楼盘评分

畢架山花園评分、每平方英尺价区间与议价空间

畢架山花園（九龙塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

畢架山花園位于香港九龙塘，共 642 个单位，1985 年入住；实用呎价约 HK$11,848–HK$16,736，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.6%，每年约 4.5% 单位成交。

九龙塘返回香港楼盘评分

畢架山花園

九龙塘 · 太古

总单位数: 642
年换手率: 4.5%
落成年份: 1985–1985
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.6%
净租金回报: 3.05%

博晋楼盘评分

69／100

实用呎价区间

HK$11,800–HK$12,906

中位呎价 HK$12,353 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,180 万 – HK$1,291 万

区间中位 HK$12,353,000

畢架山花園位于九龙塘，约 642 个单位，1985–1985 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.05%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 49/100
回报: 100/100
通勤: 78/100
楼龄: 28/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 49/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 78/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 28/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站14 min

观塘／九龙湾20 min

启德／九龙城16 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 807–1,312 ft²

该面积估算楼价

HK$1,235 万

该面积估算月租

HK$36,000

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
3 房	809 ft²	HK$999 万	HK$29,124
3 房	844 ft² · 建筑面积 1,022 ft²	HK$1,043 万	HK$30,384
3 房	905 ft² · 建筑面积 1,051 ft²	HK$1,118 万	HK$32,580
3 房	1,000 ft²	HK$1,235 万	HK$36,000
3 房	1,126 ft²	HK$1,391 万	HK$40,536
3 房	1,211 ft²	HK$1,496 万	HK$43,596

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$370,590	HK$185,295
5%	HK$617,650	HK$308,825
8%	HK$988,240	HK$494,120

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 41 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$11,951–HK$11,951	HK$11,951	7
中原地產 Centanet	—	—	0
美聯物業 Midland	HK$12,906–HK$14,719	HK$12,906	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 1000 ft²

HK$36,000

租金呎价（每月）

HK$36.0

3 房 · 809 ft² · HK$29,1243 房 · 844 ft² · HK$30,3843 房 · 905 ft² · HK$32,5803 房 · 1,000 ft² · HK$36,0003 房 · 1,126 ft² · HK$40,5363 房 · 1,211 ft² · HK$43,596

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 18放租单位: 2已累积 71 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-19	畢架山花園市場成交連車位	809 ft²	HK$1,058 万	HK$13,078
2026-09-18	四期高層 F室	809 ft²	HK$1,058 万	HK$13,078
2026-08-27	畢架山花園大廈高層連車位	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-27	畢架山花園註冊處成交連車位	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-27	2期 3樓 A室	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-27	畢架山花園連車位	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-27	2期 3 A室	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-27	畢架山花園 2期 19座 3樓 A室	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-26	二期 3樓 A室	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-26	二期 3 A	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-26	期二 3樓 A室	905 ft²	HK$1,168 万	HK$12,906
2026-08-25	畢架山花園連車位	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-08-25	畢架山花園大廈高層連車位	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-08-25	畢架山花園註冊處成交連車位	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-08-25	畢架山花園 2期 17座 3樓 C室	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-08-25	2期 3樓 C室	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-08-25	2期 3 C室	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-08-24	期二 3樓 C室	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-08-24	二期 3 C	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-08-24	二期 3樓 C室	905 ft²	HK$1,138 万	HK$12,575
2026-07-29	畢架山花園	978 ft²	HK$1,508 万	HK$15,419
2026-07-29	1期地下 D室	978 ft²	HK$1,508 万	HK$15,419
2026-07-29	畢架山花園註冊處成交	978 ft²	HK$1,508 万	HK$15,419
2026-07-29	畢架山花園 1期 1座地下 D室	978 ft²	HK$1,508 万	HK$15,419
2026-07-29	畢架山花園大廈高層	978 ft²	HK$1,508 万	HK$15,419
2026-07-28	一期 G樓 D室	978 ft²	HK$1,508 万	HK$15,419
2026-07-28	一期 G D	978 ft²	HK$1,508 万	HK$15,419
2026-07-23	畢架山花園	844 ft²	HK$1,000 万	HK$11,848
2026-07-23	畢架山花園 4期 2座 4樓 C室	844 ft²	HK$1,000 万	HK$11,848
2026-07-23	畢架山花園註冊處成交	844 ft²	HK$1,000 万	HK$11,848

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由畢架山花園本身的数据计算，数字随每日更新而变。

畢架山花園呎价多少？

畢架山花園目前实用呎价约 HK$11,848–HK$16,736，中位约 HK$14,292。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

畢架山花園一个单位大约多少钱？

按今天的区间，畢架山花園一个中等面积单位约 HK$1,235万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

畢架山花園最新成交如何？

我们持有的畢架山花園最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

畢架山花園租金回报多少？

毛租金回报约 3.6%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 3.05%。

畢架山花園管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

畢架山花園是几年楼？

畢架山花園于 1985 年入住，楼龄约 41 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

畢架山花園有多少单位？

共 642 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

畢架山花園到中环要多久？

由九龙塘乘公共交通到中环约 24 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

畢架山花園议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在畢架山花園议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买畢架山花園还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

九龙塘其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是畢架山花園。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。