简 EN

預約保密諮詢

屋苑評分

栢蕙苑評分、呎價區間同議價空間

栢蕙苑（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

栢蕙苑

鰂魚涌 · 太古

總單位數: 838
年換手率: 4.5%
落成年份: 1989–1989
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.7%
淨租金回報: 2.27%

博晉屋苑評分

65／100

實用呎價區間

HK$14,058–HK$16,109

中位呎價 HK$15,084 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$865 萬 – HK$991 萬

區間中位 HK$9,276,353

栢蕙苑位於鰂魚涌，約 838 個單位，1989–1989 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.27%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 55/100
回報: 64/100
通勤: 86/100
樓齡: 36/100
發展商: 95/100

流通性權重 30% · 55/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 64/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 36/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 95/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 535–744 ft²

此面積估算樓價

HK$928 萬

此面積估算月租

HK$27,675

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	545 ft² · 建築面積 661 ft²	HK$822 萬	HK$24,525
2 房	555 ft²	HK$837 萬	HK$24,975
2 房	589 ft²	HK$888 萬	HK$26,505
3 房	615 ft² · 建築面積 748 ft²	HK$928 萬	HK$27,675
3 房	658 ft² · 建築面積 777 ft²	HK$992 萬	HK$29,610
3 房	692 ft²	HK$1,044 萬	HK$31,140

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$278,291	HK$139,145
5%	HK$463,818	HK$231,909
8%	HK$742,108	HK$371,054

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 37 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$13,300–HK$14,300	HK$13,760	2
美聯物業 Midland	HK$17,817–HK$17,317	HK$15,829	0
28Hse 千居	HK$14,770–HK$14,770	HK$14,770	6

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 615 ft²

HK$27,675

租金呎價（每月）

HK$45.0

屋苑平均月租

HK$30,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 545 ft² · HK$24,5252 房 · 555 ft² · HK$24,9752 房 · 589 ft² · HK$26,5053 房 · 615 ft² · HK$27,6753 房 · 658 ft² · HK$29,6103 房 · 692 ft² · HK$31,140

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 8放租單位: 1已累積 26 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-07-31	栢蕙苑高層 A	561 ft²	HK$650 萬	HK$11,586
2026-07-30	康柏閣 27 B	561 ft²	HK$650 萬	HK$11,586
2026-07-17	栢蕙苑高層 B	589 ft²	HK$828 萬	HK$14,058
2026-07-17	祥柏閣 (1座) 7 F	589 ft²	HK$828 萬	HK$14,058
2026-07-16	祥柏閣 7 F	589 ft²	HK$828 萬	HK$14,058
2026-07-10	栢蕙苑高層 C	659 ft²	HK$1,050 萬	HK$15,933
2026-07-10	寧柏閣 (4座) 25 A	659 ft²	HK$1,050 萬	HK$15,933
2026-07-09	寧柏閣 25 A	659 ft²	HK$1,050 萬	HK$15,933
2026-06-04	栢蕙苑高層 D	561 ft²	HK$888 萬	HK$15,829
2026-06-04	康柏閣 (3座) 22 B	561 ft²	HK$888 萬	HK$15,829
2026-06-03	瑞柏閣 (2座) 19 B	658 ft²	HK$1,060 萬	HK$16,109
2026-06-03	栢蕙苑高層 E	658 ft²	HK$1,060 萬	HK$16,109
2026-06-03	康柏閣 22 B	561 ft²	HK$888 萬	HK$15,829
2026-06-02	栢蕙苑高層 F	589 ft²	HK$840 萬	HK$14,258
2026-06-02	瑞柏閣 19 B	658 ft²	HK$1,060 萬	HK$16,109
2026-06-02	寧柏閣 (4座) 7 G	589 ft²	HK$840 萬	HK$14,258
2026-06-01	寧柏閣 7 G	589 ft²	HK$840 萬	HK$14,258
2026-05-28	寧柏閣 (4座) 32 E	626 ft²	HK$1,220 萬	HK$19,489
2026-05-28	栢蕙苑高層 G	626 ft²	HK$1,220 萬	HK$19,489
2026-05-27	栢蕙苑高層 H	692 ft²	HK$968 萬	HK$13,988
2026-05-27	寧柏閣 32 E	626 ft²	HK$1,220 萬	HK$19,489
2026-05-26	祥柏閣 5 G	692 ft²	HK$968 萬	HK$13,988
2026-05-26	栢蕙苑高層 I	561 ft²	HK$888 萬	HK$15,829
2026-05-05	栢蕙苑高層 J	555 ft²	HK$800 萬	HK$14,414
2026-05-04	康柏閣 21 E	549 ft²	HK$800 萬	HK$14,572
2026-03-12	康柏閣 12 D	555 ft²	HK$765 萬	HK$13,784

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。