- 總單位數
- 838
- 年換手率
- 4.5%
- 落成年份
- 1989–1989
- 管理費
- HK$2.7／呎
- 毛租金回報
- 2.7%
- 淨租金回報
- 2.27%
栢蕙苑位於鰂魚涌，約 838 個單位，1989–1989 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.27%。
五項指標分數
越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。
- 流通
- 55/100
- 回報
- 64/100
- 通勤
- 86/100
- 樓齡
- 36/100
- 發展商
- 95/100
成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。
扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。
按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。
影響銀行估價、按揭年期及維修支出。
管理質素解釋同區屋苑的長期價差。
你主要在哪一區上班？
實際單位面積
以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。
屋苑面積範圍: 535–744 ft²
| 間隔 | 實用面積 | 估算樓價 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 545 ft² · 建築面積 561 ft² | HK$820 萬 | HK$24,525 |
| 2 房 | 589 ft² · 建築面積 701 ft² | HK$886 萬 | HK$26,505 |
| 2 房 | 615 ft² · 建築面積 748 ft² | HK$925 萬 | HK$27,675 |
| 3 房 | 652 ft² · 建築面積 761 ft² | HK$981 萬 | HK$29,340 |
| 3 房 | 659 ft² | HK$992 萬 | HK$29,655 |
| 3 房 | 692 ft² · 建築面積 821 ft² | HK$1,041 萬 | HK$31,140 |
面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。
成交價區間
輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。
| 議減幅度 | 節省金額 | 扣除服務費後淨額 |
|---|---|---|
| 3% | HK$294,349 | HK$147,174 |
| 5% | HK$490,581 | HK$245,291 |
| 8% | HK$784,930 | HK$392,465 |
節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。
議價角度
成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。 樓齡約 37 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。
數據來源
以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。
| 來源 | 實用呎價區間 | 平均呎價 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$13,608–HK$13,608 | HK$13,608 | 2 |
| 中原地產 Centanet | HK$14,884–HK$20,231 | HK$16,380 | 1 |
| 美聯物業 Midland | HK$17,385–HK$17,485 | HK$17,385 | 1 |
資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。
數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。
租金水平
以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。
平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。
叫價合理嗎？
我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。
現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。
近期成交紀錄
我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。
| 成交日期 | 單位 | 實用面積 | 成交價 | 實用呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-09-21 | 栢蕙苑 高層 A | 652 ft² | HK$1,068 萬 | HK$16,380 |
| 2026-09-21 | A 註冊處成交 3房 | 652 ft² | HK$1,068 萬 | HK$16,380 |
| 2026-09-21 | 寧柏閣 (4座) 29 B | 652 ft² | HK$1,068 萬 | HK$16,380 |
| 2026-09-21 | 寧柏閣 (4座) 29 B室 | 652 ft² | HK$1,068 萬 | HK$16,380 |
| 2026-09-20 | 寧柏閣 29 B | 652 ft² | HK$1,087 萬 | HK$16,380 |
| 2026-09-11 | 栢蕙苑 市場成交 3房 | 652 ft² | HK$1,068 萬 | HK$16,380 |
| 2026-09-11 | A 市場成交 3房 | 652 ft² | HK$1,068 萬 | HK$16,380 |
| 2026-09-11 | 栢蕙苑 高層 B | 652 ft² | HK$1,068 萬 | HK$16,380 |
| 2026-07-31 | 栢蕙苑 高層 A | 561 ft² | HK$650 萬 | HK$11,586 |
