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楼盘评分

尚御评分、每平方英尺价区间与议价空间

尚御（九龙塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

九龙塘返回香港楼盘评分

尚御

九龙塘 · 和記黃埔/奇創有限公司

总单位数: 103
年换手率: 4.9%
落成年份: 2011–2011
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.42%

博晋楼盘评分

65／100

实用呎价区间

HK$14,613–HK$16,991

中位呎价 HK$15,802 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$2,275 万 – HK$2,645 万

区间中位 HK$24,603,714

尚御位于九龙塘，约 103 个单位，2011–2011 年落成。每年约 4.9% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.42%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 37/100
回报: 71/100
通勤: 78/100
楼龄: 80/100
开发商: 85/100

流通性权重 30% · 37/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 71/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 78/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 80/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 85/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站14 min

观塘／九龙湾20 min

启德／九龙城16 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 981–1,614 ft²

该面积估算楼价

HK$2,460 万

该面积估算月租

HK$66,951

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
3 房	981 ft²	HK$1,550 万	HK$42,183
3 房	989 ft²	HK$1,563 万	HK$42,527
4 房	1,355 ft²	HK$2,141 万	HK$58,265
4 房	1,557 ft²	HK$2,460 万	HK$66,951
4 房	1,600 ft²	HK$2,528 万	HK$68,800
4 房	1,614 ft²	HK$2,550 万	HK$69,402

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$738,111	HK$369,056
5%	HK$1,230,186	HK$615,093
8%	HK$1,968,297	HK$984,149

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$14,746–HK$23,256	—	0
美聯物業 Midland	HK$16,800–HK$20,300	HK$19,900	0
28Hse 千居	HK$14,250–HK$22,245	HK$16,991	2

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 1557 ft²

HK$66,951

租金呎价（每月）

HK$43.0

楼盘平均月租

HK$41,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

3 房 · 981 ft² · HK$42,1833 房 · 989 ft² · HK$42,5274 房 · 1,355 ft² · HK$58,2654 房 · 1,557 ft² · HK$66,9514 房 · 1,600 ft² · HK$68,8004 房 · 1,614 ft² · HK$69,402

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 13放租单位: 2已累积 22 宗成交纪录

目前最值：2座，叫价较我们的估算低约 16%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
2座	放售	990 ft²	HK$1,680 万	HK$1,711 万 – HK$2,301 万	-16%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	1,614 ft²	HK$2,380 万	HK$2,344 万 – HK$3,166 万	-14%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
3座	放租	989 ft²	HK$41,000	HK$39,550 – HK$45,504	-4%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
3座	放售	989 ft²	HK$1,950 万	HK$1,709 万 – HK$2,300 万	-3%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
1座	放售	1,542 ft²	HK$2,620 万	HK$2,281 万 – HK$3,069 万	-2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放售	981 ft²	HK$1,985 万	HK$1,700 万 – HK$2,287 万	0%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放售	1,542 ft²	HK$2,800 万	HK$2,281 万 – HK$3,069 万	+5%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放售	981 ft²	HK$2,100 万	HK$1,700 万 – HK$2,288 万	+5%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	981 ft²	HK$45,000	HK$39,230 – HK$45,136	+7%	高于市值	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年9月10日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：17｜可信度：中｜ ±14.7%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.35）、楼层（每层 0.48%）及成交日期（每月 +1.02%）调整；模型解释度 51%。

议价目标价

HK$2,537 万

可望节省

HK$263 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$132 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-07-27	尚御地庫1 P42號	—	HK$260 万	—
2026-07-14	1座高層連車位	1,542 ft²	HK$2,620 万	HK$16,991
2026-07-14	尚御 8樓 D室	1,542 ft²	HK$2,620 万	HK$16,991
2026-07-13	2座高層 D室	1,542 ft²	HK$2,620 万	HK$16,991
2026-07-10	尚御地庫2 P99號	—	HK$246 万	—
2026-06-18	尚御 1樓 B室	1,355 ft²	HK$1,980 万	HK$14,613
2026-06-18	1座中層連車位	1,355 ft²	HK$1,980 万	HK$14,613
2026-06-17	1座 1樓 B室	1,355 ft²	HK$1,980 万	HK$14,613
2026-03-30	1座高層連車位	1,593 ft²	HK$2,688 万	HK$16,874
2026-03-30	尚御地下 B室	1,593 ft²	HK$2,688 万	HK$16,874
2026-03-29	3座 G樓 B室	1,594 ft²	HK$2,688 万	HK$16,863
2026-03-19	1座中層 4房	1,593 ft²	HK$2,688 万	HK$16,874
2026-02-26	1座中層連車位	981 ft²	HK$1,985 万	HK$20,234
2026-02-26	尚御 9樓 B室	981 ft²	HK$1,985 万	HK$20,234
2026-02-25	2座 9樓 B室	981 ft²	HK$1,985 万	HK$20,234
2025-08-13	尚御 3樓 A室	1,598 ft²	HK$1,950 万	HK$12,203
2025-08-13	尚御地庫2 P73號	—	HK$350 万	—
2025-08-12	1座 3樓 A室	1,600 ft²	HK$1,950 万	HK$12,188
2025-08-04	1座中層 4房	1,598 ft²	HK$1,950 万	HK$12,203
2025-07-30	尚御地庫2 P68號	—	HK$268 万	—
2025-04-30	尚御地庫2 P83號	—	HK$180 万	—
2025-04-27	2座 7樓 B室	988 ft²	HK$1,590 万	HK$16,093

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。