- 总单位数
- 144
- 年换手率
- 4.2%
- 落成年份
- 1969–1969
- 管理费
- HK$2.7／平方英尺
- 毛租金回报
- 4.4%
- 净租金回报
- 3.74%
霞明閣位于九龙塘，约 144 个单位，1969–1969 年落成。每年约 4.2% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.74%。
五项指标分数
越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。
- 流通
- 32/100
- 回报
- 100/100
- 通勤
- 78/100
- 楼龄
- 0/100
- 开发商
- 76/100
成交越密，可比成交越多，议价越有实据。
扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。
按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。
影响银行估价、按揭年期及维修支出。
管理质素解释同区楼盘的长期价差。
你主要在哪一区上班？
实际单位面积
以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。
楼盘面积范围: 758–803 ft²
| 间隔 | 实用面积 | 估算楼价 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 3 房 | 758 ft² | HK$838 万 | HK$32,594 |
| 3 房 | 761 ft² | HK$841 万 | HK$32,723 |
| 3 房 | 803 ft² | HK$888 万 | HK$34,529 |
面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。
成交价区间
输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。
| 议减幅度 | 节省金额 | 扣除服务费后净额 |
|---|---|---|
| 3% | HK$252,438 | HK$126,219 |
| 5% | HK$420,730 | HK$210,365 |
| 8% | HK$673,168 | HK$336,584 |
节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。
议价角度
成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。 楼龄约 57 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。
数据来源
以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。
| 来源 | 实用呎价区间 | 平均呎价 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$11,827–HK$11,827 | HK$11,827 | 1 |
| 中原地產 Centanet | HK$9,963–HK$14,880 | HK$12,877 | 1 |
| 美聯物業 Midland | HK$13,652–HK$13,652 | HK$11,827 | 1 |
资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。
数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。
租金水平
以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。
平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。
叫价合理吗？
我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。
目前最值：C座，叫价较我们的估算低约 3%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。
| 单位 | 类型 | 实用面积 | 叫价 | 估算价值 | 与叫价差距 | 评语 | 来源 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 霞明閣 | 放租 | 803 ft² | HK$30,000 | HK$32,112 – HK$36,946 | -13% | 低于市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| C座 | 放售 | 803 ft² | HK$980 万 | HK$831 万 – HK$1,184 万 | -3% | 贴近市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 霞明閣 | 放售 | 761 ft² | HK$1,000 万 | HK$802 万 – HK$1,143 万 | +3% | 贴近市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| B座 | 放售 | 761 ft² | HK$1,000 万 | HK$746 万 – HK$1,063 万 | +11% | 高于市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| B座 | 放售 | 758 ft² | HK$1,020 万 | HK$744 万 – HK$1,060 万 | +13% | 高于市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| A座 | 放售 | 761 ft² | HK$1,100 万 | HK$802 万 – HK$1,143 万 | +13% | 高于市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
房源核对日期：2026年9月8日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。
方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步 ｜ ±0%
以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。
近期成交纪录
我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。
| 成交日期 | 单位 | 实用面积 | 成交价 | 实用呎价 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-08-26 | 2座 5 C3室 | 803 ft² | HK$1,080 万 | HK$13,450 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 連車位 N/A | 761 ft² | HK$900 万 | HK$11,827 |
| 2026-08-23 | 1座 8 B1室 | 761 ft² | HK$900 万 | HK$11,827 |
| 2026-08-21 | 霞明閣 市場成交 N/A | 803 ft² | HK$1,080 万 | HK$13,450 |
| 2025-06-17 | C座 5 C2 | 803 ft² | HK$800 万 | HK$9,963 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 連車位 N/A | 1,050 ft² | HK$800 万 | HK$7,619 |
| 2025-06-16 | 2座 5 C2室 | 803 ft² | HK$800 万 | HK$9,963 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 連車位 N/A | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
| 2025-04-24 | 1座 2 A3室 | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
| 2025-04-11 | 霞明閣 連車位 N/A | 803 ft² | HK$888 万 | HK$11,059 |
| 2024-06-20 | 霞明閣 連車位 N/A | 758 ft² | HK$908 万 | HK$11,979 |
| 2024-06-19 | 1座 10 B2室 | 758 ft² | HK$908 万 | HK$11,979 |
| 2023-12-28 | A座 6 A1 | 761 ft² | HK$930 万 | HK$12,221 |
| 2023-12-28 | 霞明閣 連車位 N/A | 761 ft² | HK$930 万 | HK$12,221 |
| 2023-12-27 | 1座 6 A1室 | 761 ft² | HK$930 万 | HK$12,221 |
| 2023-08-03 | A座 11 A1 | 761 ft² | HK$1,100 万 | HK$14,555 |
| 2023-08-03 | 霞明閣 連車位 N/A | 761 ft² | HK$1,100 万 | HK$14,455 |
| 2023-08-02 | 1座 11 A1室 | 761 ft² | HK$1,100 万 | HK$14,455 |
| 2023-06-15 | 霞明閣 連車位 N/A | 1,050 ft² | HK$1,050 万 | HK$10,000 |
| 2023-06-15 | B座 7 B3 | 758 ft² | HK$1,050 万 | HK$13,852 |
| 2023-06-14 | 1座 7 B3室 | 758 ft² | HK$1,050 万 | HK$13,852 |
| 2023-06-09 | 霞明閣 連車位 N/A | 758 ft² | HK$1,050 万 | HK$13,852 |
| 2023-03-10 | B座 3 B2 | 758 ft² | HK$958 万 | HK$12,639 |
| 2023-03-09 | 1座 3 B2室 | 758 ft² | HK$958 万 | HK$12,639 |
| 2023-02-26 | 2座 5 C2室 | 803 ft² | HK$1,000 万 | HK$12,453 |
放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。
本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。