楼盘评分

逸瓏评分、每平方英尺价区间与议价空间

逸瓏（九龙塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

逸瓏位于香港九龙塘，共 120 个单位，2011 年入住；实用呎价约 HK$20,671–HK$29,449，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.5%，每年约 4.2% 单位成交。

九龙塘返回香港楼盘评分

逸瓏

九龙塘 · 信置

总单位数: 120
年换手率: 4.2%
落成年份: 2011–2011
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.5%
净租金回报: 2.11%

博晋楼盘评分

59／100

实用呎价区间

HK$20,671–HK$24,614

中位呎价 HK$22,643 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$3,436 万 – HK$4,091 万

区间中位 HK$37,631,835

逸瓏位于九龙塘，约 120 个单位，2011–2011 年落成。每年约 4.2% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.11%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 32/100
回报: 56/100
通勤: 78/100
楼龄: 80/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 32/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 56/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 78/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 80/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站14 min

观塘／九龙湾20 min

启德／九龙城16 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 1,039–2,354 ft²

该面积估算楼价

HK$3,763 万

该面积估算月租

HK$96,396

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
3 房	1,039 ft²	HK$2,353 万	HK$60,262
4 房	1,400 ft²	HK$3,170 万	HK$81,200
4 房	1,488 ft²	HK$3,369 万	HK$86,304
4 房	1,662 ft²	HK$3,763 万	HK$96,396
4 房	1,750 ft²	HK$3,962 万	HK$101,500
4 房	2,256 ft²	HK$5,108 万	HK$130,848

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$1,128,955	HK$564,478
5%	HK$1,881,592	HK$940,796
8%	HK$3,010,547	HK$1,505,273

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$22,653–HK$39,000	HK$22,653	1
中原地產 Centanet	—	—	0
美聯物業 Midland	HK$22,653–HK$35,588	—	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 1662 ft²

HK$96,396

租金呎价（每月）

HK$58.0

楼盘平均月租

HK$76,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

3 房 · 1,039 ft² · HK$60,2624 房 · 1,400 ft² · HK$81,2004 房 · 1,488 ft² · HK$86,3044 房 · 1,662 ft² · HK$96,3964 房 · 1,750 ft² · HK$101,5004 房 · 2,256 ft² · HK$130,848

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 11放租单位: 2已累积 66 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-21	1座高層 4房	1,662 ft²	HK$3,765 万	HK$22,653
2026-08-21	逸瓏高層	1,662 ft²	HK$3,765 万	HK$22,653
2026-08-21	逸瓏 3 A	1,662 ft²	HK$3,765 万	HK$22,653
2026-08-21	逸瓏 3 A室	1,662 ft²	HK$3,765 万	HK$22,653
2026-05-20	逸瓏 G A	1,650 ft²	HK$3,900 万	HK$23,636
2026-05-20	逸瓏地下 A室	1,650 ft²	HK$3,900 万	HK$23,636
2026-05-20	1座高層 4房	1,650 ft²	HK$3,900 万	HK$23,636
2026-05-20	逸瓏	1,650 ft²	HK$3,900 万	HK$23,636
2026-04-17	逸瓏	1,686 ft²	HK$4,150 万	HK$24,114
2026-04-17	逸瓏 8 B室	1,686 ft²	HK$4,150 万	HK$24,164
2026-04-17	逸瓏 8 B	1,686 ft²	HK$4,150 万	HK$24,614
2026-04-17	1座高層 4房	1,686 ft²	HK$4,150 万	HK$24,114
2026-04-16	逸瓏	1,650 ft²	HK$3,900 万	HK$23,636
2026-04-16	1座高層 4房	1,650 ft²	HK$3,900 万	HK$23,636
2026-04-13	逸瓏	2,256 ft²	HK$7,840 万	HK$34,752
2026-04-13	逸瓏 10 A室	2,175 ft²	HK$7,840 万	HK$36,046
2026-04-13	1座高層 4房	2,256 ft²	HK$7,840 万	HK$34,752
2026-04-13	逸瓏 10 A	2,175 ft²	HK$7,840 万	HK$36,046
2026-04-01	逸瓏 8 A室	1,489 ft²	HK$3,930 万	HK$26,447
2026-03-25	1座高層 4房	1,686 ft²	HK$4,150 万	HK$24,114
2026-03-25	逸瓏	1,686 ft²	HK$4,150 万	HK$24,114
2025-10-22	逸瓏 1 B室	1,490 ft²	HK$3,080 万	HK$20,671
2025-10-22	逸瓏	1,490 ft²	HK$3,080 万	HK$20,671
2025-10-22	逸瓏 1 B	1,490 ft²	HK$3,080 万	HK$20,671
2025-10-22	1座高層 4房	1,490 ft²	HK$3,080 万	HK$20,671
2025-10-10	逸瓏	1,490 ft²	HK$3,080 万	HK$20,671
2025-10-10	1座高層 3房	1,490 ft²	HK$3,080 万	HK$20,671
2025-07-14	1座高層 3房	1,060 ft²	HK$1,800 万	HK$16,981
2025-07-14	逸瓏 2 C	1,057 ft²	HK$1,800 万	HK$17,029
2025-07-14	逸瓏 2 C室	1,057 ft²	HK$1,800 万	HK$17,029

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由逸瓏本身的数据计算，数字随每日更新而变。

逸瓏呎价多少？

逸瓏目前实用呎价约 HK$20,671–HK$29,449，中位约 HK$25,060。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

逸瓏一个单位大约多少钱？

按今天的区间，逸瓏一个中等面积单位约 HK$3,763万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

逸瓏最新成交如何？

我们持有的逸瓏最新成交为 2026 年 8 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

逸瓏租金回报多少？

毛租金回报约 2.5%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.11%，参考中位月租约 HK$76,000。

逸瓏管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

逸瓏是几年楼？

逸瓏于 2011 年入住，楼龄约 15 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

逸瓏有多少单位？

共 120 个单位，每年约 4.2% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

逸瓏到中环要多久？

由九龙塘乘公共交通到中环约 24 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

逸瓏议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在逸瓏议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买逸瓏还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

九龙塘其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是逸瓏。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。