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楼盘评分

真能閣评分、每平方英尺价区间与议价空间

真能閣（九龙塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

九龙塘返回香港楼盘评分

真能閣

九龙塘 · 恒隆

总单位数: 144
年换手率: 4.2%
落成年份: 1974–1975
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.39%

博晋楼盘评分

51／100

实用呎价区间

HK$10,044–HK$10,394

中位呎价 HK$10,219 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$682 万 – HK$706 万

区间中位 HK$6,938,701

真能閣位于九龙塘，约 144 个单位，1974–1975 年落成。每年约 4.2% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 21 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.39%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 32/100
回报: 69/100
通勤: 78/100
楼龄: 8/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 32/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 69/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 78/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 8/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站14 min

观塘／九龙湾20 min

启德／九龙城16 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 517–685 ft²

该面积估算楼价

HK$694 万

该面积估算月租

HK$28,518

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	547 ft² · 建筑面积 600 ft²	HK$559 万	HK$22,974
2 房	645 ft² · 建筑面积 680 ft²	HK$659 万	HK$27,090
3 房	645 ft²	HK$659 万	HK$27,090
3 房	679 ft² · 建筑面积 740 ft²	HK$694 万	HK$28,518
2 房	685 ft²	HK$700 万	HK$28,770
3 房	685 ft² · 建筑面积 760 ft²	HK$700 万	HK$28,770

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$208,161	HK$104,081
5%	HK$346,935	HK$173,468
8%	HK$555,096	HK$277,548

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 51 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$10,044–HK$10,044	HK$10,044	1
中原地產 Centanet	HK$12,117–HK$16,453	HK$14,285	0
美聯物業 Midland	HK$10,044–HK$12,557	HK$12,000	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 679 ft²

HK$28,518

租金呎价（每月）

HK$42.0

楼盘平均月租

HK$28,600/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 547 ft² · HK$22,9742 房 · 645 ft² · HK$27,0903 房 · 645 ft² · HK$27,0903 房 · 679 ft² · HK$28,5182 房 · 685 ft² · HK$28,7703 房 · 685 ft² · HK$28,770

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 6放租单位: 2已累积 26 宗成交纪录

现时房源的叫价全部高于我们的估算；正是需要议价的时候。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
2期	放租	685 ft²	HK$29,500	HK$26,756 – HK$30,784	+3%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
真能閣	放售	685 ft²	HK$750 万	HK$647 万 – HK$710 万	+11%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
真能閣 2期	放售	685 ft²	HK$830 万	HK$647 万 – HK$710 万	+22%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
真能閣 2期	放售	679 ft²	HK$838 万	HK$641 万 – HK$704 万	+25%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
1期	放售	685 ft²	HK$850 万	HK$647 万 – HK$710 万	+25%	明显偏高	美聯物業 Midland · 查看
真能閣 1期	放售	645 ft²	HK$900 万	HK$609 万 – HK$669 万	+41%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
真能閣	放租	645 ft²	HK$72,000	HK$25,194 – HK$28,986	核实中	—	28Hse 千居 · 查看
真能閣 2期	放售	674 ft²	HK$968 万	HK$636 万 – HK$699 万	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月7日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$622 万

可望节省

HK$278 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$139 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-06-15	真能閣 --	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-06-15	真能閣 2期 8 2E室	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-06-14	2期 8 E	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-05-29	真能閣 --	685 ft²	HK$688 万	HK$10,044
2026-03-20	真能閣 -- 連車位	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-03-20	真能閣 1期地下 1D室	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-03-19	1期 G D	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2026-02-26	真能閣 -- 連車位	645 ft²	HK$662 万	HK$10,264
2025-11-12	真能閣 3房連車位	685 ft²	HK$712 万	HK$10,394
2025-11-12	真能閣 2期 1 2E室	685 ft²	HK$712 万	HK$10,394
2025-11-11	2期 1 E	685 ft²	HK$712 万	HK$10,394
2025-06-30	真能閣 -- 連車位	645 ft²	HK$665 万	HK$10,310
2025-06-30	真能閣 1期 6 1D室	645 ft²	HK$665 万	HK$10,310
2025-06-29	1期 6 D	645 ft²	HK$665 万	HK$10,310
2025-05-08	真能閣 2期 7 2E室	685 ft²	HK$768 万	HK$11,212
2025-05-07	2期 7 E	685 ft²	HK$768 万	HK$11,212
2024-12-05	真能閣 2期 3 2H室	685 ft²	HK$763 万	HK$11,131
2024-12-04	2期 3 H	685 ft²	HK$763 万	HK$11,131
2023-12-04	真能閣 1期 6 1H室	547 ft²	HK$400 万	HK$7,313
2023-11-23	真能閣 1期 4 1E室	570 ft²	HK$752 万	HK$13,189
2023-11-22	1期 4 E	570 ft²	HK$752 万	HK$13,189
2023-08-23	真能閣 2期 7 2D室	685 ft²	HK$970 万	HK$14,161
2023-08-22	2期 7 D	685 ft²	HK$970 万	HK$14,161
2023-05-09	真能閣 2期 4 2E室	685 ft²	HK$945 万	HK$13,796
2023-05-08	2期 4 E	685 ft²	HK$945 万	HK$13,796
2023-04-18	2期 5 G	679 ft²	HK$955 万	HK$14,065

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。