$852 萬 – HK$908 萬

區間中位 HK$8,799,385

碧麗閣位於九龍塘，約 269 個單位，1977–1977 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.49%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 38/100
回報: 100/100
通勤: 78/100
樓齡: 12/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 38/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 100/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 78/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 12/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站14 min

觀塘／九龍灣20 min

啟德／九龍城16 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 379–1,024 ft²

此面積估算樓價

HK$880 萬

此面積估算月租

HK$31,240

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
3 房	510 ft² · 建築面積 597 ft²	HK$632 萬	HK$22,440
3 房	589 ft² · 建築面積 715 ft²	HK$730 萬	HK$25,916
3 房	620 ft² · 建築面積 727 ft²	HK$768 萬	HK$27,280
3 房	710 ft²	HK$880 萬	HK$31,240
3 房	802 ft² · 建築面積 907 ft²	HK$994 萬	HK$35,288
3 房	1,024 ft²	HK$1,269 萬	HK$45,056

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$263,982	HK$131,991
5%	HK$439,969	HK$219,985
8%	HK$703,951	HK$351,975

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 49 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$10,519–HK$18,196	HK$12,696	4
中原地產 Centanet	HK$12,000–HK$18,196	HK$12,046	1
美聯物業 Midland	HK$12,567–HK$15,219	—	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 710 ft²

HK$31,240

租金呎價（每月）

HK$44.0

屋苑平均月租

HK$25,750/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

3 房 · 510 ft² · HK$22,4403 房 · 589 ft² · HK$25,9163 房 · 620 ft² · HK$27,2803 房 · 710 ft² · HK$31,2403 房 · 802 ft² · HK$35,2883 房 · 1,024 ft² · HK$45,056

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 10放租單位: 3已累積 66 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-18	碧麗閣 --	—	HK$750 萬	—
2026-09-18	碧麗閣	—	HK$750 萬	—
2026-09-18	碧麗閣 E座三樓 E1	589 ft²	HK$750 萬	HK$12,733
2026-09-18	碧麗閣 E座三樓 E1室	589 ft²	HK$750 萬	HK$12,733
2026-08-26	碧麗閣高層 3房	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,667
2026-08-26	碧麗閣 D座七樓 D4室	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,567
2026-08-26	碧麗閣	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,667
2026-08-26	碧麗閣 3房	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,568
2026-08-26	碧麗閣 D座七樓 D4	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,567
2026-08-25	D 7 D4室	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,657
2026-08-20	A 6 A4室	1,024 ft²	HK$1,230 萬	HK$12,012
2026-08-06	碧麗閣 3房	1,024 ft²	HK$1,230 萬	HK$12,012
2026-08-06	碧麗閣	1,024 ft²	HK$1,230 萬	HK$12,012
2026-08-04	碧麗閣	802 ft²	HK$1,077 萬	HK$13,429
2026-08-04	碧麗閣 3房	802 ft²	HK$1,077 萬	HK$13,429
2026-08-04	碧麗閣 B座七樓 B5室	802 ft²	HK$1,077 萬	HK$13,429
2026-08-04	碧麗閣 B座七樓 B5	802 ft²	HK$1,077 萬	HK$13,429
2026-08-04	碧麗閣高層 3房	802 ft²	HK$1,077 萬	HK$13,429
2026-08-03	B 7 B5室	802 ft²	HK$1,077 萬	HK$13,429
2026-07-27	碧麗閣高層 3房	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,667
2026-07-27	碧麗閣	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,667
2026-07-27	碧麗閣 3房	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,568
2026-07-16	碧麗閣 A座四樓 A1室	976 ft²	HK$1,248 萬	HK$12,787
2026-07-16	碧麗閣	976 ft²	HK$1,248 萬	HK$12,787
2026-07-16	碧麗閣 3房	976 ft²	HK$1,248 萬	HK$12,787
2026-07-16	碧麗閣高層 3房	976 ft²	HK$1,248 萬	HK$12,787
2026-07-16	碧麗閣 A座四樓 A1	976 ft²	HK$1,248 萬	HK$12,787
2026-07-15	碧麗閣 B座七樓 B1	800 ft²	HK$960 萬	HK$12,000
2026-07-15	碧麗閣	800 ft²	HK$960 萬	HK$12,000
2026-07-15	碧麗閣 B座七樓 B1室	800 ft²	HK$960 萬	HK$12,000

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由碧麗閣本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

碧麗閣呎價幾錢？

碧麗閣現時實用呎價約 HK$10,519–HK$16,505，中位約 HK$13,512。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

碧麗閣一個單位大約幾錢？

按今日區間，碧麗閣一個中等面積單位約 HK$880萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

碧麗閣最新成交點？

我們持有的碧麗閣最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

碧麗閣租金回報幾多？

毛租金回報約 4.1%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 3.49%，參考中位月租約 HK$25,750。

碧麗閣管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

碧麗閣係幾年樓？

碧麗閣於 1977 年入伙，樓齡約 49 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

碧麗閣有幾多個單位？

共 269 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

碧麗閣返中環要幾久？

由九龍塘搭公共交通去中環約 24 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

碧麗閣議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在碧麗閣議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買碧麗閣仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

九龍塘其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係碧麗閣。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。