屋苑評分

Miami Quay評分、呎價區間同議價空間

Miami Quay（啟德）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

Miami Quay位於香港啟德，共 648 個單位，2023–2024 年入伙；實用呎價約 HK$20,743–HK$25,688，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.9%，每年約 4.5% 單位成交。

啟德返回香港屋苑評分

Miami Quay

啟德 · 恒基兆業/新世界/會德豐/帝國集團

總單位數: 648
年換手率: 4.5%
落成年份: 2023–2024
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.46%

博晉屋苑評分

73／100

實用呎價區間

HK$23,307–HK$25,409

中位呎價 HK$24,358 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,165 萬 – HK$1,270 萬

區間中位 HK$12,179,000

Miami Quay位於啟德，約 648 個單位，2023–2024 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 20 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.46%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 49/100
回報: 73/100
通勤: 81/100
樓齡: 100/100
發展商: 84/100

流通性權重 30% · 49/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 73/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 81/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 100/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 84/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘26 min

銅鑼灣／灣仔32 min

尖沙咀／九龍站16 min

觀塘／九龍灣12 min

啟德／九龍城4 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 250–1,426 ft²

此面積估算樓價

HK$1,218 萬

此面積估算月租

HK$24,500

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	250 ft²	HK$609 萬	HK$12,250
1 房	323 ft²	HK$787 萬	HK$15,827
2 房	480 ft²	HK$1,169 萬	HK$23,520
2 房	500 ft² · 建築面積 600 ft²	HK$1,218 萬	HK$24,500
3 房	800 ft² · 建築面積 1,000 ft²	HK$1,949 萬	HK$39,200
4 房	1,200 ft² · 建築面積 1,400 ft²	HK$2,923 萬	HK$58,800

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$365,370	HK$182,685
5%	HK$608,950	HK$304,475
8%	HK$974,320	HK$487,160

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$19,814–HK$25,688	HK$23,251	0
美聯物業 Midland	HK$25,335–HK$25,335	HK$25,335	0
28Hse 千居	HK$15,730–HK$25,391	HK$23,983	111

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 500 ft²

HK$24,500

租金呎價（每月）

HK$49.0

屋苑平均月租

HK$20,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 250 ft² · HK$12,2501 房 · 323 ft² · HK$15,8272 房 · 480 ft² · HK$23,5202 房 · 500 ft² · HK$24,5003 房 · 800 ft² · HK$39,2004 房 · 1,200 ft² · HK$58,800

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 13放租單位: 48已累積 57 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-14	Miami Quay 1期 26 F室	323 ft²	HK$773 萬	HK$23,944
2026-10-13	Miami Quay 1期 19 A室	—	HK$1,733 萬	—
2026-09-30	Miami Quay 1期 6 A室	487 ft²	HK$1,211 萬	HK$24,875
2026-09-30	Miami Quay 1期 6 J室	459 ft²	HK$995 萬	HK$21,682
2026-09-25	Miami Quay 1期 28 A室	487 ft²	HK$1,280 萬	HK$26,290
2026-09-25	Miami Quay 1期 6 A室	620 ft²	HK$1,467 萬	HK$23,656
2026-09-25	1座高層 A	487 ft²	HK$1,280 萬	HK$26,290
2026-09-25	Miami Quay I 5 A	487 ft²	HK$1,209 萬	HK$24,815
2026-09-25	Miami Quay 1期 2座 28 A	487 ft²	HK$1,280 萬	HK$26,290
2026-09-25	1座高層 B	620 ft²	HK$1,467 萬	HK$23,656
2026-09-25	Miami Quay 1期 3座 6 A	620 ft²	HK$1,467 萬	HK$23,656
2026-09-24	Miami Quay I 6 A	620 ft²	HK$1,467 萬	HK$23,656
2026-09-24	Miami Quay 1期 2座 23 F	323 ft²	HK$769 萬	HK$23,799
2026-09-24	1座高層 C	323 ft²	HK$769 萬	HK$23,799
2026-09-24	Miami Quay 1期 23 F室	323 ft²	HK$769 萬	HK$23,799
2026-09-24	Miami Quay I 28 A	487 ft²	HK$1,280 萬	HK$26,290
2026-09-23	Miami Quay I 23 F	323 ft²	HK$769 萬	HK$23,799
2026-09-22	Miami Quay 1期 7 A室	487 ft²	HK$1,214 萬	HK$24,934
2026-09-22	1座高層 D	487 ft²	HK$1,214 萬	HK$24,934
2026-09-22	Miami Quay 1期 2座 7 A	487 ft²	HK$1,214 萬	HK$24,934
2026-09-21	Miami Quay 1期 2座 22 F	323 ft²	HK$766 萬	HK$23,728
2026-09-21	1座高層 E	323 ft²	HK$766 萬	HK$23,728
2026-09-21	Miami Quay I 7 A	487 ft²	HK$1,214 萬	HK$24,934
2026-09-21	Miami Quay I 28 E	250 ft²	HK$597 萬	HK$23,864
2026-09-21	Miami Quay 1期 22 F室	323 ft²	HK$766 萬	HK$23,728
2026-09-20	Miami Quay I 22 F	323 ft²	HK$766 萬	HK$23,728
2026-09-18	Miami Quay 1期 22 A室	487 ft²	HK$1,257 萬	HK$25,807
2026-09-18	Miami Quay 1期 2座 22 A	487 ft²	HK$1,257 萬	HK$25,807
2026-09-18	Miami Quay I 26 F	323 ft²	HK$773 萬	HK$23,944
2026-09-18	1座高層 F	487 ft²	HK$1,257 萬	HK$25,807

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由Miami Quay本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

Miami Quay呎價幾錢？

Miami Quay現時實用呎價約 HK$20,743–HK$25,688，中位約 HK$23,216。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

Miami Quay一個單位大約幾錢？

按今日區間，Miami Quay一個中等面積單位約 HK$1,218萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

Miami Quay最新成交點？

我們持有的Miami Quay最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

Miami Quay租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.46%，參考中位月租約 HK$20,000。

Miami Quay管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

Miami Quay係幾年樓？

Miami Quay於 2023–2024 年入伙，樓齡約 2 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

Miami Quay有幾多個單位？

共 648 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

Miami Quay返中環要幾久？

由啟德搭公共交通去中環約 26 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

Miami Quay議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在Miami Quay議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買Miami Quay仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

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同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係Miami Quay。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。