楼盘评分

賢文禮士评分、每平方英尺价区间与议价空间

賢文禮士（九龙塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

賢文禮士位于香港九龙塘，共 134 个单位，2016 年入住；实用呎价约 HK$18,007–HK$27,002，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.8%，每年约 4.5% 单位成交。

九龙塘返回香港楼盘评分

賢文禮士

九龙塘 · 華懋

总单位数: 134
年换手率: 4.5%
落成年份: 2016–2016
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.8%
净租金回报: 2.37%

博晋楼盘评分

64／100

实用呎价区间

HK$17,327–HK$19,231

中位呎价 HK$18,279 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$2,622 万 – HK$2,910 万

区间中位 HK$27,656,127

賢文禮士位于九龙塘，约 134 个单位，2016–2016 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.37%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 35/100
回报: 68/100
通勤: 78/100
楼龄: 90/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 35/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 68/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 78/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 90/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站14 min

观塘／九龙湾20 min

启德／九龙城16 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 509–4,380 ft²

该面积估算楼价

HK$2,766 万

该面积估算月租

HK$104,397

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	806 ft² · 建筑面积 900 ft²	HK$1,473 万	HK$55,614
3 房	1,052 ft² · 建筑面积 1,489 ft²	HK$1,923 万	HK$72,588
3 房	1,373 ft² · 建筑面积 1,459 ft²	HK$2,510 万	HK$94,737
4 房	1,513 ft² · 建筑面积 1,534 ft²	HK$2,766 万	HK$104,397
4 房	1,719 ft² · 建筑面积 1,900 ft²	HK$3,142 万	HK$118,611
4 房	1,964 ft² · 建筑面积 2,100 ft²	HK$3,590 万	HK$135,516

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$829,684	HK$414,842
5%	HK$1,382,806	HK$691,403
8%	HK$2,212,490	HK$1,106,245

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$17,350–HK$17,350	HK$17,350	1
中原地產 Centanet	—	—	0
美聯物業 Midland	HK$17,888–HK$24,196	—	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 1513 ft²

HK$104,397

租金呎价（每月）

HK$69.0

楼盘平均月租

HK$130,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 806 ft² · HK$55,6143 房 · 1,052 ft² · HK$72,5883 房 · 1,373 ft² · HK$94,7374 房 · 1,513 ft² · HK$104,3974 房 · 1,719 ft² · HK$118,6114 房 · 1,964 ft² · HK$135,516

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 22放租单位: 1已累积 72 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-15	1座 10 A	1,155 ft²	HK$3,168 万	HK$27,429
2026-09-15	1座高層 A	1,155 ft²	HK$3,168 万	HK$27,429
2026-09-14	2座 10 A室	1,156 ft²	HK$3,168 万	HK$27,405
2026-09-14	2座 10 A	1,156 ft²	HK$3,168 万	HK$27,405
2026-09-12	1座高層 B	1,514 ft²	HK$2,728 万	HK$18,018
2026-09-12	2座 3 B	1,514 ft²	HK$2,728 万	HK$18,018
2026-09-11	2座低層 C室	1,514 ft²	HK$2,728 万	HK$18,018
2026-09-11	2座低層 C	1,514 ft²	HK$2,728 万	HK$18,018
2026-06-03	1座高層 C	1,733 ft²	HK$3,100 万	HK$17,888
2026-06-03	1座高層 1	1,733 ft²	HK$3,100 万	HK$18,888
2026-06-03	賢文禮士 5座 5樓 B	1,732 ft²	HK$3,100 万	HK$17,898
2026-06-03	賢文禮士 5座 5 B	1,732 ft²	HK$3,100 万	HK$17,898
2026-06-03	1座 15 C	1,733 ft²	HK$3,100 万	HK$17,888
2026-06-02	5座 5 B	1,733 ft²	HK$3,100 万	HK$17,888
2026-06-02	5座 5 B室	1,733 ft²	HK$3,100 万	HK$17,888
2026-05-28	2座 1 D	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,888
2026-05-28	賢文禮士 3座 9樓 C	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-28	1座高層 D	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-28	1座高層 2	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-28	賢文禮士 3座 9 C	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-27	3座 9 C	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-27	3座 9 C室	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-18	2座 2 E	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,888
2026-05-18	2座中層 3	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-18	1座高層 E	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-05	1座高層 F	806 ft²	HK$1,550 万	HK$19,231
2026-05-05	賢文禮士 2座 1樓 A	806 ft²	HK$1,550 万	HK$19,231
2026-05-05	1座 5 F	806 ft²	HK$1,550 万	HK$19,231
2026-05-05	賢文禮士 2座 1 A	806 ft²	HK$1,550 万	HK$19,231
2026-05-05	1座中層 4	806 ft²	HK$1,550 万	HK$19,231

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由賢文禮士本身的数据计算，数字随每日更新而变。

賢文禮士呎价多少？

賢文禮士目前实用呎价约 HK$18,007–HK$27,002，中位约 HK$22,505。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

賢文禮士一个单位大约多少钱？

按今天的区间，賢文禮士一个中等面积单位约 HK$2,766万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

賢文禮士最新成交如何？

我们持有的賢文禮士最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

賢文禮士租金回报多少？

毛租金回报约 2.8%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.37%，参考中位月租约 HK$130,000。

賢文禮士管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

賢文禮士是几年楼？

賢文禮士于 2016 年入住，楼龄约 10 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

賢文禮士有多少单位？

共 134 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

賢文禮士到中环要多久？

由九龙塘乘公共交通到中环约 24 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

賢文禮士议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在賢文禮士议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买賢文禮士还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

九龙塘其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是賢文禮士。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。