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楼盘评分

賢文禮士评分、每平方英尺价区间与议价空间

賢文禮士（九龙塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

九龙塘返回香港楼盘评分

賢文禮士

九龙塘 · 華懋

总单位数: 134
年换手率: 4.5%
落成年份: 2016–2016
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.8%
净租金回报: 2.37%

博晋楼盘评分

64／100

实用呎价区间

HK$17,327–HK$19,231

中位呎价 HK$18,279 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$2,979 万 – HK$3,306 万

区间中位 HK$31,421,601

賢文禮士位于九龙塘，约 134 个单位，2016–2016 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.37%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 35/100
回报: 68/100
通勤: 78/100
楼龄: 90/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 35/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 68/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 78/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 90/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站14 min

观塘／九龙湾20 min

启德／九龙城16 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 509–4,500 ft²

该面积估算楼价

HK$3,142 万

该面积估算月租

HK$87,669

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	509 ft²	HK$930 万	HK$25,959
3 房	1,052 ft²	HK$1,923 万	HK$53,652
3 房	1,500 ft²	HK$2,742 万	HK$76,500
4 房	1,719 ft²	HK$3,142 万	HK$87,669
3 房	1,964 ft²	HK$3,590 万	HK$100,164
4 房	4,500 ft² · 建筑面积 4,800 ft²	HK$8,226 万	HK$229,500

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$942,648	HK$471,324
5%	HK$1,571,080	HK$785,540
8%	HK$2,513,728	HK$1,256,864

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$30,631	1
美聯物業 Midland	HK$24,815–HK$34,813	HK$24,815	0
28Hse 千居	—	HK$20,771	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 1719 ft²

HK$87,669

租金呎价（每月）

HK$51.0

楼盘平均月租

HK$90,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 509 ft² · HK$25,9593 房 · 1,052 ft² · HK$53,6523 房 · 1,500 ft² · HK$76,5004 房 · 1,719 ft² · HK$87,6693 房 · 1,964 ft² · HK$100,1644 房 · 4,500 ft² · HK$229,500

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 21放租单位: 2已累积 26 宗成交纪录

目前最值：1座，叫价较我们的估算低约 2%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
1座	放售	1,733 ft²	HK$3,100 万	HK$2,867 万 – HK$3,487 万	-2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放售	1,733 ft²	HK$3,100 万	HK$2,867 万 – HK$3,487 万	-2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
賢文禮士 3座	放售	883 ft²	HK$1,590 万	HK$1,441 万 – HK$1,753 万	0%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放租	809 ft²	HK$43,000	HK$38,371 – HK$44,147	+4%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放售	806 ft²	HK$1,550 万	HK$1,316 万 – HK$1,601 万	+6%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
賢文禮士 2座	放售	1,462 ft²	HK$3,050 万	HK$2,388 万 – HK$2,905 万	+15%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	806 ft²	HK$55,614	HK$38,229 – HK$43,983	+35%	明显偏高	美聯物業 Midland · 查看
賢文禮士 5座	放售	1,732 ft²	HK$4,500 万	HK$2,832 万 – HK$3,445 万	+43%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
賢文禮士 3座	放售	864 ft²	HK$2,400 万	HK$1,410 万 – HK$1,716 万	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月11日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：26｜可信度：中｜ ±9.8%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 -0.05%）及成交日期（每月 +0.33%）调整；模型解释度 6%。

议价目标价

HK$3,031 万

可望节省

HK$1,469 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$734 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-06-03	賢文禮士 5座 5 B	1,732 ft²	HK$3,100 万	HK$17,898
2026-06-03	1座高層 1	1,733 ft²	HK$3,100 万	HK$18,888
2026-06-02	5座 5 B室	1,733 ft²	HK$3,100 万	HK$17,888
2026-05-28	1座高層 2	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-28	賢文禮士 3座 9 C	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-27	3座 9 C室	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-18	2座中層 3	883 ft²	HK$1,500 万	HK$16,988
2026-05-05	1座中層 4	806 ft²	HK$1,550 万	HK$19,231
2026-05-05	賢文禮士 2座 1 A	806 ft²	HK$1,550 万	HK$19,231
2026-05-04	2座 1 A室	806 ft²	HK$1,550 万	HK$19,231
2026-04-21	2座中層 5	806 ft²	HK$1,550 万	HK$19,231
2025-12-29	1座高層 6	1,964 ft²	HK$3,500 万	HK$17,821
2025-12-29	賢文禮士 1座 3 D	1,964 ft²	HK$3,500 万	HK$17,821
2025-12-28	1座 3 D室	1,964 ft²	HK$3,500 万	HK$17,821
2025-11-12	賢文禮士 5座 2 A	1,719 ft²	HK$3,550 万	HK$20,652
2025-11-12	3座高層 7	1,719 ft²	HK$3,550 万	HK$20,652
2025-11-11	5座 2 A室	1,719 ft²	HK$3,550 万	HK$20,652
2025-11-03	賢文禮士 3座 6 C	883 ft²	HK$1,530 万	HK$17,327
2025-11-03	2座中層 8	883 ft²	HK$1,530 万	HK$17,327
2025-11-02	3座 6 C室	883 ft²	HK$1,530 万	HK$17,327
2025-10-24	1座中層 9	883 ft²	HK$1,530 万	HK$17,327
2025-01-13	1座中層 10	1,534 ft²	HK$2,280 万	HK$14,863
2025-01-12	5座 2 D室	1,534 ft²	HK$2,280 万	HK$14,863
2025-01-08	5座 2 E室	1,459 ft²	HK$2,500 万	HK$17,135
2024-08-12	3座 2 B室	1,068 ft²	HK$1,780 万	HK$16,667
2024-06-26	2座 8 C室	1,516 ft²	HK$2,500 万	HK$16,491

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。