屋苑評分

真能閣評分、呎價區間同議價空間

真能閣（九龍塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

真能閣位於香港九龍塘，共 144 個單位，1974–1975 年入伙；實用呎價約 HK$10,044–HK$15,751，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.9%，每年約 4.2% 單位成交。

九龍塘返回香港屋苑評分

真能閣

九龍塘 · 恒隆

總單位數: 144
年換手率: 4.2%
落成年份: 1974–1975
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.39%

博晉屋苑評分

51／100

實用呎價區間

HK$10,044–HK$10,394

中位呎價 HK$10,219 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$688 萬 – HK$712 萬

區間中位 HK$7,000,015

真能閣位於九龍塘，約 144 個單位，1974–1975 年落成。每年約有 4.2% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.39%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 32/100
回報: 69/100
通勤: 78/100
樓齡: 8/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 32/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 69/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 78/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 8/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站14 min

觀塘／九龍灣20 min

啟德／九龍城16 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 400–1,500 ft²

此面積估算樓價

HK$700 萬

此面積估算月租

HK$28,085

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	400 ft² · 建築面積 500 ft²	HK$409 萬	HK$16,400
1 房	547 ft² · 建築面積 680 ft²	HK$559 萬	HK$22,427
2 房	645 ft² · 建築面積 760 ft²	HK$659 萬	HK$26,445
1 房	685 ft² · 建築面積 850 ft²	HK$700 萬	HK$28,085
3 房	750 ft² · 建築面積 850 ft²	HK$766 萬	HK$30,750
5 房	1,500 ft² · 建築面積 1,600 ft²	HK$1,533 萬	HK$61,500

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$210,000	HK$105,000
5%	HK$350,001	HK$175,000
8%	HK$560,001	HK$280,001

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 51 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$9,228–HK$9,228	HK$9,238	1
中原地產 Centanet	HK$9,238–HK$16,453	HK$12,340	1
美聯物業 Midland	—	HK$13,850	53

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 685 ft²

HK$28,085

租金呎價（每月）

HK$41.0

屋苑平均月租

HK$26,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 400 ft² · HK$16,4001 房 · 547 ft² · HK$22,4272 房 · 645 ft² · HK$26,4451 房 · 685 ft² · HK$28,0853 房 · 750 ft² · HK$30,7505 房 · 1,500 ft² · HK$61,500

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 4放租單位: 1已累積 77 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-23	真能閣 2期地下 2H室	685 ft²	HK$633 萬	HK$9,238
2026-09-23	真能閣註冊處成交	685 ft²	HK$633 萬	HK$9,238
2026-09-23	真能閣高層不詳	685 ft²	HK$633 萬	HK$9,238
2026-08-25	真能閣不詳不詳	685 ft²	HK$633 萬	HK$9,238
2026-08-25	真能閣市場成交	685 ft²	HK$633 萬	HK$9,238
2026-08-24	2期 H	685 ft²	HK$633 萬	HK$9,238
2026-06-15	真能閣 2期 8樓 2E室	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-06-15	真能閣 2期 8 2E	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-06-15	真能閣 --	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-06-15	真能閣 2期 8 2E室	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-06-15	真能閣不詳不詳	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-06-15	真能閣註冊處成交	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-06-14	2期 8 E	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-06-14	2期 8樓 E	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-05-29	真能閣市場成交	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-05-29	真能閣不詳不詳	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-05-29	真能閣 --	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-03-20	真能閣 1期地下 1D	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-03-20	真能閣不詳不詳	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-03-20	真能閣 1期地下 1D室	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-03-20	真能閣註冊處成交	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-03-20	真能閣 -- 連車位	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-03-19	1期 G D	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-03-19	1期 G樓 D	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-02-26	真能閣不詳不詳	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-02-26	真能閣 -- 連車位	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-02-26	真能閣市場成交	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2025-11-12	真能閣註冊處成交	685 ft²	HK$712 萬	HK$10,394
2025-11-12	真能閣 3房連車位	685 ft²	HK$712 萬	HK$10,394
2025-11-12	真能閣 2期 1 2E	685 ft²	HK$712 萬	HK$10,394

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由真能閣本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

真能閣呎價幾錢？

真能閣現時實用呎價約 HK$10,044–HK$15,751，中位約 HK$12,898。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

真能閣一個單位大約幾錢？

按今日區間，真能閣一個中等面積單位約 HK$700萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

真能閣最新成交點？

我們持有的真能閣最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

真能閣租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.39%，參考中位月租約 HK$26,000。

真能閣管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

真能閣係幾年樓？

真能閣於 1974–1975 年入伙，樓齡約 51 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

真能閣有幾多個單位？

共 144 個單位，每年約 4.2% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

真能閣返中環要幾久？

由九龍塘搭公共交通去中環約 24 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

真能閣議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在真能閣議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買真能閣仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

九龍塘其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係真能閣。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。