屋苑評分

煥然壹居評分、呎價區間同議價空間

煥然壹居（啟德）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

煥然壹居位於香港啟德，共 484 個單位，2015 年入伙；實用呎價約 HK$15,974–HK$22,928，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.9%，每年約 4.5% 單位成交。

啟德返回香港屋苑評分

煥然壹居

啟德 · 市建局

總單位數: 484
年換手率: 4.5%
落成年份: 2015–2015
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.43%

博晉屋苑評分

68／100

實用呎價區間

HK$14,793–HK$18,367

中位呎價 HK$16,580 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$797 萬 – HK$990 萬

區間中位 HK$8,936,620

煥然壹居位於啟德，約 484 個單位，2015–2015 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 20 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.43%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 45/100
回報: 71/100
通勤: 81/100
樓齡: 88/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 45/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 71/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 81/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 88/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘26 min

銅鑼灣／灣仔32 min

尖沙咀／九龍站16 min

觀塘／九龍灣12 min

啟德／九龍城4 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 332–675 ft²

此面積估算樓價

HK$894 萬

此面積估算月租

HK$25,333

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	332 ft²	HK$550 萬	HK$15,604
1 房	463 ft²	HK$768 萬	HK$21,761
1 房	469 ft²	HK$778 萬	HK$22,043
2 房	539 ft²	HK$894 萬	HK$25,333
2 房	567 ft²	HK$940 萬	HK$26,649
3 房	675 ft²	HK$1,119 萬	HK$31,725

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$268,099	HK$134,049
5%	HK$446,831	HK$223,416
8%	HK$714,930	HK$357,465

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$16,411–HK$22,928	—	0
美聯物業 Midland	HK$17,656–HK$18,577	HK$18,114	0
28Hse 千居	HK$16,916–HK$18,486	—	3

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 539 ft²

HK$25,333

租金呎價（每月）

HK$47.0

屋苑平均月租

HK$21,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 332 ft² · HK$15,6041 房 · 463 ft² · HK$21,7611 房 · 469 ft² · HK$22,0432 房 · 539 ft² · HK$25,3332 房 · 567 ft² · HK$26,6493 房 · 675 ft² · HK$31,725

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 11放租單位: 3已累積 64 宗成交紀錄

目前最抵：H1座，叫價較我們的估算低約 6%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
H2座	放租	539 ft²	HK$21,000	HK$23,560 – HK$27,106	-17%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
H1座	放售	471 ft²	HK$748 萬	HK$616 萬 – HK$969 萬	-6%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
煥然壹居	放租	473 ft²	HK$21,000	HK$20,675 – HK$23,787	-6%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
H1座	放售	667 ft²	HK$1,144 萬	HK$906 萬 – HK$1,426 萬	-2%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
煥然壹居	放售	473 ft²	HK$785 萬	HK$619 萬 – HK$973 萬	-1%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
H1座	放售	467 ft²	HK$780 萬	HK$611 萬 – HK$961 萬	-1%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
H2座	放售	554 ft²	HK$1,123 萬	HK$731 萬 – HK$1,151 萬	+19%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
H3座	放售	675 ft²	HK$1,416 萬	HK$917 萬 – HK$1,443 萬	+20%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
H2座	放租	554 ft²	HK$32,686	HK$24,215 – HK$27,861	+26%	明顯偏高	美聯物業 Midland · 查看

盤源核對日期：2026年10月22日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$1,128 萬

可望節省

HK$288 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$144 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-15	煥然壹居 1房	473 ft²	HK$785 萬	HK$16,596
2026-09-25	煥然壹居 1房露台	467 ft²	HK$780 萬	HK$16,702
2026-09-24	L1座高層 A室	467 ft²	HK$780 萬	HK$16,702
2026-08-03	H1座 3 A室	667 ft²	HK$1,144 萬	HK$17,156
2026-08-03	H1 3 A	667 ft²	HK$1,144 萬	HK$17,156
2026-08-02	H1座 3 A室	667 ft²	HK$1,144 萬	HK$17,156
2026-08-02	H1座 3樓 A室	667 ft²	HK$1,144 萬	HK$17,156
2026-06-26	H1座 4 D室	471 ft²	HK$748 萬	HK$15,881
2026-06-26	H1 4 D	471 ft²	HK$748 萬	HK$15,881
2026-06-25	H1座 4 D室	471 ft²	HK$748 萬	HK$15,881
2026-06-25	H1座 4樓 D室	471 ft²	HK$748 萬	HK$15,881
2026-06-16	H3座 11 E室	675 ft²	HK$1,416 萬	HK$20,978
2026-06-16	H3 11 E	675 ft²	HK$1,416 萬	HK$20,978
2026-06-15	H3座 11樓 E室	675 ft²	HK$1,416 萬	HK$20,978
2026-06-15	H3座 11 E室	675 ft²	HK$1,416 萬	HK$20,978
2026-06-12	H2 18 F	554 ft²	HK$1,123 萬	HK$20,271
2026-06-12	H2座 18 F室	554 ft²	HK$1,123 萬	HK$20,271
2026-06-11	H2座 18 F室	554 ft²	HK$1,123 萬	HK$20,271
2026-06-11	H2座 18樓 F室	554 ft²	HK$1,123 萬	HK$20,271
2026-05-09	煥然壹居市場成交 1房	471 ft²	HK$748 萬	HK$15,881
2026-05-09	煥然壹居 1房露台工作平台	471 ft²	HK$748 萬	HK$15,881
2026-05-09	煥然壹居市場成交露台, 工作平台	471 ft²	HK$748 萬	HK$15,881
2026-05-06	煥然壹居 1房露台	449 ft²	HK$1,416 萬	—
2026-05-06	煥然壹居市場成交露台	449 ft²	HK$1,416 萬	—
2026-05-06	煥然壹居市場成交 1房	449 ft²	HK$1,416 萬	—
2026-05-01	煥然壹居市場成交露台	554 ft²	HK$1,123 萬	HK$20,271
2026-05-01	煥然壹居市場成交 1房	554 ft²	HK$1,123 萬	HK$20,271
2026-05-01	煥然壹居 1房露台	554 ft²	HK$1,123 萬	HK$20,271
2026-04-21	H3座 1 B室	457 ft²	HK$660 萬	HK$14,442
2026-04-21	H3 1 B	457 ft²	HK$660 萬	HK$14,442

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由煥然壹居本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

煥然壹居呎價幾錢？

煥然壹居現時實用呎價約 HK$15,974–HK$22,928，中位約 HK$19,451。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

煥然壹居一個單位大約幾錢？

按今日區間，煥然壹居一個中等面積單位約 HK$894萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

煥然壹居最新成交點？

我們持有的煥然壹居最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

煥然壹居租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.43%，參考中位月租約 HK$21,000。

煥然壹居管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

煥然壹居係幾年樓？

煥然壹居於 2015 年入伙，樓齡約 11 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

煥然壹居有幾多個單位？

共 484 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

煥然壹居返中環要幾久？

由啟德搭公共交通去中環約 26 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

煥然壹居議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在煥然壹居議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 6 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買煥然壹居仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

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同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係煥然壹居。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。