| 2026-07-31 | 栢蕙苑 低層 C | 561 ft² | HK$650 萬 | HK$11,586 |
| 2026-07-31 | B 註冊處成交 2房 | 561 ft² | HK$650 萬 | HK$11,586 |
| 2026-07-31 | 栢蕙苑 註冊處成交 2房 | 561 ft² | HK$650 萬 | HK$11,586 |
| 2026-07-30 | 康柏閣 27 B | 561 ft² | HK$650 萬 | HK$11,586 |
| 2026-07-30 | 康柏閣 27 B室 | 561 ft² | HK$650 萬 | HK$11,586 |
| 2026-07-17 | B 註冊處成交 2房 | 589 ft² | HK$828 萬 | HK$14,058 |
| 2026-07-17 | 祥柏閣 (1座) 7 F室 | 589 ft² | HK$828 萬 | HK$14,058 |
| 2026-07-17 | 栢蕙苑 高層 B | 589 ft² | HK$828 萬 | HK$14,058 |
| 2026-07-17 | 栢蕙苑 註冊處成交 2房 | 589 ft² | HK$828 萬 | HK$14,058 |
| 2026-07-17 | 祥柏閣 (1座) 7 F | 589 ft² | HK$828 萬 | HK$14,058 |
| 2026-07-17 | 栢蕙苑 低層 D | 589 ft² | HK$828 萬 | HK$14,058 |
| 2026-07-16 | 祥柏閣 7 F | 589 ft² | HK$828 萬 | HK$14,058 |
| 2026-07-16 | 祥柏閣 7 F室 | 589 ft² | HK$828 萬 | HK$14,058 |
| 2026-07-10 | 寧柏閣 (4座) 25 A | 659 ft² | HK$1,050 萬 | HK$15,933 |
| 2026-07-10 | 栢蕙苑 高層 C | 659 ft² | HK$1,050 萬 | HK$15,933 |
| 2026-07-10 | 栢蕙苑 註冊處成交 3房 | 659 ft² | HK$1,050 萬 | HK$15,933 |
| 2026-07-10 | 寧柏閣 (4座) 25 A室 | 659 ft² | HK$1,050 萬 | HK$15,933 |
| 2026-07-10 | A 註冊處成交 3房 | 659 ft² | HK$1,050 萬 | HK$15,933 |
| 2026-07-10 | 栢蕙苑 中層 E | 659 ft² | HK$1,050 萬 | HK$15,933 |
| 2026-07-09 | 寧柏閣 25 A室 | 659 ft² | HK$1,050 萬 | HK$15,933 |
| 2026-07-09 | 寧柏閣 25 A | 659 ft² | HK$1,050 萬 | HK$15,933 |
放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。
常見問題
以下答案全部由栢蕙苑本身的數據計出，數字隨每日更新而變。
栢蕙苑呎價幾錢？
栢蕙苑現時實用呎價約 HK$14,884–HK$20,231，中位約 HK$17,558。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。
栢蕙苑一個單位大約幾錢？
按今日區間，栢蕙苑一個中等面積單位約 HK$981萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。
栢蕙苑最新成交點？
我們持有的栢蕙苑最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。
栢蕙苑租金回報幾多？
毛租金回報約 2.7%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.27%，參考中位月租約 HK$35,300。
栢蕙苑管理費幾錢？
每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。
栢蕙苑係幾年樓？
栢蕙苑於 1989 年入伙，樓齡約 37 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。
栢蕙苑有幾多個單位？
共 838 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。
栢蕙苑返中環要幾久？
由鰂魚涌搭公共交通去中環約 14 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。
栢蕙苑議價空間有幾大？
要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在栢蕙苑議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。
買栢蕙苑仲要付咩費用？
從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。
買這個屋苑前要計清楚的數
鰂魚涌其他屋苑比較
同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係栢蕙苑。
- 栢蕙苑 定 太古城 好？太古城 · HK$17,000–HK$21,000 · 12,698
- 栢蕙苑 定 康怡花園 好？康怡花園 · HK$12,691–HK$19,099 · 6,648
- 栢蕙苑 定 南豐新邨 好？南豐新邨 · HK$12,421–HK$17,705 · 2,826
- 栢蕙苑 定 康景花園 好？康景花園 · HK$12,242–HK$15,010 · 983
- 栢蕙苑 定 益發大廈 好？益發大廈 · HK$8,939–HK$9,972 · 680
- 栢蕙苑 定 華蘭花園 好？華蘭花園 · HK$13,471–HK$18,041 · 652
- 栢蕙苑 定 惠安苑 好？惠安苑 · HK$10,962–HK$11,297 · 624
- 栢蕙苑 定 得利大廈 好？得利大廈 · HK$9,358–HK$9,600 · 617
本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。