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楼盘评分

碧麗閣评分、每平方英尺价区间与议价空间

碧麗閣（九龙塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

九龙塘返回香港楼盘评分

碧麗閣

九龙塘

总单位数: 269
年换手率: 4.5%
落成年份: 1977–1977
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 4.1%
净租金回报: 3.49%

博晋楼盘评分

61／100

实用呎价区间

HK$12,000–HK$12,787

中位呎价 HK$12,394 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$960 万 – HK$1,023 万

区间中位 HK$9,914,800

碧麗閣位于九龙塘，约 269 个单位，1977–1977 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.49%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 38/100
回报: 100/100
通勤: 78/100
楼龄: 12/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 38/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 78/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 12/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站14 min

观塘／九龙湾20 min

启德／九龙城16 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 379–1,024 ft²

该面积估算楼价

HK$991 万

该面积估算月租

HK$35,200

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	510 ft²	HK$632 万	HK$22,440
3 房	556 ft² · 建筑面积 687 ft²	HK$689 万	HK$24,464
3 房	670 ft² · 建筑面积 768 ft²	HK$830 万	HK$29,480
3 房	800 ft²	HK$991 万	HK$35,200
3 房	885 ft² · 建筑面积 1,029 ft²	HK$1,097 万	HK$38,940
3 房	1,024 ft²	HK$1,269 万	HK$45,056

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$297,444	HK$148,722
5%	HK$495,740	HK$247,870
8%	HK$793,184	HK$396,592

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 49 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$10,046–HK$17,910	HK$10,519	2
美聯物業 Midland	HK$12,657–HK$14,727	HK$12,657	1
28Hse 千居	HK$12,696–HK$12,696	HK$12,696	4

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 800 ft²

HK$35,200

租金呎价（每月）

HK$44.0

楼盘平均月租

HK$27,150/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 510 ft² · HK$22,4403 房 · 556 ft² · HK$24,4643 房 · 670 ft² · HK$29,4803 房 · 800 ft² · HK$35,2003 房 · 885 ft² · HK$38,9403 房 · 1,024 ft² · HK$45,056

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 10放租单位: 3已累积 26 宗成交纪录

目前最值：碧麗閣，叫价较我们的估算低约 18%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
碧麗閣	放售	578 ft²	HK$608 万	HK$706 万 – HK$773 万	-18%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
碧麗閣	放租	650 ft²	HK$27,800	HK$26,598 – HK$30,602	-3%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
碧麗閣	放售	670 ft²	HK$842 万	HK$818 万 – HK$896 万	-2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
碧麗閣	放售	710 ft²	HK$910 万	HK$867 万 – HK$950 万	+0%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
碧麗閣	放售	670 ft²	HK$900 万	HK$818 万 – HK$896 万	+5%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
碧麗閣	放售	753 ft²	HK$1,050 万	HK$920 万 – HK$1,008 万	+9%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
碧麗閣	放售	885 ft²	HK$1,253 万	HK$1,081 万 – HK$1,184 万	+11%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月10日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：26｜可信度：中｜ ±4.6%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 0.04%）及成交日期（每月 +1.26%）调整；模型解释度 25%。

议价目标价

HK$1,114 万

可望节省

HK$139 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$69 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-26	碧麗閣 D座七樓 D4室	670 ft²	HK$842 万	HK$12,567
2026-08-26	碧麗閣高層 3房	670 ft²	HK$842 万	HK$12,667
2026-08-25	D 7 D4室	670 ft²	HK$842 万	HK$12,657
2026-08-20	A 6 A4室	1,024 ft²	HK$1,230 万	HK$12,012
2026-08-04	碧麗閣 B座七樓 B5室	802 ft²	HK$1,077 万	HK$13,429
2026-08-04	碧麗閣高層 3房	802 ft²	HK$1,077 万	HK$13,429
2026-08-03	B 7 B5室	802 ft²	HK$1,077 万	HK$13,429
2026-07-27	碧麗閣高層 3房	670 ft²	HK$842 万	HK$12,667
2026-07-16	碧麗閣 A座四樓 A1室	976 ft²	HK$1,248 万	HK$12,787
2026-07-16	碧麗閣高層 3房	976 ft²	HK$1,248 万	HK$12,787
2026-07-15	碧麗閣 B座七樓 B1室	800 ft²	HK$960 万	HK$12,000
2026-07-15	A 4 A1室	976 ft²	HK$1,248 万	HK$12,787
2026-07-15	碧麗閣高層	800 ft²	HK$960 万	HK$12,000
2026-07-14	B 7 B1室	800 ft²	HK$960 万	HK$12,000
2026-07-07	碧麗閣高層	800 ft²	HK$960 万	HK$12,000
2026-06-04	碧麗閣高層	976 ft²	HK$1,200 万	HK$12,295
2026-06-04	碧麗閣 A座八樓 A3室	976 ft²	HK$1,200 万	HK$12,295
2026-06-03	A 8 A3室	976 ft²	HK$1,200 万	HK$12,295
2026-06-02	碧麗閣 G座五樓 G3室	620 ft²	HK$760 万	HK$12,258
2026-06-02	碧麗閣高層 3房	620 ft²	HK$760 万	HK$12,258
2026-05-08	碧麗閣高層	710 ft²	HK$910 万	HK$12,817
2026-05-08	碧麗閣 D座六樓 D3室	710 ft²	HK$910 万	HK$12,817
2026-03-23	碧麗閣高層	510 ft²	HK$606 万	HK$11,882
2026-03-23	碧麗閣 C座八樓 C1室	510 ft²	HK$606 万	HK$11,882
2026-03-19	碧麗閣 B座三樓 B2室	802 ft²	HK$948 万	HK$11,820
2026-03-03	碧麗閣 H座七樓 H1室	556 ft²	HK$648 万	HK$11,655

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。