- 總單位數
- 624
- 年換手率
- 4.5%
- 落成年份
- 1975–1975
- 管理費
- HK$2.7／呎
- 毛租金回報
- 3.9%
- 淨租金回報
- 3.26%
惠安苑位於鰂魚涌，約 624 個單位，1975–1975 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.26%。
五項指標分數
越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。
- 流通
- 49/100
- 回報
- 100/100
- 通勤
- 86/100
- 樓齡
- 8/100
- 發展商
- 95/100
成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。
扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。
按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。
影響銀行估價、按揭年期及維修支出。
管理質素解釋同區屋苑的長期價差。
你主要在哪一區上班？
實際單位面積
以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。
屋苑面積範圍: 839–894 ft²
| 間隔 | 實用面積 | 估算樓價 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 開放式 | 839 ft² | HK$889 萬 | HK$32,302 |
| 1 房 | 848 ft² | HK$899 萬 | HK$32,648 |
| 2 房 | 848 ft² | HK$899 萬 | HK$32,648 |
| 開放式 | 894 ft² | HK$947 萬 | HK$34,419 |
| 2 房 | 894 ft² | HK$947 萬 | HK$34,419 |
| 4 房 | 894 ft² | HK$947 萬 | HK$34,419 |
面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。
成交價區間
輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。
| 議減幅度 | 節省金額 | 扣除服務費後淨額 |
|---|---|---|
| 3% | HK$284,174 | HK$142,087 |
| 5% | HK$473,623 | HK$236,812 |
| 8% | HK$757,797 | HK$378,899 |
節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。
議價角度
成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。 樓齡約 51 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。
數據來源
以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。
| 來源 | 實用呎價區間 | 平均呎價 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$10,291–HK$10,380 | HK$10,291 | 7 |
| 中原地產 Centanet | HK$11,186–HK$12,241 | HK$11,869 | 0 |
| 美聯物業 Midland | HK$12,003–HK$12,203 | HK$10,900 | 3 |
資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。
數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。
租金水平
以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。
平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。
叫價合理嗎？
我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。
目前最抵：惠安苑 D座，叫價較我們的估算低約 17%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。
| 單位 | 類型 | 實用面積 | 叫價 | 估算價值 | 與叫價差距 | 評語 | 來源 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 惠安苑 D座 | 放售 | 848 ft² | HK$800 萬 | HK$740 萬 – HK$1,182 萬 | -17% | 低於市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 惠安苑 A座 | 放售 | 848 ft² | HK$880 萬 | HK$740 萬 – HK$1,182 萬 | -8% | 低於市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 惠安苑 | 放售 | 848 ft² | HK$898 萬 | HK$740 萬 – HK$1,182 萬 | -7% | 低於市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| 惠安苑 E座 | 放售 | 894 ft² | HK$958 萬 | HK$766 萬 – HK$1,223 萬 | -4% | 貼近市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 惠安苑 | 放租 | 848 ft² | HK$32,000 | HK$30,363 – HK$34,933 | -2% | 貼近市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| 惠安苑 | 放售 | 894 ft² | HK$1,038 萬 | HK$766 萬 – HK$1,223 萬 | +4% | 貼近市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| 惠安苑 | 放租 | 894 ft² | HK$36,000 | HK$32,010 – HK$36,828 | +5% | 貼近市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
盤源核對日期：2026年10月22日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。
方法：成交比較法｜參考樣本：61｜可信度：初步 ｜ ±23%
模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.35）、樓層（每層 0.38%）及成交日期（每月 +1.50%）調整；模型解釋度 15%。
以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。
近期成交紀錄
我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。
| 成交日期 | 單位 | 實用面積 | 成交價 | 實用呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-10-20 | 惠安苑 D座 22 2室 | 848 ft² | HK$800 萬 | HK$9,434 |
