楼盘评分

真能閣评分、每平方英尺价区间与议价空间

真能閣（九龙塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

真能閣位于香港九龙塘，共 144 个单位，1974–1975 年入住；实用呎价约 HK$10,044–HK$15,751，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.9%，每年约 4.2% 单位成交。

九龙塘返回香港楼盘评分

真能閣

九龙塘 · 恒隆

总单位数: 144
年换手率: 4.2%
落成年份: 1974–1975
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.39%

博晋楼盘评分

51／100

实用呎价区间

HK$10,044–HK$10,394

中位呎价 HK$10,219 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$688 万 – HK$712 万

区间中位 HK$7,000,015

真能閣位于九龙塘，约 144 个单位，1974–1975 年落成。每年约 4.2% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.39%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 32/100
回报: 69/100
通勤: 78/100
楼龄: 8/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 32/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 69/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 78/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 8/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站14 min

观塘／九龙湾20 min

启德／九龙城16 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 400–1,500 ft²

该面积估算楼价

HK$700 万

该面积估算月租

HK$28,085

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	400 ft² · 建筑面积 500 ft²	HK$409 万	HK$16,400
1 房	547 ft² · 建筑面积 680 ft²	HK$559 万	HK$22,427
2 房	645 ft² · 建筑面积 760 ft²	HK$659 万	HK$26,445
1 房	685 ft² · 建筑面积 850 ft²	HK$700 万	HK$28,085
3 房	750 ft² · 建筑面积 850 ft²	HK$766 万	HK$30,750
5 房	1,500 ft² · 建筑面积 1,600 ft²	HK$1,533 万	HK$61,500

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$210,000	HK$105,000
5%	HK$350,001	HK$175,000
8%	HK$560,001	HK$280,001

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 51 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$9,228–HK$9,228	HK$9,238	1
中原地產 Centanet	HK$9,238–HK$16,453	HK$12,340	1
美聯物業 Midland	—	HK$13,850	53

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 685 ft²

HK$28,085

租金呎价（每月）

HK$41.0

楼盘平均月租

HK$26,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 400 ft² · HK$16,4001 房 · 547 ft² · HK$22,4272 房 · 645 ft² · HK$26,4451 房 · 685 ft² · HK$28,0853 房 · 750 ft² · HK$30,7505 房 · 1,500 ft² · HK$61,500

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 4放租单位: 1已累积 77 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-23	真能閣 2期地下 2H室	685 ft²	HK$633 万	HK$9,238
2026-09-23	真能閣註冊處成交	685 ft²	HK$633 万	HK$9,238
2026-09-23	真能閣高層不詳	685 ft²	HK$633 万	HK$9,238
2026-08-25	真能閣不詳不詳	685 ft²	HK$633 万	HK$9,238
2026-08-25	真能閣市場成交	685 ft²	HK$633 万	HK$9,238
2026-08-24	2期 H	685 ft²	HK$633 万	HK$9,238
2026-06-15	真能閣 2期 8樓 2E室	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-06-15	真能閣 2期 8 2E	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-06-15	真能閣 --	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-06-15	真能閣 2期 8 2E室	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-06-15	真能閣不詳不詳	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-06-15	真能閣註冊處成交	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-06-14	2期 8 E	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-06-14	2期 8樓 E	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-05-29	真能閣市場成交	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-05-29	真能閣不詳不詳	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-05-29	真能閣 --	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-03-20	真能閣 1期地下 1D	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-03-20	真能閣不詳不詳	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-03-20	真能閣 1期地下 1D室	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-03-20	真能閣註冊處成交	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-03-20	真能閣 -- 連車位	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-03-19	1期 G D	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-03-19	1期 G樓 D	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-02-26	真能閣不詳不詳	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-02-26	真能閣 -- 連車位	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-02-26	真能閣市場成交	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2025-11-12	真能閣註冊處成交	685 ft²	HK$712 万	HK$10,394
2025-11-12	真能閣 3房連車位	685 ft²	HK$712 万	HK$10,394
2025-11-12	真能閣 2期 1 2E	685 ft²	HK$712 万	HK$10,394

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由真能閣本身的数据计算，数字随每日更新而变。

真能閣呎价多少？

真能閣目前实用呎价约 HK$10,044–HK$15,751，中位约 HK$12,898。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

真能閣一个单位大约多少钱？

按今天的区间，真能閣一个中等面积单位约 HK$700万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

真能閣最新成交如何？

我们持有的真能閣最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

真能閣租金回报多少？

毛租金回报约 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.39%，参考中位月租约 HK$26,000。

真能閣管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

真能閣是几年楼？

真能閣于 1974–1975 年入住，楼龄约 51 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

真能閣有多少单位？

共 144 个单位，每年约 4.2% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

真能閣到中环要多久？

由九龙塘乘公共交通到中环约 24 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

真能閣议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在真能閣议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买真能閣还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

九龙塘其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是真能閣。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。