- 总单位数
- 144
- 年换手率
- 4.2%
- 落成年份
- 1969–1969
- 管理费
- HK$2.7／平方英尺
- 毛租金回报
- 4.4%
- 净租金回报
- 3.74%
霞明閣位于九龙塘，约 144 个单位，1969–1969 年落成。每年约 4.2% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.74%。
五项指标分数
越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。
- 流通
- 32/100
- 回报
- 100/100
- 通勤
- 78/100
- 楼龄
- 0/100
- 开发商
- 76/100
成交越密，可比成交越多，议价越有实据。
扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。
按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。
影响银行估价、按揭年期及维修支出。
管理质素解释同区楼盘的长期价差。
你主要在哪一区上班？
实际单位面积
以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。
楼盘面积范围: 758–1,050 ft²
| 间隔 | 实用面积 | 估算楼价 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 3 房 | 758 ft² | HK$887 万 | HK$28,804 |
| 3 房 | 761 ft² | HK$891 万 | HK$28,918 |
| 3 房 | 803 ft² | HK$940 万 | HK$30,514 |
| 3 房 | 1,050 ft² | HK$1,229 万 | HK$39,900 |
面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。
成交价区间
输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。
| 议减幅度 | 节省金额 | 扣除服务费后净额 |
|---|---|---|
| 3% | HK$282,010 | HK$141,005 |
| 5% | HK$470,016 | HK$235,008 |
| 8% | HK$752,026 | HK$376,013 |
节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。
议价角度
成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。 楼龄约 57 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。
数据来源
以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。
| 来源 | 实用呎价区间 | 平均呎价 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$11,827–HK$11,827 | HK$11,827 | 2 |
| 中原地產 Centanet | HK$12,877–HK$14,511 | HK$13,644 | 0 |
| 美聯物業 Midland | — | HK$11,827 | 0 |
资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。
数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。
租金水平
以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。
平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。
叫价合理吗？
我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。
现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。
近期成交纪录
我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。
| 成交日期 | 单位 | 实用面积 | 成交价 | 实用呎价 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-10-12 | 霞明閣 高層 | 803 ft² | HK$1,080 万 | HK$13,450 |
| 2026-08-26 | 2座 5 C3 | 803 ft² | HK$1,080 万 | HK$13,450 |
| 2026-08-26 | 2座 5 C3室 | 803 ft² | HK$1,080 万 | HK$13,450 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 B座 8 B1室 | 761 ft² | HK$900 万 | HK$11,827 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 高層 連車位 | 761 ft² | HK$900 万 | HK$11,827 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 B座 8 B1 | 761 ft² | HK$900 万 | HK$11,827 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 連車位 N/A | 761 ft² | HK$900 万 | HK$11,827 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 高層 | 761 ft² | HK$900 万 | HK$11,827 |
| 2026-08-23 | 1座 8 B1室 | 761 ft² | HK$900 万 | HK$11,827 |
| 2026-08-23 | 1座 8 B1 | 761 ft² | HK$900 万 | HK$11,827 |
| 2026-08-21 | 霞明閣 市場成交 | 803 ft² | HK$1,080 万 | HK$13,450 |
| 2026-08-21 | 霞明閣 市場成交 N/A | 803 ft² | HK$1,080 万 | HK$13,450 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 C座 5 C2室 | 803 ft² | HK$800 万 | HK$9,963 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 | 1,050 ft² | HK$800 万 | HK$7,619 |
| 2025-06-17 | C座 5 C2 | 803 ft² | HK$800 万 | HK$9,963 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 C座 5 C2 | 803 ft² | HK$800 万 | HK$9,963 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 註冊處成交 | 1,050 ft² | HK$800 万 | HK$7,619 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 連車位 N/A | 1,050 ft² | HK$800 万 | HK$7,619 |
| 2025-06-16 | 2座 5 C2 | 803 ft² | HK$800 万 | HK$9,963 |
| 2025-06-16 | 2座 5 C2室 | 803 ft² | HK$800 万 | HK$9,963 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 連車位 N/A | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 A座 2 A3 | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 A座 2 A3室 | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 註冊處成交 連車位 | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
| 2025-04-24 | 1座 2 A3室 | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
| 2025-04-24 | 1座 2 A3 | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
| 2025-04-24 | 1座 2 A3室 | 803 ft² | HK$880 万 | HK$11,059 |
| 2025-04-11 | 霞明閣 連車位 N/A | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
| 2025-04-11 | 霞明閣 | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。
常见问题
以下答案全部由霞明閣本身的数据计算，数字随每日更新而变。
霞明閣呎价多少？
霞明閣目前实用呎价约 HK$9,963–HK$14,878，中位约 HK$12,421。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。
霞明閣一个单位大约多少钱？
按今天的区间，霞明閣一个中等面积单位约 HK$940万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。
霞明閣最新成交如何？
我们持有的霞明閣最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。
霞明閣租金回报多少？
毛租金回报约 4.4%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 3.74%，参考中位月租约 HK$38,000。
霞明閣管理费多少？
每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。
霞明閣是几年楼？
霞明閣于 1969 年入住，楼龄约 57 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。
霞明閣有多少单位？
共 144 个单位，每年约 4.2% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。
霞明閣到中环要多久？
由九龙塘乘公共交通到中环约 24 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。
霞明閣议价空间有多大？
取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在霞明閣议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。
买霞明閣还要付什么费用？
从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。
买这个楼盘前要算清楚的数
九龙塘其他楼盘比较
同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是霞明閣。
- 霞明閣 还是 畢架山花園 好？畢架山花園 · HK$11,848–HK$16,736 · 642
- 霞明閣 还是 碧華花園 好？碧華花園 · HK$13,614–HK$17,299 · 480
- 霞明閣 还是 碧麗閣 好？碧麗閣 · HK$10,519–HK$16,505 · 269
- 霞明閣 还是 寶能閣 好？寶能閣 · HK$13,000–HK$14,000 · 160
- 霞明閣 还是 真能閣 好？真能閣 · HK$10,044–HK$15,751 · 144
- 霞明閣 还是 賢文禮士 好？賢文禮士 · HK$18,007–HK$27,002 · 134
- 霞明閣 还是 逸瓏 好？逸瓏 · HK$20,671–HK$29,449 · 120
- 霞明閣 还是 尚御 好？尚御 · HK$14,746–HK$23,256 · 103
本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。