楼盘评分

煥然壹居评分、每平方英尺价区间与议价空间

煥然壹居（启德）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

煥然壹居位于香港启德，共 484 个单位，2015 年入住；实用呎价约 HK$15,974–HK$22,928，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.9%，每年约 4.5% 单位成交。

启德返回香港楼盘评分

煥然壹居

启德 · 市建局

总单位数: 484
年换手率: 4.5%
落成年份: 2015–2015
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.43%

博晋楼盘评分

68／100

实用呎价区间

HK$14,793–HK$18,367

中位呎价 HK$16,580 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$797 万 – HK$990 万

区间中位 HK$8,936,620

煥然壹居位于启德，约 484 个单位，2015–2015 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 20 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.43%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 45/100
回报: 71/100
通勤: 81/100
楼龄: 88/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 45/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 71/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 81/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 88/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟26 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾12 min

启德／九龙城4 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 332–675 ft²

该面积估算楼价

HK$894 万

该面积估算月租

HK$25,333

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	332 ft²	HK$550 万	HK$15,604
1 房	463 ft²	HK$768 万	HK$21,761
1 房	469 ft²	HK$778 万	HK$22,043
2 房	539 ft²	HK$894 万	HK$25,333
2 房	567 ft²	HK$940 万	HK$26,649
3 房	675 ft²	HK$1,119 万	HK$31,725

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$268,099	HK$134,049
5%	HK$446,831	HK$223,416
8%	HK$714,930	HK$357,465

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$16,916–HK$18,486	—	3
中原地產 Centanet	HK$16,411–HK$22,928	—	0
美聯物業 Midland	HK$17,656–HK$18,577	HK$18,114	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 539 ft²

HK$25,333

租金呎价（每月）

HK$47.0

楼盘平均月租

HK$21,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 332 ft² · HK$15,6041 房 · 463 ft² · HK$21,7611 房 · 469 ft² · HK$22,0432 房 · 539 ft² · HK$25,3332 房 · 567 ft² · HK$26,6493 房 · 675 ft² · HK$31,725

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 11放租单位: 3已累积 64 宗成交纪录

目前最值：H1座，叫价较我们的估算低约 6%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
H2座	放租	539 ft²	HK$21,000	HK$23,560 – HK$27,106	-17%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
H1座	放售	471 ft²	HK$748 万	HK$616 万 – HK$969 万	-6%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
煥然壹居	放租	473 ft²	HK$21,000	HK$20,675 – HK$23,787	-6%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
H1座	放售	667 ft²	HK$1,144 万	HK$906 万 – HK$1,426 万	-2%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
煥然壹居	放售	473 ft²	HK$785 万	HK$619 万 – HK$973 万	-1%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
H1座	放售	467 ft²	HK$780 万	HK$611 万 – HK$961 万	-1%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
H2座	放售	554 ft²	HK$1,123 万	HK$731 万 – HK$1,151 万	+19%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
H3座	放售	675 ft²	HK$1,416 万	HK$917 万 – HK$1,443 万	+20%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
H2座	放租	554 ft²	HK$32,686	HK$24,215 – HK$27,861	+26%	明显偏高	美聯物業 Midland · 查看

房源核对日期：2026年10月22日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$1,128 万

可望节省

HK$288 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$144 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-15	煥然壹居 1房	473 ft²	HK$785 万	HK$16,596
2026-09-25	煥然壹居 1房露台	467 ft²	HK$780 万	HK$16,702
2026-09-24	L1座高層 A室	467 ft²	HK$780 万	HK$16,702
2026-08-03	H1座 3 A室	667 ft²	HK$1,144 万	HK$17,156
2026-08-03	H1 3 A	667 ft²	HK$1,144 万	HK$17,156
2026-08-02	H1座 3 A室	667 ft²	HK$1,144 万	HK$17,156
2026-08-02	H1座 3樓 A室	667 ft²	HK$1,144 万	HK$17,156
2026-06-26	H1座 4 D室	471 ft²	HK$748 万	HK$15,881
2026-06-26	H1 4 D	471 ft²	HK$748 万	HK$15,881
2026-06-25	H1座 4 D室	471 ft²	HK$748 万	HK$15,881
2026-06-25	H1座 4樓 D室	471 ft²	HK$748 万	HK$15,881
2026-06-16	H3座 11 E室	675 ft²	HK$1,416 万	HK$20,978
2026-06-16	H3 11 E	675 ft²	HK$1,416 万	HK$20,978
2026-06-15	H3座 11樓 E室	675 ft²	HK$1,416 万	HK$20,978
2026-06-15	H3座 11 E室	675 ft²	HK$1,416 万	HK$20,978
2026-06-12	H2 18 F	554 ft²	HK$1,123 万	HK$20,271
2026-06-12	H2座 18 F室	554 ft²	HK$1,123 万	HK$20,271
2026-06-11	H2座 18 F室	554 ft²	HK$1,123 万	HK$20,271
2026-06-11	H2座 18樓 F室	554 ft²	HK$1,123 万	HK$20,271
2026-05-09	煥然壹居市場成交 1房	471 ft²	HK$748 万	HK$15,881
2026-05-09	煥然壹居 1房露台工作平台	471 ft²	HK$748 万	HK$15,881
2026-05-09	煥然壹居市場成交露台, 工作平台	471 ft²	HK$748 万	HK$15,881
2026-05-06	煥然壹居 1房露台	449 ft²	HK$1,416 万	—
2026-05-06	煥然壹居市場成交露台	449 ft²	HK$1,416 万	—
2026-05-06	煥然壹居市場成交 1房	449 ft²	HK$1,416 万	—
2026-05-01	煥然壹居市場成交露台	554 ft²	HK$1,123 万	HK$20,271
2026-05-01	煥然壹居市場成交 1房	554 ft²	HK$1,123 万	HK$20,271
2026-05-01	煥然壹居 1房露台	554 ft²	HK$1,123 万	HK$20,271
2026-04-21	H3座 1 B室	457 ft²	HK$660 万	HK$14,442
2026-04-21	H3 1 B	457 ft²	HK$660 万	HK$14,442

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由煥然壹居本身的数据计算，数字随每日更新而变。

煥然壹居呎价多少？

煥然壹居目前实用呎价约 HK$15,974–HK$22,928，中位约 HK$19,451。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

煥然壹居一个单位大约多少钱？

按今天的区间，煥然壹居一个中等面积单位约 HK$894万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

煥然壹居最新成交如何？

我们持有的煥然壹居最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

煥然壹居租金回报多少？

毛租金回报约 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.43%，参考中位月租约 HK$21,000。

煥然壹居管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

煥然壹居是几年楼？

煥然壹居于 2015 年入住，楼龄约 11 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

煥然壹居有多少单位？

共 484 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

煥然壹居到中环要多久？

由启德乘公共交通到中环约 26 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

煥然壹居议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在煥然壹居议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 6 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买煥然壹居还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

启德其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是煥然壹居。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。