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屋苑評分

康景花園評分、呎價區間同議價空間

康景花園（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

康景花園

鰂魚涌 · 廠商未披露

總單位數: 983
年換手率: 4.5%
落成年份: 1989–1989
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 4.0%
淨租金回報: 3.40%

博晉屋苑評分

72／100

實用呎價區間

HK$10,550–HK$12,641

中位呎價 HK$11,596 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$866 萬 – HK$1,038 萬

區間中位 HK$9,519,906

康景花園位於鰂魚涌，約 983 個單位，1989–1989 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.40%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 100/100
通勤: 86/100
樓齡: 36/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 100/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 36/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 440–1,339 ft²

此面積估算樓價

HK$952 萬

此面積估算月租

HK$31,198

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	443 ft² · 建築面積 550 ft²	HK$514 萬	HK$16,834
3 房	561 ft² · 建築面積 688 ft²	HK$651 萬	HK$21,318
3 房	694 ft² · 建築面積 852 ft²	HK$805 萬	HK$26,372
4 房	821 ft² · 建築面積 975 ft²	HK$952 萬	HK$31,198
1 房	872 ft² · 建築面積 1,005 ft²	HK$1,011 萬	HK$33,136
4 房	913 ft² · 建築面積 1,076 ft²	HK$1,059 萬	HK$34,694

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$285,597	HK$142,799
5%	HK$475,995	HK$237,998
8%	HK$761,592	HK$380,796

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 37 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	—	10
中原地產 Centanet	HK$12,000–HK$16,000	HK$11,016	2
美聯物業 Midland	—	HK$14,129	2

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 821 ft²

HK$31,198

租金呎價（每月）

HK$38.0

屋苑平均月租

HK$27,400/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 443 ft² · HK$16,8343 房 · 561 ft² · HK$21,3183 房 · 694 ft² · HK$26,3724 房 · 821 ft² · HK$31,1981 房 · 872 ft² · HK$33,1364 房 · 913 ft² · HK$34,694

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 6放租單位: 2已累積 40 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
康景花園	放售	562 ft²	HK$688 萬	HK$461 萬 – HK$769 萬	+12%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
康景花園	放售	700 ft²	HK$885 萬	HK$574 萬 – HK$957 萬	+16%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
康景花園	放售	703 ft²	HK$900 萬	HK$577 萬 – HK$961 萬	+17%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
康景花園	放售	561 ft²	HK$720 萬	HK$460 萬 – HK$767 萬	+17%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月8日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：40｜可信度：初步｜ ±25%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 1.18%）及成交日期（每月 -1.50%）調整；模型解釋度 20%。

議價目標價

HK$731 萬

可望節省

HK$169 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$85 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-19	康景花園 34-35 2室	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-19	康景花園 C座 34-35 2室	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-19	A座高層 D	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-18	C座 34 2室	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-08-11	B座 10 A	581 ft²	HK$170 萬	—
2026-07-20	B座 5 B	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-20	康景花園 B座 5 3室	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-20	康景花園 5 3室	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-19	B座 5 3室	699 ft²	HK$736 萬	HK$10,529
2026-07-10	康景花園 E座 11 5室	561 ft²	HK$618 萬	HK$11,016
2026-07-10	C座 7 C	561 ft²	HK$618 萬	HK$11,016
2026-07-10	康景花園 5 3室	561 ft²	HK$618 萬	HK$11,016
2026-07-09	E座 11 5室	561 ft²	HK$618 萬	HK$11,016
2026-06-24	A座 6 A	872 ft²	HK$920 萬	HK$10,550
2026-06-24	康景花園 4 1室	872 ft²	HK$920 萬	HK$10,550
2026-06-24	康景花園 A座 4 1室	872 ft²	HK$920 萬	HK$10,550
2026-06-23	B座 3 D	821 ft²	HK$960 萬	HK$11,693
2026-06-23	A座 4 1室	872 ft²	HK$920 萬	HK$10,550
2026-06-23	康景花園 B座 13 5室	821 ft²	HK$960 萬	HK$11,693
2026-06-23	康景花園 13 5室	821 ft²	HK$960 萬	HK$11,693
2026-06-22	B座 13 5室	821 ft²	HK$960 萬	HK$11,693
2026-06-20	A座 8 B	913 ft²	HK$1,290 萬	HK$14,129
2026-06-11	康景花園 12 6室	443 ft²	HK$560 萬	HK$12,641
2026-06-11	康景花園 D座 12 6室	443 ft²	HK$560 萬	HK$12,641
2026-06-11	B座 4 B	443 ft²	HK$560 萬	HK$12,641
2026-06-10	D座 12 6室	443 ft²	HK$560 萬	HK$12,641
2026-06-03	康景花園 25 4室	720 ft²	HK$870 萬	HK$12,083
2026-06-03	B座 2 A	720 ft²	HK$870 萬	HK$12,083
2026-06-03	康景花園 B座 25 4室	720 ft²	HK$870 萬	HK$12,083
2026-06-02	B座 25 4室	701 ft²	HK$870 萬	HK$12,411

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。