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屋苑評分

碧麗閣評分、呎價區間同議價空間

碧麗閣（九龍塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

九龍塘返回香港屋苑評分

碧麗閣

九龍塘

總單位數: 269
年換手率: 4.5%
落成年份: 1977–1977
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 4.1%
淨租金回報: 3.49%

博晉屋苑評分

61／100

實用呎價區間

HK$12,000–HK$12,787

中位呎價 HK$12,394 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$960 萬 – HK$1,023 萬

區間中位 HK$9,914,800

碧麗閣位於九龍塘，約 269 個單位，1977–1977 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.49%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 38/100
回報: 100/100
通勤: 78/100
樓齡: 12/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 38/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 100/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 78/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 12/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站14 min

觀塘／九龍灣20 min

啟德／九龍城16 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 379–1,024 ft²

此面積估算樓價

HK$991 萬

此面積估算月租

HK$35,200

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	510 ft²	HK$632 萬	HK$22,440
3 房	556 ft² · 建築面積 687 ft²	HK$689 萬	HK$24,464
3 房	670 ft² · 建築面積 768 ft²	HK$830 萬	HK$29,480
3 房	800 ft²	HK$991 萬	HK$35,200
3 房	885 ft² · 建築面積 1,029 ft²	HK$1,097 萬	HK$38,940
3 房	1,024 ft²	HK$1,269 萬	HK$45,056

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$297,444	HK$148,722
5%	HK$495,740	HK$247,870
8%	HK$793,184	HK$396,592

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 49 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$12,696–HK$12,696	HK$12,696	4
中原地產 Centanet	HK$10,046–HK$17,910	HK$10,519	2
美聯物業 Midland	HK$12,657–HK$14,727	HK$12,657	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 800 ft²

HK$35,200

租金呎價（每月）

HK$44.0

屋苑平均月租

HK$27,150/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 510 ft² · HK$22,4403 房 · 556 ft² · HK$24,4643 房 · 670 ft² · HK$29,4803 房 · 800 ft² · HK$35,2003 房 · 885 ft² · HK$38,9403 房 · 1,024 ft² · HK$45,056

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 10放租單位: 3已累積 26 宗成交紀錄

目前最抵：碧麗閣，叫價較我們的估算低約 18%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
碧麗閣	放售	578 ft²	HK$608 萬	HK$706 萬 – HK$773 萬	-18%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
碧麗閣	放租	650 ft²	HK$27,800	HK$26,598 – HK$30,602	-3%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
碧麗閣	放售	670 ft²	HK$842 萬	HK$818 萬 – HK$896 萬	-2%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
碧麗閣	放售	710 ft²	HK$910 萬	HK$867 萬 – HK$950 萬	+0%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
碧麗閣	放售	670 ft²	HK$900 萬	HK$818 萬 – HK$896 萬	+5%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
碧麗閣	放售	753 ft²	HK$1,050 萬	HK$920 萬 – HK$1,008 萬	+9%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
碧麗閣	放售	885 ft²	HK$1,253 萬	HK$1,081 萬 – HK$1,184 萬	+11%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月10日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：26｜可信度：中｜ ±4.6%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 0.04%）及成交日期（每月 +1.26%）調整；模型解釋度 25%。

議價目標價

HK$1,114 萬

可望節省

HK$139 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$69 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-26	碧麗閣 D座七樓 D4室	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,567
2026-08-26	碧麗閣高層 3房	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,667
2026-08-25	D 7 D4室	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,657
2026-08-20	A 6 A4室	1,024 ft²	HK$1,230 萬	HK$12,012
2026-08-04	碧麗閣 B座七樓 B5室	802 ft²	HK$1,077 萬	HK$13,429
2026-08-04	碧麗閣高層 3房	802 ft²	HK$1,077 萬	HK$13,429
2026-08-03	B 7 B5室	802 ft²	HK$1,077 萬	HK$13,429
2026-07-27	碧麗閣高層 3房	670 ft²	HK$842 萬	HK$12,667
2026-07-16	碧麗閣 A座四樓 A1室	976 ft²	HK$1,248 萬	HK$12,787
2026-07-16	碧麗閣高層 3房	976 ft²	HK$1,248 萬	HK$12,787
2026-07-15	碧麗閣 B座七樓 B1室	800 ft²	HK$960 萬	HK$12,000
2026-07-15	A 4 A1室	976 ft²	HK$1,248 萬	HK$12,787
2026-07-15	碧麗閣高層	800 ft²	HK$960 萬	HK$12,000
2026-07-14	B 7 B1室	800 ft²	HK$960 萬	HK$12,000
2026-07-07	碧麗閣高層	800 ft²	HK$960 萬	HK$12,000
2026-06-04	碧麗閣高層	976 ft²	HK$1,200 萬	HK$12,295
2026-06-04	碧麗閣 A座八樓 A3室	976 ft²	HK$1,200 萬	HK$12,295
2026-06-03	A 8 A3室	976 ft²	HK$1,200 萬	HK$12,295
2026-06-02	碧麗閣 G座五樓 G3室	620 ft²	HK$760 萬	HK$12,258
2026-06-02	碧麗閣高層 3房	620 ft²	HK$760 萬	HK$12,258
2026-05-08	碧麗閣高層	710 ft²	HK$910 萬	HK$12,817
2026-05-08	碧麗閣 D座六樓 D3室	710 ft²	HK$910 萬	HK$12,817
2026-03-23	碧麗閣高層	510 ft²	HK$606 萬	HK$11,882
2026-03-23	碧麗閣 C座八樓 C1室	510 ft²	HK$606 萬	HK$11,882
2026-03-19	碧麗閣 B座三樓 B2室	802 ft²	HK$948 萬	HK$11,820
2026-03-03	碧麗閣 H座七樓 H1室	556 ft²	HK$648 萬	HK$11,655

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。