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屋苑評分

益發大廈評分、呎價區間同議價空間

益發大廈（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

益發大廈

鰂魚涌 · 恒基兆業

總單位數: 680
年換手率: 4.6%
落成年份: 1972–1972
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.7%
淨租金回報: 2.11%

博晉屋苑評分

55／100

實用呎價區間

HK$7,494–HK$9,669

中位呎價 HK$8,582 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$292 萬 – HK$376 萬

區間中位 HK$3,338,204

益發大廈位於鰂魚涌，約 680 個單位，1972–1972 年落成。每年約有 4.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.11%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 51/100
回報: 56/100
通勤: 86/100
樓齡: 2/100
發展商: 84/100

流通性權重 30% · 51/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 56/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 2/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 84/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 147–691 ft²

此面積估算樓價

HK$334 萬

此面積估算月租

HK$16,144

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	147 ft²	HK$126 萬	HK$6,101
1 房	310 ft² · 建築面積 350 ft²	HK$266 萬	HK$12,865
開放式	360 ft²	HK$309 萬	HK$14,940
開放式	389 ft²	HK$334 萬	HK$16,144
2 房	450 ft² · 建築面積 550 ft²	HK$386 萬	HK$18,675
3 房	691 ft²	HK$593 萬	HK$28,677

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$100,146	HK$50,073
5%	HK$166,910	HK$83,455
8%	HK$267,056	HK$133,528

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 54 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$7,377	0
美聯物業 Midland	HK$8,862–HK$9,669	HK$9,669	6
28Hse 千居	HK$7,576–HK$10,242	HK$8,815	6

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 389 ft²

HK$16,144

租金呎價（每月）

HK$41.5

屋苑平均月租

HK$12,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 147 ft² · HK$6,1011 房 · 310 ft² · HK$12,865開放式 · 360 ft² · HK$14,940開放式 · 389 ft² · HK$16,1442 房 · 450 ft² · HK$18,6753 房 · 691 ft² · HK$28,677

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 5放租單位: 1已累積 26 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-19	益發大廈高層 A	361 ft²	HK$300 萬	HK$8,310
2026-08-06	益發大廈 5 33	389 ft²	HK$295 萬	HK$7,584
2026-07-30	益發大廈 16 19室	362 ft²	HK$350 萬	HK$9,669
2026-07-30	益發大廈高層 B	362 ft²	HK$350 萬	HK$9,669
2026-07-29	益發大廈 16 19	362 ft²	HK$350 萬	HK$9,669
2026-07-28	益發大廈高層 C	366 ft²	HK$320 萬	HK$8,743
2026-06-29	益發大廈高層 D	389 ft²	HK$340 萬	HK$8,740
2026-06-29	益發大廈 5 36室	389 ft²	HK$340 萬	HK$8,740
2026-06-28	益發大廈 5 36	389 ft²	HK$340 萬	HK$8,740
2026-06-24	益發大廈高層 E	389 ft²	HK$300 萬	HK$7,712
2026-06-12	益發大廈高層 F	427 ft²	HK$320 萬	HK$7,494
2026-06-12	益發大廈 2 1室	427 ft²	HK$320 萬	HK$7,494
2026-06-11	益發大廈 2 1	427 ft²	HK$320 萬	HK$7,494
2026-05-28	益發大廈 10 22室	375 ft²	HK$316 萬	HK$8,421
2026-05-27	益發大廈 10 22	375 ft²	HK$316 萬	HK$8,421
2026-05-19	益發大廈 17 14室	330 ft²	HK$350 萬	HK$10,606
2026-05-18	益發大廈 17 14	330 ft²	HK$350 萬	HK$10,606
2026-05-13	益發大廈 1 44室	311 ft²	HK$200 萬	HK$6,431
2026-05-12	益發大廈 1 44	311 ft²	HK$200 萬	HK$6,431
2026-04-26	益發大廈 17 23	360 ft²	HK$253 萬	HK$7,028
2026-03-31	益發大廈 7 27室	389 ft²	HK$380 萬	HK$9,769
2026-03-30	益發大廈 7 27	389 ft²	HK$380 萬	HK$9,769
2026-03-25	益發大廈 16 25室	294 ft²	HK$250 萬	HK$8,503
2026-03-24	益發大廈 6 32室	356 ft²	HK$330 萬	HK$9,270
2026-03-24	益發大廈 16 25	294 ft²	HK$250 萬	HK$8,503
2026-03-23	益發大廈 13 5室	361 ft²	HK$313 萬	HK$8,679

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。