屋苑評分

南豐新邨評分、呎價區間同議價空間

南豐新邨（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

南豐新邨位於香港鰂魚涌，共 2,826 個單位，1977–1978 年入伙；實用呎價約 HK$12,421–HK$17,705，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.7%，每年約 4.5% 單位成交。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

南豐新邨

鰂魚涌 · 南豐

總單位數: 2,826
年換手率: 4.5%
落成年份: 1977–1978
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.7%
淨租金回報: 2.24%

博晉屋苑評分

60／100

實用呎價區間

HK$12,403–HK$14,066

中位呎價 HK$13,235 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$707 萬 – HK$802 萬

區間中位 HK$7,543,665

南豐新邨位於鰂魚涌，約 2,826 個單位，1977–1978 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.24%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 62/100
通勤: 86/100
樓齡: 14/100
發展商: 80/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 62/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 14/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 80/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 391–570 ft²

此面積估算樓價

HK$754 萬

此面積估算月租

HK$25,650

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	391 ft² · 建築面積 474 ft²	HK$517 萬	HK$17,595
3 房	516 ft² · 建築面積 627 ft²	HK$683 萬	HK$23,220
2 房	570 ft²	HK$754 萬	HK$25,650
3 房	570 ft² · 建築面積 692 ft²	HK$754 萬	HK$25,650

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$226,310	HK$113,155
5%	HK$377,183	HK$188,592
8%	HK$603,493	HK$301,747

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 48 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$11,509–HK$15,294	HK$12,823	11
中原地產 Centanet	HK$12,421–HK$19,182	HK$13,623	3
美聯物業 Midland	HK$12,827–HK$14,260	—	5

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 570 ft²

HK$25,650

租金呎價（每月）

HK$45.0

屋苑平均月租

HK$18,892/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 391 ft² · HK$17,5953 房 · 516 ft² · HK$23,2202 房 · 570 ft² · HK$25,6503 房 · 570 ft² · HK$25,650

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 31放租單位: 4已累積 72 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-29	10座 28 D室	516 ft²	HK$670 萬	HK$12,984
2026-09-28	南豐新邨 11座 22 F	391 ft²	HK$550 萬	HK$14,066
2026-09-28	1座高層 B	391 ft²	HK$550 萬	HK$14,066
2026-09-27	11座 22 F室	391 ft²	HK$550 萬	HK$14,066
2026-09-25	南豐新邨車位低層地下1樓 76	—	HK$84 萬	—
2026-09-24	8座 8 C室	391 ft²	HK$532 萬	HK$13,606
2026-09-21	1座中層 A	516 ft²	HK$616 萬	HK$11,938
2026-09-18	1座低層 C	391 ft²	HK$538 萬	HK$13,760
2026-09-18	南豐新邨 6座 11 G	391 ft²	HK$538 萬	HK$13,760
2026-09-17	1座高層 D	391 ft²	HK$550 萬	HK$14,066
2026-09-17	6座 11 G室	391 ft²	HK$538 萬	HK$13,760
2026-09-11	5座 12 H室	570 ft²	HK$648 萬	HK$11,368
2026-09-11	1座高層 B	570 ft²	HK$648 萬	HK$11,368
2026-09-11	南豐新邨 5座 12 H	570 ft²	HK$648 萬	HK$11,368
2026-09-11	1座中層 E	570 ft²	HK$648 萬	HK$11,368
2026-09-10	南豐新邨 3座 19 D	516 ft²	HK$640 萬	HK$12,403
2026-09-10	3座 19 D室	516 ft²	HK$640 萬	HK$12,403
2026-09-10	1座高層 A	516 ft²	HK$640 萬	HK$12,403
2026-09-10	1座高層 F	516 ft²	HK$640 萬	HK$12,403
2026-09-10	5座 12 H室	570 ft²	HK$648 萬	HK$11,368
2026-09-09	3座 19 D室	516 ft²	HK$640 萬	HK$12,403
2026-09-04	1座低層 G	516 ft²	HK$660 萬	HK$12,791
2026-09-04	南豐新邨 3座 4 D	516 ft²	HK$660 萬	HK$12,791
2026-09-04	3座 4 D室	516 ft²	HK$660 萬	HK$12,791
2026-09-04	1座高層 C	516 ft²	HK$660 萬	HK$12,791
2026-09-03	3座 4 D室	516 ft²	HK$660 萬	HK$12,791
2026-09-02	南豐新邨高層 A	391 ft²	HK$550 萬	HK$14,066
2026-09-02	1座高層 H	391 ft²	HK$550 萬	HK$14,066
2026-09-02	2座高層 D	391 ft²	HK$550 萬	HK$14,066
2026-09-02	1座 18 F室	391 ft²	HK$550 萬	HK$14,066

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由南豐新邨本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

南豐新邨呎價幾錢？

南豐新邨現時實用呎價約 HK$12,421–HK$17,705，中位約 HK$15,063。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

南豐新邨一個單位大約幾錢？

按今日區間，南豐新邨一個中等面積單位約 HK$754萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

南豐新邨最新成交點？

我們持有的南豐新邨最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

南豐新邨租金回報幾多？

毛租金回報約 2.7%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.24%，參考中位月租約 HK$18,892。

南豐新邨管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

南豐新邨係幾年樓？

南豐新邨於 1977–1978 年入伙，樓齡約 48 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

南豐新邨有幾多個單位？

共 2,826 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

南豐新邨返中環要幾久？

由鰂魚涌搭公共交通去中環約 14 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

南豐新邨議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在南豐新邨議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買南豐新邨仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

鰂魚涌其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係南豐新邨。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。