- 總單位數
- 6,648
- 年換手率
- 4.5%
- 落成年份
- 1985–1987
- 管理費
- HK$2.7／呎
- 毛租金回報
- 2.6%
- 淨租金回報
- 2.16%
康怡花園位於鰂魚涌，約 6,648 個單位，1985–1987 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.16%。
五項指標分數
越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。
- 流通
- 56/100
- 回報
- 58/100
- 通勤
- 86/100
- 樓齡
- 32/100
- 發展商
- 82/100
成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。
扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。
按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。
影響銀行估價、按揭年期及維修支出。
管理質素解釋同區屋苑的長期價差。
你主要在哪一區上班？
實際單位面積
以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。
屋苑面積範圍: 461–1,142 ft²
| 間隔 | 實用面積 | 估算樓價 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 461 ft² · 建築面積 583 ft² | HK$692 萬 | HK$20,284 |
| 2 房 | 484 ft² | HK$727 萬 | HK$21,296 |
| 2 房 | 497 ft² · 建築面積 600 ft² | HK$747 萬 | HK$21,868 |
| 2 房 | 526 ft² · 建築面積 647 ft² | HK$790 萬 | HK$23,144 |
| 3 房 | 605 ft² · 建築面積 728 ft² | HK$909 萬 | HK$26,620 |
| 3 房 | 710 ft² | HK$1,066 萬 | HK$31,240 |
面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。
成交價區間
輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。
| 議減幅度 | 節省金額 | 扣除服務費後淨額 |
|---|---|---|
| 3% | HK$237,023 | HK$118,512 |
| 5% | HK$395,039 | HK$197,520 |
| 8% | HK$632,063 | HK$316,031 |
節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。
議價角度
成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。 樓齡約 39 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。
數據來源
以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。
| 來源 | 實用呎價區間 | 平均呎價 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$9,657–HK$18,612 | HK$14,707 | 39 |
| 中原地產 Centanet | HK$10,730–HK$19,011 | HK$15,000 | 9 |
| 美聯物業 Midland | HK$15,420–HK$15,729 | — | 8 |
資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。
數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。
租金水平
以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。
平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。
叫價合理嗎？
我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。
現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。
近期成交紀錄
我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。
| 成交日期 | 單位 | 實用面積 | 成交價 | 實用呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-10-08 | 康怡花園 P2層 (SEC B PH 1) 148 -- | — | HK$98 萬 | — |
| 2026-10-07 | 康怡花園 P2層 (SEC B PH 1) 163 -- | — | HK$88 萬 | — |
| 2026-10-07 | 康怡花園 P2層 (SEC B PH 1) 123 -- | — | HK$88 萬 | — |
| 2026-10-02 | A 高層 2房 | 526 ft² | HK$789 萬 | HK$15,000 |
| 2026-10-02 | 康怡花園 C座 (9-16室) 30樓 15室 -- | 526 ft² | HK$789 萬 | HK$15,000 |
| 2026-09-30 | 康怡花園 K座 (9-16室) 1樓 11室 -- | 605 ft² | HK$800 萬 | HK$13,223 |
| 2026-09-30 | A 高層 3房 | 609 ft² | HK$800 萬 | HK$13,136 |
| 2026-09-29 | 康怡花園 B座 (9-16室) 15樓 11室 -- | 502 ft² | HK$733 萬 | HK$14,602 |
| 2026-09-29 | A 高層 2房 | 502 ft² | HK$733 萬 | HK$14,602 |
