繁 EN

预约保密咨询

楼盘评分

畢架山花園评分、每平方英尺价区间与议价空间

畢架山花園（九龙塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

九龙塘返回香港楼盘评分

畢架山花園

九龙塘 · 太古

总单位数: 642
年换手率: 4.5%
落成年份: 1985–1985
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.6%
净租金回报: 3.05%

博晋楼盘评分

69／100

实用呎价区间

HK$11,800–HK$12,906

中位呎价 HK$12,353 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,154 万 – HK$1,262 万

区间中位 HK$12,081,234

畢架山花園位于九龙塘，约 642 个单位，1985–1985 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.05%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 49/100
回报: 100/100
通勤: 78/100
楼龄: 28/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 49/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 78/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 28/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站14 min

观塘／九龙湾20 min

启德／九龙城16 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 807–1,312 ft²

该面积估算楼价

HK$1,208 万

该面积估算月租

HK$34,230

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
3 房	807 ft²	HK$997 万	HK$28,245
3 房	844 ft²	HK$1,043 万	HK$29,540
3 房	845 ft²	HK$1,044 万	HK$29,575
3 房	978 ft²	HK$1,208 万	HK$34,230
3 房	1,000 ft²	HK$1,235 万	HK$35,000
3 房	1,211 ft²	HK$1,496 万	HK$42,385

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$362,437	HK$181,219
5%	HK$604,062	HK$302,031
8%	HK$966,499	HK$483,249

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 41 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$11,874	2
美聯物業 Midland	HK$12,806–HK$14,856	HK$12,740	2
28Hse 千居	HK$11,642–HK$11,642	HK$11,642	10

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 978 ft²

HK$34,230

租金呎价（每月）

HK$35.0

楼盘平均月租

HK$32,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

3 房 · 807 ft² · HK$28,2453 房 · 844 ft² · HK$29,5403 房 · 845 ft² · HK$29,5753 房 · 978 ft² · HK$34,2303 房 · 1,000 ft² · HK$35,0003 房 · 1,211 ft² · HK$42,385

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 16放租单位: 3已累积 26 宗成交纪录

现时房源的叫价全部高于我们的估算；正是需要议价的时候。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
畢架山花園-三期	放租	905 ft²	HK$28,000	HK$29,458 – HK$33,892	-12%	低于市值	美聯物業 Midland · 查看
畢架山花園大廈	放租	905 ft²	HK$32,000	HK$29,458 – HK$33,892	+1%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
畢架山花園大廈	放售	905 ft²	HK$1,168 万	HK$1,018 万 – HK$1,279 万	+2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
1期	放租	978 ft²	HK$35,000	HK$31,834 – HK$36,626	+2%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
畢架山花園-三期	放售	905 ft²	HK$1,200 万	HK$1,018 万 – HK$1,279 万	+4%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
3期	放售	1,000 ft²	HK$1,800 万	HK$1,114 万 – HK$1,400 万	+43%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月8日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$1,207 万

可望节省

HK$593 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$296 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-27	畢架山花園大廈高層連車位	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-27	畢架山花園 2期 19座 3樓 A室	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-26	二期 3 A	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-25	畢架山花園大廈高層連車位	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-08-25	畢架山花園 2期 17座 3樓 C室	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-08-24	二期 3 C	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-07-29	畢架山花園大廈高層	978 ft²	HK$1,508 万	HK$15,419
2026-07-29	畢架山花園 1期 1座地下 D室	978 ft²	HK$1,508 万	HK$15,419
2026-07-28	一期 G D	978 ft²	HK$1,508 万	HK$15,419
2026-07-23	畢架山花園 4期 2座 4樓 C室	844 ft²	HK$1,000 万	HK$11,848
2026-07-23	畢架山花園大廈高層	844 ft²	HK$1,000 万	HK$11,848
2026-07-22	畢架山花園大廈高層連車位	1,000 ft²	HK$1,180 万	HK$11,800
2026-07-22	畢架山花園 1期 1座 5樓 C室	1,000 ft²	HK$1,180 万	HK$11,800
2026-07-22	四期 4 C	844 ft²	HK$1,000 万	HK$11,848
2026-07-21	畢架山花園大廈高層	845 ft²	HK$1,068 万	HK$12,639
2026-07-21	一期 5 C	1,000 ft²	HK$1,180 万	HK$11,800
2026-07-21	畢架山花園 4期 2座 9樓 A室	845 ft²	HK$1,068 万	HK$12,639
2026-07-20	四期 9 A	845 ft²	HK$1,068 万	HK$12,639
2026-07-17	畢架山花園大廈高層連車位	1,211 ft²	HK$1,300 万	HK$10,735
2026-07-16	三期 8 A	1,211 ft²	HK$1,300 万	HK$10,735
2026-07-13	一期 8 A	1,126 ft²	HK$1,430 万	HK$12,700
2026-06-24	畢架山花園大廈高層	844 ft²	HK$1,003 万	HK$11,884
2026-06-23	四期 11 F	844 ft²	HK$1,003 万	HK$11,884
2026-06-16	畢架山花園大廈高層連車位露台	1,211 ft²	HK$1,300 万	HK$10,735
2026-06-16	畢架山花園大廈高層	809 ft²	HK$900 万	HK$11,125
2026-06-15	四期 3 C	809 ft²	HK$900 万	HK$11,125

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。