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楼盘评分

逸瓏评分、每平方英尺价区间与议价空间

逸瓏（九龙塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

九龙塘返回香港楼盘评分

逸瓏

九龙塘 · 信置

总单位数: 120
年换手率: 4.2%
落成年份: 2011–2011
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.5%
净租金回报: 2.11%

博晋楼盘评分

59／100

实用呎价区间

HK$20,671–HK$24,514

中位呎价 HK$22,593 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$3,080 万 – HK$3,653 万

区间中位 HK$33,662,825

逸瓏位于九龙塘，约 120 个单位，2011–2011 年落成。每年约 4.2% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.11%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 32/100
回报: 56/100
通勤: 78/100
楼龄: 80/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 32/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 56/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 78/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 80/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站14 min

观塘／九龙湾20 min

启德／九龙城16 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 1,039–2,354 ft²

该面积估算楼价

HK$3,366 万

该面积估算月租

HK$77,480

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
4 房	1,039 ft²	HK$2,347 万	HK$54,028
3 房	1,400 ft²	HK$3,163 万	HK$72,800
4 房	1,488 ft²	HK$3,362 万	HK$77,376
4 房	1,490 ft²	HK$3,366 万	HK$77,480
4 房	1,686 ft²	HK$3,809 万	HK$87,672
4 房	2,256 ft²	HK$5,097 万	HK$117,312

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$1,009,885	HK$504,942
5%	HK$1,683,141	HK$841,571
8%	HK$2,693,026	HK$1,346,513

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$27,092	1
美聯物業 Midland	HK$22,653–HK$35,378	HK$22,653	1
28Hse 千居	—	HK$22,653	1

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 1490 ft²

HK$77,480

租金呎价（每月）

HK$52.0

楼盘平均月租

HK$80,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

4 房 · 1,039 ft² · HK$54,0283 房 · 1,400 ft² · HK$72,8004 房 · 1,488 ft² · HK$77,3764 房 · 1,490 ft² · HK$77,4804 房 · 1,686 ft² · HK$87,6724 房 · 2,256 ft² · HK$117,312

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 11放租单位: 2已累积 26 宗成交纪录

目前最值：逸瓏，叫价较我们的估算低约 26%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
逸瓏	放售	1,060 ft²	HK$1,800 万	HK$2,252 万 – HK$2,632 万	-26%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
逸瓏	放租	1,662 ft²	HK$75,000	HK$80,374 – HK$92,474	-13%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
逸瓏	放售	1,662 ft²	HK$4,500 万	HK$3,532 万 – HK$4,127 万	+18%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看
逸瓏	放售	1,100 ft²	HK$3,300 万	HK$2,337 万 – HK$2,731 万	+30%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
逸瓏	放售	1,300 ft²	HK$4,200 万	HK$2,762 万 – HK$3,228 万	+40%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
逸瓏	放售	1,400 ft²	HK$5,000 万	HK$2,975 万 – HK$3,476 万	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看
逸瓏	放售	1,600 ft²	HK$6,200 万	HK$3,400 万 – HK$3,973 万	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看
逸瓏	放售	1,700 ft²	HK$6,800 万	HK$3,612 万 – HK$4,221 万	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看
逸瓏	放售	1,800 ft²	HK$7,500 万	HK$3,825 万 – HK$4,469 万	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月8日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：25｜可信度：高｜ ±7.8%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 -0.08%）及成交日期（每月 -0.51%）调整；模型解释度 93%。

议价目标价

HK$2,867 万

可望节省

HK$1,333 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$666 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-21	逸瓏高層	1,662 ft²	HK$3,765 万	HK$22,653
2026-08-21	逸瓏 3 A	1,662 ft²	HK$3,765 万	HK$22,653
2026-05-20	逸瓏	1,650 ft²	HK$3,900 万	HK$23,636
2026-05-20	逸瓏 G A	1,650 ft²	HK$3,900 万	HK$23,636
2026-04-17	逸瓏	1,686 ft²	HK$4,150 万	HK$24,114
2026-04-17	逸瓏 8 B	1,686 ft²	HK$4,150 万	HK$24,614
2026-04-16	逸瓏	1,650 ft²	HK$3,900 万	HK$23,636
2026-04-13	逸瓏	2,256 ft²	HK$7,840 万	HK$34,752
2026-04-13	逸瓏 10 A	2,175 ft²	HK$7,840 万	HK$36,046
2026-03-25	逸瓏	1,686 ft²	HK$4,150 万	HK$24,114
2025-10-22	逸瓏	1,490 ft²	HK$3,080 万	HK$20,671
2025-10-22	逸瓏 1 B	1,490 ft²	HK$3,080 万	HK$20,671
2025-10-10	逸瓏	1,490 ft²	HK$3,080 万	HK$20,671
2025-07-14	逸瓏 2 C	1,057 ft²	HK$1,800 万	HK$17,029
2025-07-14	逸瓏	1,060 ft²	HK$1,800 万	HK$16,981
2025-07-13	1座 2 C室	1,060 ft²	HK$1,800 万	HK$16,981
2025-07-11	逸瓏	1,482 ft²	HK$3,200 万	HK$21,592
2025-07-10	5座 G B室	1,482 ft²	HK$3,200 万	HK$21,592
2024-10-22	1座 9 A室	2,166 ft²	HK$7,000 万	HK$32,318
2024-05-07	5座 3 A室	1,488 ft²	HK$3,200 万	HK$21,505
2024-01-31	5座 8 A室	1,489 ft²	HK$3,938 万	HK$26,447
2021-10-25	5座 1 B室	1,490 ft²	HK$3,080 万	HK$20,671
—	3座 3 A室	1,662 ft²	HK$3,765 万	HK$22,653
—	5座 10 A室	2,256 ft²	HK$7,840 万	HK$34,752
—	3座 8 B室	1,686 ft²	HK$4,150 万	HK$24,614
—	3座 G A室	1,650 ft²	HK$3,900 万	HK$23,636

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。