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屋苑評分

太古城評分、呎價區間同議價空間

太古城（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

太古城

鰂魚涌 · 太古地產

總單位數: 12,698
年換手率: 4.4%
落成年份: 1976–1987
管理費: HK$3.5／呎
毛租金回報: 2.6%
淨租金回報: 2.14%

博晉屋苑評分

62／100

實用呎價區間

HK$16,027–HK$19,726

中位呎價 HK$17,877 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,061 萬 – HK$1,306 萬

區間中位 HK$11,834,243

太古城位於鰂魚涌，約 12,698 個單位，1976–1987 年落成。每年約有 4.4% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.14%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 55/100
回報: 57/100
通勤: 86/100
樓齡: 32/100
發展商: 95/100

流通性權重 30% · 55/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 57/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 32/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 95/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 440–1,819 ft²

此面積估算樓價

HK$1,183 萬

此面積估算月租

HK$30,452

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	572 ft²	HK$1,023 萬	HK$26,312
2 房	582 ft² · 建築面積 675 ft²	HK$1,040 萬	HK$26,772
2 房	589 ft² · 建築面積 625 ft²	HK$1,053 萬	HK$27,094
3 房	662 ft² · 建築面積 714 ft²	HK$1,183 萬	HK$30,452
3 房	762 ft²	HK$1,362 萬	HK$35,052
3 房	1,140 ft² · 建築面積 1,230 ft²	HK$2,038 萬	HK$52,440

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$355,027	HK$177,514
5%	HK$591,712	HK$295,856
8%	HK$946,739	HK$473,370

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 39 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$17,212	75
中原地產 Centanet	—	HK$16,618	16
美聯物業 Midland	HK$18,463–HK$18,163	HK$17,146	18

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 662 ft²

HK$30,452

租金呎價（每月）

HK$46.0

屋苑平均月租

HK$48,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 572 ft² · HK$26,3122 房 · 582 ft² · HK$26,7722 房 · 589 ft² · HK$27,0943 房 · 662 ft² · HK$30,4523 房 · 762 ft² · HK$35,0523 房 · 1,140 ft² · HK$52,440

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 286放租單位: 66已累積 50 宗成交紀錄

目前最抵：高山台，叫價較我們的估算低約 17%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
高山台	放售	580 ft²	HK$830 萬	HK$846 萬 – HK$1,150 萬	-17%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
安盛台	放售	762 ft²	HK$1,200 萬	HK$1,111 萬 – HK$1,511 萬	-8%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
安盛台	放租	580 ft²	HK$25,000	HK$24,812 – HK$28,548	-6%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
海天花園 (南天閣)	放售	897 ft²	HK$1,680 萬	HK$1,308 萬 – HK$1,779 萬	+9%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
金殿台	放租	1,114 ft²	HK$58,000	HK$47,657 – HK$54,831	+13%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
金殿台	放租	762 ft²	HK$60,000	HK$32,598 – HK$37,506	核實中	—	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年9月6日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：50｜可信度：初步｜ ±15.2%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 0.31%）及成交日期（每月 +0.00%）調整；模型解釋度 11%。

議價目標價

HK$1,496 萬

可望節省

HK$184 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$92 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-03	高山台高層 B	592 ft²	HK$1,180 萬	HK$19,932
2026-09-03	高山台高層 A	572 ft²	HK$1,018 萬	HK$17,979
2026-09-03	海天花園 24 H室	592 ft²	HK$1,180 萬	HK$19,932
2026-09-03	海景花園(西) 17 C室	897 ft²	HK$1,488 萬	HK$16,589
2026-09-03	高山台高層 C	897 ft²	HK$1,488 萬	HK$16,589
2026-09-02	海景花園(西) 11 A室	1,114 ft²	HK$2,368 萬	HK$21,257
2026-09-02	金殿台高層 D	1,114 ft²	HK$2,368 萬	HK$21,157
2026-09-02	海天花園 24 H	592 ft²	HK$1,180 萬	HK$19,932
2026-09-02	海景花園(西) 17 C	897 ft²	HK$1,488 萬	HK$16,589
2026-09-01	金殿台 10 G室	580 ft²	HK$955 萬	HK$16,466
2026-09-01	高山台高層 E	593 ft²	HK$955 萬	HK$16,105
2026-09-01	安盛台 30 E室	583 ft²	HK$1,150 萬	HK$19,726
2026-09-01	高山台 3 A室	593 ft²	HK$955 萬	HK$16,105
2026-09-01	海景花園(西) 11 A	1,114 ft²	HK$2,368 萬	HK$21,257
2026-08-31	金殿臺 10 G	580 ft²	HK$955 萬	HK$16,466
2026-08-31	高山台高層 F	580 ft²	HK$1,038 萬	HK$17,897
2026-08-31	高山台 3 A	593 ft²	HK$955 萬	HK$16,105
2026-08-31	安盛台 30 E	583 ft²	HK$1,150 萬	HK$19,726
2026-08-27	金殿台 8 B室	583 ft²	HK$964 萬	HK$16,532
2026-08-26	安盛台高層 3房	762 ft²	HK$850 萬	—
2026-08-24	海天花園 24 H	592 ft²	HK$1,180 萬	HK$19,932
2026-08-24	星輝台 24 H	582 ft²	HK$1,040 萬	HK$17,869
2026-08-23	海天花園 18 H	760 ft²	HK$1,690 萬	HK$22,237
2026-08-21	翠湖台 21 E室	489 ft²	HK$778 萬	HK$15,910
2026-08-21	安盛台註冊處成交 2房	489 ft²	HK$778 萬	HK$15,910
2026-08-20	安盛台 8 F室	503 ft²	HK$873 萬	HK$17,356
2026-08-20	安盛台註冊處成交 2房	503 ft²	HK$873 萬	HK$17,356
2026-08-20	高山台 8 F室	503 ft²	HK$873 萬	HK$17,356
2026-08-20	翠湖台 21 E	489 ft²	HK$778 萬	HK$15,910
2026-08-19	安盛台 8 F室	583 ft²	HK$900 萬	HK$15,437

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。