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屋苑評分

真能閣評分、呎價區間同議價空間

真能閣（九龍塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

九龍塘返回香港屋苑評分

真能閣

九龍塘 · 恒隆

總單位數: 144
年換手率: 4.2%
落成年份: 1974–1975
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.39%

博晉屋苑評分

51／100

實用呎價區間

HK$10,044–HK$10,394

中位呎價 HK$10,219 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$682 萬 – HK$706 萬

區間中位 HK$6,938,701

真能閣位於九龍塘，約 144 個單位，1974–1975 年落成。每年約有 4.2% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.39%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 32/100
回報: 69/100
通勤: 78/100
樓齡: 8/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 32/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 69/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 78/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 8/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站14 min

觀塘／九龍灣20 min

啟德／九龍城16 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 517–685 ft²

此面積估算樓價

HK$694 萬

此面積估算月租

HK$28,518

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	547 ft² · 建築面積 600 ft²	HK$559 萬	HK$22,974
2 房	645 ft² · 建築面積 680 ft²	HK$659 萬	HK$27,090
3 房	645 ft²	HK$659 萬	HK$27,090
3 房	679 ft² · 建築面積 740 ft²	HK$694 萬	HK$28,518
2 房	685 ft²	HK$700 萬	HK$28,770
3 房	685 ft² · 建築面積 760 ft²	HK$700 萬	HK$28,770

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$208,161	HK$104,081
5%	HK$346,935	HK$173,468
8%	HK$555,096	HK$277,548

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 51 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$10,044–HK$10,044	HK$10,044	1
中原地產 Centanet	HK$12,117–HK$16,453	HK$14,285	0
美聯物業 Midland	HK$10,044–HK$12,557	HK$12,000	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 679 ft²

HK$28,518

租金呎價（每月）

HK$42.0

屋苑平均月租

HK$28,600/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 547 ft² · HK$22,9742 房 · 645 ft² · HK$27,0903 房 · 645 ft² · HK$27,0903 房 · 679 ft² · HK$28,5182 房 · 685 ft² · HK$28,7703 房 · 685 ft² · HK$28,770

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 6放租單位: 2已累積 26 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
2期	放租	685 ft²	HK$29,500	HK$26,756 – HK$30,784	+3%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
真能閣	放售	685 ft²	HK$750 萬	HK$647 萬 – HK$710 萬	+11%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
真能閣 2期	放售	685 ft²	HK$830 萬	HK$647 萬 – HK$710 萬	+22%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
真能閣 2期	放售	679 ft²	HK$838 萬	HK$641 萬 – HK$704 萬	+25%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
1期	放售	685 ft²	HK$850 萬	HK$647 萬 – HK$710 萬	+25%	明顯偏高	美聯物業 Midland · 查看
真能閣 1期	放售	645 ft²	HK$900 萬	HK$609 萬 – HK$669 萬	+41%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
真能閣	放租	645 ft²	HK$72,000	HK$25,194 – HK$28,986	核實中	—	28Hse 千居 · 查看
真能閣 2期	放售	674 ft²	HK$968 萬	HK$636 萬 – HK$699 萬	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月7日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$622 萬

可望節省

HK$278 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$139 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-06-15	真能閣 --	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-06-15	真能閣 2期 8 2E室	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-06-14	2期 8 E	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-05-29	真能閣 --	685 ft²	HK$688 萬	HK$10,044
2026-03-20	真能閣 -- 連車位	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-03-20	真能閣 1期地下 1D室	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-03-19	1期 G D	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2026-02-26	真能閣 -- 連車位	645 ft²	HK$662 萬	HK$10,264
2025-11-12	真能閣 3房連車位	685 ft²	HK$712 萬	HK$10,394
2025-11-12	真能閣 2期 1 2E室	685 ft²	HK$712 萬	HK$10,394
2025-11-11	2期 1 E	685 ft²	HK$712 萬	HK$10,394
2025-06-30	真能閣 -- 連車位	645 ft²	HK$665 萬	HK$10,310
2025-06-30	真能閣 1期 6 1D室	645 ft²	HK$665 萬	HK$10,310
2025-06-29	1期 6 D	645 ft²	HK$665 萬	HK$10,310
2025-05-08	真能閣 2期 7 2E室	685 ft²	HK$768 萬	HK$11,212
2025-05-07	2期 7 E	685 ft²	HK$768 萬	HK$11,212
2024-12-05	真能閣 2期 3 2H室	685 ft²	HK$763 萬	HK$11,131
2024-12-04	2期 3 H	685 ft²	HK$763 萬	HK$11,131
2023-12-04	真能閣 1期 6 1H室	547 ft²	HK$400 萬	HK$7,313
2023-11-23	真能閣 1期 4 1E室	570 ft²	HK$752 萬	HK$13,189
2023-11-22	1期 4 E	570 ft²	HK$752 萬	HK$13,189
2023-08-23	真能閣 2期 7 2D室	685 ft²	HK$970 萬	HK$14,161
2023-08-22	2期 7 D	685 ft²	HK$970 萬	HK$14,161
2023-05-09	真能閣 2期 4 2E室	685 ft²	HK$945 萬	HK$13,796
2023-05-08	2期 4 E	685 ft²	HK$945 萬	HK$13,796
2023-04-18	2期 5 G	679 ft²	HK$955 萬	HK$14,065

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。