屋苑評分

康景花園評分、呎價區間同議價空間

康景花園（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

康景花園位於香港鰂魚涌，共 983 個單位，1989 年入伙；實用呎價約 HK$12,242–HK$15,010，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 4.0%，每年約 4.5% 單位成交。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

康景花園

鰂魚涌 · 廠商未披露

總單位數: 983
年換手率: 4.5%
落成年份: 1989–1989
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 4.0%
淨租金回報: 3.40%

博晉屋苑評分

72／100

實用呎價區間

HK$10,550–HK$12,641

中位呎價 HK$11,596 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$592 萬 – HK$709 萬

區間中位 HK$6,505,076

康景花園位於鰂魚涌，約 983 個單位，1989–1989 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.40%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 100/100
通勤: 86/100
樓齡: 36/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 100/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 36/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 440–1,361 ft²

此面積估算樓價

HK$651 萬

此面積估算月租

HK$21,318

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	440 ft²	HK$510 萬	HK$16,720
1 房	445 ft² · 建築面積 500 ft²	HK$516 萬	HK$16,910
3 房	541 ft²	HK$627 萬	HK$20,558
2 房	561 ft²	HK$651 萬	HK$21,318
3 房	720 ft²	HK$835 萬	HK$27,360
4 房	1,361 ft²	HK$1,578 萬	HK$51,718

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$195,152	HK$97,576
5%	HK$325,254	HK$162,627
8%	HK$520,406	HK$260,203

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 37 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$11,561–HK$11,561	HK$11,561	4
中原地產 Centanet	HK$11,830–HK$15,730	HK$11,830	1
美聯物業 Midland	HK$13,171–HK$14,129	—	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 561 ft²

HK$21,318

租金呎價（每月）

HK$38.0

屋苑平均月租

HK$29,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 440 ft² · HK$16,7201 房 · 445 ft² · HK$16,9103 房 · 541 ft² · HK$20,5582 房 · 561 ft² · HK$21,3183 房 · 720 ft² · HK$27,3604 房 · 1,361 ft² · HK$51,718

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 12放租單位: 4已累積 80 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-16	E座 19 3室	541 ft²	HK$640 萬	HK$11,830
2026-09-16	B 高層 3房	541 ft²	HK$640 萬	HK$11,830
2026-09-16	A 中層 C	541 ft²	HK$640 萬	HK$11,830
2026-09-15	E座 19 3	541 ft²	HK$640 萬	HK$11,830
2026-08-19	A座高層 D	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-19	康景花園 34-35 2室	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-19	康景花園 C座 34-35 2室	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-19	C座 34-35 2室	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-19	A 高層 A	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-19	B 高層 4房	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-18	C座 34 2室	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-18	C座 34 2	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-11	A 中層 B	581 ft²	HK$170 萬	—
2026-08-11	B 低層 3房	581 ft²	HK$170 萬	—
2026-08-11	B座 10 A	581 ft²	HK$170 萬	—
2026-07-20	康景花園 B座 5 3室	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-20	B座 5 B	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-20	康景花園 5 3室	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-20	A 高層 D	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-20	B座 5 3室	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-20	B 高層 3房	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-19	B座 5 3室	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-19	B座 5 3	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-10	E座 11 5室	561 ft²	HK$618 萬	HK$11,016
2026-07-10	康景花園 E座 11 5室	561 ft²	HK$618 萬	HK$11,016
2026-07-10	康景花園 5 3室	561 ft²	HK$618 萬	HK$11,016
2026-07-10	B 高層 3房	561 ft²	HK$618 萬	HK$11,016
2026-07-10	C座 7 C	561 ft²	HK$618 萬	HK$11,016
2026-07-10	A 中層 E	561 ft²	HK$618 萬	HK$11,016
2026-07-09	E座 11 5	561 ft²	HK$618 萬	HK$11,016

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由康景花園本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

康景花園呎價幾錢？

康景花園現時實用呎價約 HK$12,242–HK$15,010，中位約 HK$13,626。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

康景花園一個單位大約幾錢？

按今日區間，康景花園一個中等面積單位約 HK$651萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

康景花園最新成交點？

我們持有的康景花園最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

康景花園租金回報幾多？

毛租金回報約 4.0%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 3.40%，參考中位月租約 HK$29,000。

康景花園管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

康景花園係幾年樓？

康景花園於 1989 年入伙，樓齡約 37 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

康景花園有幾多個單位？

共 983 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

康景花園返中環要幾久？

由鰂魚涌搭公共交通去中環約 14 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

康景花園議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在康景花園議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買康景花園仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

鰂魚涌其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係康景花園。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。