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屋苑評分

康怡花園評分、呎價區間同議價空間

康怡花園（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

康怡花園

鰂魚涌 · 恒隆/新世界/港鐵

總單位數: 6,648
年換手率: 4.5%
落成年份: 1985–1987
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.6%
淨租金回報: 2.16%

博晉屋苑評分

62／100

實用呎價區間

HK$13,624–HK$16,704

中位呎價 HK$15,164 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$723 萬 – HK$887 萬

區間中位 HK$8,052,084

康怡花園位於鰂魚涌，約 6,648 個單位，1985–1987 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.16%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 58/100
通勤: 86/100
樓齡: 32/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 58/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 32/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 461–1,142 ft²

此面積估算樓價

HK$805 萬

此面積估算月租

HK$22,833

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	461 ft² · 建築面積 582 ft²	HK$699 萬	HK$19,823
2 房	484 ft² · 建築面積 590 ft²	HK$734 萬	HK$20,812
2 房	497 ft² · 建築面積 610 ft²	HK$754 萬	HK$21,371
2 房	531 ft² · 建築面積 648 ft²	HK$805 萬	HK$22,833
3 房	596 ft² · 建築面積 620 ft²	HK$904 萬	HK$25,628
3 房	712 ft² · 建築面積 844 ft²	HK$1,080 萬	HK$30,616

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$241,563	HK$120,781
5%	HK$402,604	HK$201,302
8%	HK$644,167	HK$322,083

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 39 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$10,727–HK$19,089	HK$14,530	48
中原地產 Centanet	HK$10,730–HK$19,011	HK$14,726	10
美聯物業 Midland	HK$15,515–HK$15,673	HK$15,615	8

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 531 ft²

HK$22,833

租金呎價（每月）

HK$43.0

屋苑平均月租

HK$32,250/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 461 ft² · HK$19,8232 房 · 484 ft² · HK$20,8122 房 · 497 ft² · HK$21,3712 房 · 531 ft² · HK$22,8333 房 · 596 ft² · HK$25,6283 房 · 712 ft² · HK$30,616

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 100放租單位: 20已累積 53 宗成交紀錄

目前最抵：E座，叫價較我們的估算低約 44%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
E座	放售	461 ft²	HK$400 萬	HK$582 萬 – HK$844 萬	-44%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
A座	放售	490 ft²	HK$500 萬	HK$615 萬 – HK$892 萬	-34%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
D座	放租	494 ft²	HK$18,000	HK$19,755 – HK$22,729	-15%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
D座	放售	524 ft²	HK$780 萬	HK$646 萬 – HK$938 萬	-1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
E座	放售	531 ft²	HK$850 萬	HK$652 萬 – HK$947 萬	+6%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
Q座	放售	466 ft²	HK$788 萬	HK$592 萬 – HK$859 萬	+9%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
C座	放租	600 ft²	HK$30,000	HK$23,994 – HK$27,606	+16%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看
Q座	放售	466 ft²	HK$880 萬	HK$592 萬 – HK$859 萬	+21%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
B座	放售	685 ft²	HK$1,308 萬	HK$791 萬 – HK$1,149 萬	+35%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看
B座	放租	490 ft²	HK$35,000	HK$19,595 – HK$22,545	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看
A座	放租	500 ft²	HK$38,000	HK$19,995 – HK$23,005	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看
B座	放租	685 ft²	HK$45,000	HK$27,393 – HK$31,517	核實中	—	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年9月7日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：52｜可信度：初步｜ ±18.4%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.26）、樓層（每層 -0.34%）及成交日期（每月 +0.00%）調整；模型解釋度 7%。

議價目標價

HK$934 萬

可望節省

HK$373 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$187 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-07	E座高層 B	484 ft²	HK$385 萬	—
2026-09-03	C座高層 A	596 ft²	HK$875 萬	HK$14,681
2026-09-03	D座高層 B	490 ft²	HK$843 萬	HK$17,200
2026-09-03	康怡花園 P座 22 5室	490 ft²	HK$843 萬	HK$17,200
2026-09-03	康怡花園 G座 7 5室	596 ft²	HK$875 萬	HK$14,681
2026-09-02	G座 7 5室	596 ft²	HK$875 萬	HK$14,681
2026-09-02	P座 22 5室	490 ft²	HK$843 萬	HK$17,200
2026-09-01	D座中層 C	490 ft²	HK$730 萬	HK$14,898
2026-08-31	康怡花園 A座 22 10室	497 ft²	HK$734 萬	HK$14,765
2026-08-31	E座高層 A	497 ft²	HK$734 萬	HK$14,765
2026-08-30	A座 22 10室	497 ft²	HK$734 萬	HK$14,765
2026-08-25	康怡花園高層 3房	685 ft²	HK$970 萬	HK$14,161
2026-08-25	G 7 1	685 ft²	HK$970 萬	HK$14,161
2026-08-25	C座中層 B	685 ft²	HK$970 萬	HK$14,161
2026-08-25	康怡花園 G座 7 1室	685 ft²	HK$970 萬	HK$14,161
2026-08-24	G座 7 1室	685 ft²	HK$970 萬	HK$14,161
2026-08-21	車位 P1層 242	—	HK$98 萬	—
2026-08-20	康怡花園高層 3房	592 ft²	HK$750 萬	HK$12,669
2026-08-20	F座中層 C	717 ft²	HK$710 萬	HK$9,902
2026-08-20	B座高層 A	592 ft²	HK$750 萬	HK$12,669
2026-08-19	B座中層 C	484 ft²	HK$638 萬	HK$13,182
2026-08-19	M 3 7	712 ft²	HK$970 萬	HK$13,624
2026-08-19	P 18 6	461 ft²	HK$713 萬	HK$15,466
2026-08-19	D 23 8	596 ft²	HK$880 萬	HK$14,765
2026-08-19	康怡花園高層 2房	461 ft²	HK$713 萬	HK$15,466
2026-08-19	康怡花園高層 2房	484 ft²	HK$638 萬	HK$13,182
2026-08-19	康怡花園高層 3房	596 ft²	HK$880 萬	HK$14,765
2026-08-19	康怡花園高層 3房	722 ft²	HK$970 萬	HK$13,435
2026-08-19	康怡花園 M座 3 7室	712 ft²	HK$970 萬	HK$13,624
2026-08-19	康怡花園 P座 18 6室	461 ft²	HK$713 萬	HK$15,466

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。