| 2026-09-24 | A 高層 3房 | 596 ft² | HK$918 萬 | HK$15,403 |
| 2026-09-24 | 康怡花園 E座 (1-8室) 22樓 5室 -- | 596 ft² | HK$918 萬 | HK$15,403 |
| 2026-09-23 | 康怡花園 B座 (1-8室) 29樓 7室 -- | 497 ft² | HK$835 萬 | HK$16,797 |
| 2026-09-23 | A 高層 2房 | 497 ft² | HK$835 萬 | HK$16,797 |
| 2026-09-23 | A 高層 3房 | 710 ft² | HK$378 萬 | — |
| 2026-09-22 | 康怡花園 P3層 (SEC B) 132號 -- | — | HK$101 萬 | — |
| 2026-09-22 | 康怡花園 P1層 (SEC A PH 1) 39號 -- | — | HK$90 萬 | — |
| 2026-09-21 | 康怡花園 高層 B | 484 ft² | HK$692 萬 | HK$14,298 |
| 2026-09-21 | A 高層 2房 | 484 ft² | HK$692 萬 | HK$14,298 |
| 2026-09-17 | A 高層 2房 | 466 ft² | HK$740 萬 | HK$15,880 |
| 2026-09-17 | R座 21樓 7室 | 466 ft² | HK$740 萬 | HK$15,880 |
| 2026-09-17 | 康怡花園 高層 B | 466 ft² | HK$740 萬 | HK$15,880 |
| 2026-09-16 | R座 21 7室 | 466 ft² | HK$740 萬 | HK$15,880 |
| 2026-09-14 | R座 13樓 6室 | 461 ft² | HK$700 萬 | HK$15,184 |
| 2026-09-14 | 康怡花園 高層 B | 461 ft² | HK$700 萬 | HK$15,184 |
| 2026-09-14 | A 高層 2房 | 461 ft² | HK$700 萬 | HK$15,184 |
| 2026-09-13 | R座 13 6室 | 461 ft² | HK$700 萬 | HK$15,184 |
| 2026-09-10 | A 高層 2房 | 490 ft² | HK$730 萬 | HK$14,898 |
| 2026-09-10 | 康怡花園 高層 B | 490 ft² | HK$730 萬 | HK$14,998 |
| 2026-09-10 | 康怡花園 高層 B | 466 ft² | HK$700 萬 | HK$15,021 |
| 2026-09-10 | N座 22樓 3室 | 466 ft² | HK$700 萬 | HK$15,021 |
放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。
常見問題
以下答案全部由康怡花園本身的數據計出，數字隨每日更新而變。
康怡花園呎價幾錢？
康怡花園現時實用呎價約 HK$12,691–HK$19,099，中位約 HK$15,895。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。
康怡花園一個單位大約幾錢？
按今日區間，康怡花園一個中等面積單位約 HK$790萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。
康怡花園最新成交點？
我們持有的康怡花園最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。
康怡花園租金回報幾多？
毛租金回報約 2.6%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.16%，參考中位月租約 HK$21,500。
康怡花園管理費幾錢？
每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。
康怡花園係幾年樓？
康怡花園於 1985–1987 年入伙，樓齡約 39 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。
康怡花園有幾多個單位？
共 6,648 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。
康怡花園返中環要幾久？
由鰂魚涌搭公共交通去中環約 14 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。
康怡花園議價空間有幾大？
要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在康怡花園議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。
買康怡花園仲要付咩費用？
從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。
買這個屋苑前要計清楚的數
鰂魚涌其他屋苑比較
同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係康怡花園。
- 康怡花園 定 太古城 好？太古城 · HK$17,000–HK$21,000 · 12,698
- 康怡花園 定 南豐新邨 好？南豐新邨 · HK$12,421–HK$17,705 · 2,826
- 康怡花園 定 康景花園 好？康景花園 · HK$12,242–HK$15,010 · 983
- 康怡花園 定 栢蕙苑 好？栢蕙苑 · HK$14,884–HK$20,231 · 838
- 康怡花園 定 益發大廈 好？益發大廈 · HK$8,939–HK$9,972 · 680
- 康怡花園 定 華蘭花園 好？華蘭花園 · HK$13,471–HK$18,041 · 652
- 康怡花園 定 惠安苑 好？惠安苑 · HK$10,962–HK$11,297 · 624
- 康怡花園 定 得利大廈 好？得利大廈 · HK$9,358–HK$9,600 · 617
本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。