| 2026-10-20 | 惠安苑 注册处成交 高层 | 980 ft² | HK$800 萬 | HK$8,163 |
| 2026-10-19 | D座 22 2室 | 848 ft² | HK$800 萬 | HK$9,432 |
| 2026-10-12 | 惠安苑 D座 18 1室 | 848 ft² | HK$1,008 萬 | HK$11,887 |
| 2026-10-12 | 惠安苑 注册处成交 高层 | 848 ft² | HK$1,008 萬 | HK$11,887 |
| 2026-10-11 | D座 18 1室 | 848 ft² | HK$1,008 萬 | HK$11,887 |
| 2026-10-06 | 惠安苑 C座 23 1室 | 848 ft² | HK$965 萬 | HK$11,380 |
| 2026-10-06 | 惠安苑 注册处成交 高层 | 848 ft² | HK$965 萬 | HK$11,380 |
| 2026-10-05 | C座 23 1室 | 848 ft² | HK$965 萬 | HK$11,380 |
| 2026-10-02 | 惠安苑 市场成交 高层 | 848 ft² | HK$1,008 萬 | HK$11,887 |
| 2026-09-22 | 惠安苑 D座 1 2室 | 848 ft² | HK$880 萬 | HK$10,377 |
| 2026-08-24 | 惠安苑 16 1室 | 848 ft² | HK$975 萬 | HK$11,478 |
| 2026-08-24 | 惠安苑 C座 16 1室 | 848 ft² | HK$975 萬 | HK$11,498 |
| 2026-08-24 | 惠安苑 高層 A | 848 ft² | HK$975 萬 | HK$11,500 |
| 2026-08-24 | C座 16 1室 | 848 ft² | HK$975 萬 | HK$11,498 |
| 2026-08-24 | 惠安苑 注册处成交 高层 | 848 ft² | HK$975 萬 | HK$11,498 |
| 2026-08-23 | C座 16 1室 | 848 ft² | HK$975 萬 | HK$11,498 |
| 2026-08-18 | 惠安苑 A座 20 1室 | 848 ft² | HK$880 萬 | HK$10,377 |
| 2026-08-18 | 惠安苑 高層 B | 848 ft² | HK$880 萬 | HK$10,377 |
| 2026-08-18 | A座 20 1室 | 848 ft² | HK$880 萬 | HK$10,377 |
| 2026-08-18 | 惠安苑 注册处成交 高层 | 848 ft² | HK$880 萬 | HK$10,377 |
| 2026-08-18 | 惠安苑 20 1室 | 848 ft² | HK$880 萬 | HK$10,377 |
| 2026-08-17 | A座 20 1室 | 848 ft² | HK$880 萬 | HK$10,377 |
| 2026-08-14 | E座 24 3室 | 894 ft² | HK$958 萬 | HK$10,716 |
| 2026-08-14 | 惠安苑 注册处成交 高层 | 894 ft² | HK$958 萬 | HK$10,716 |
| 2026-08-14 | 惠安苑 高層 C | 894 ft² | HK$958 萬 | HK$10,716 |
| 2026-08-14 | 惠安苑 24 3室 | 894 ft² | HK$958 萬 | HK$10,716 |
| 2026-08-14 | 惠安苑 中層 C | 894 ft² | HK$958 萬 | HK$10,716 |
| 2026-08-14 | 惠安苑 E座 24 3室 | 894 ft² | HK$958 萬 | HK$10,716 |
| 2026-08-13 | E座 24 3室 | 894 ft² | HK$958 萬 | HK$10,716 |
放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。
常見問題
以下答案全部由惠安苑本身的數據計出，數字隨每日更新而變。
惠安苑呎價幾錢？
惠安苑現時實用呎價約 HK$10,962–HK$11,297，中位約 HK$11,130。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。
惠安苑一個單位大約幾錢？
按今日區間，惠安苑一個中等面積單位約 HK$947萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。
惠安苑最新成交點？
我們持有的惠安苑最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。
惠安苑租金回報幾多？
毛租金回報約 3.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 3.26%，參考中位月租約 HK$35,000。
惠安苑管理費幾錢？
每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。
惠安苑係幾年樓？
惠安苑於 1975 年入伙，樓齡約 51 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。
惠安苑有幾多個單位？
共 624 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。
惠安苑返中環要幾久？
由鰂魚涌搭公共交通去中環約 14 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。
惠安苑議價空間有幾大？
要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在惠安苑議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 5 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。
買惠安苑仲要付咩費用？
從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。
買這個屋苑前要計清楚的數
鰂魚涌其他屋苑比較
同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係惠安苑。
- 惠安苑 定 太古城 好？太古城 · HK$17,000–HK$21,000 · 12,698
- 惠安苑 定 康怡花園 好？康怡花園 · HK$12,691–HK$19,099 · 6,648
- 惠安苑 定 南豐新邨 好？南豐新邨 · HK$12,421–HK$17,705 · 2,826
- 惠安苑 定 康景花園 好？康景花園 · HK$12,242–HK$15,010 · 983
- 惠安苑 定 栢蕙苑 好？栢蕙苑 · HK$14,884–HK$20,231 · 838
- 惠安苑 定 益發大廈 好？益發大廈 · HK$8,939–HK$9,972 · 680
- 惠安苑 定 華蘭花園 好？華蘭花園 · HK$13,471–HK$18,041 · 652
- 惠安苑 定 得利大廈 好？得利大廈 · HK$9,358–HK$9,600 · 617
本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。