楼盘评分

啟德1號-II评分、每平方英尺价区间与议价空间

啟德1號-II（启德）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

啟德1號-II位于香港启德，共 624 个单位，2017 年入住；实用呎价约 HK$18,400–HK$28,160，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.9%，每年约 1.4% 单位成交。

启德返回香港楼盘评分

啟德1號-II

启德 · 中國海外

总单位数: 624
年换手率: 1.4%
落成年份: 2017–2017
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.46%

博晋楼盘评分

59／100

实用呎价区间

HK$20,541–HK$22,500

中位呎价 HK$21,521 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,641 万 – HK$1,798 万

区间中位 HK$17,194,959

啟德1號-II位于启德，约 624 个单位，2017–2017 年落成。每年约 1.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 20 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.46%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 12/100
回报: 73/100
通勤: 81/100
楼龄: 92/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 12/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 73/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 81/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 92/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟26 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾12 min

启德／九龙城4 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 375–2,414 ft²

该面积估算楼价

HK$1,719 万

该面积估算月租

HK$40,749

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	375 ft²	HK$807 万	HK$19,125
2 房	547 ft²	HK$1,177 万	HK$27,897
2 房	564 ft²	HK$1,214 万	HK$28,764
3 房	799 ft²	HK$1,719 万	HK$40,749
4 房	800 ft²	HK$1,722 万	HK$40,800
4 房	1,544 ft²	HK$3,323 万	HK$78,744

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$515,849	HK$257,924
5%	HK$859,748	HK$429,874
8%	HK$1,375,597	HK$687,798

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交较疏，叫价与成交价落差往往最大，议价空间通常也最阔。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$18,400–HK$28,160	HK$21,058	3
美聯物業 Midland	HK$19,381–HK$23,122	HK$21,652	3
28Hse 千居	—	HK$20,935	7

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 799 ft²

HK$40,749

租金呎价（每月）

HK$51.0

楼盘平均月租

HK$51,100/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 375 ft² · HK$19,1252 房 · 547 ft² · HK$27,8972 房 · 564 ft² · HK$28,7643 房 · 799 ft² · HK$40,7494 房 · 800 ft² · HK$40,8004 房 · 1,544 ft² · HK$78,744

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 27放租单位: 8已累积 52 宗成交纪录

目前最值：3座，叫价较我们的估算低约 13%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
3座	放售	375 ft²	HK$680 万	HK$746 万 – HK$809 万	-13%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
3座	放售	561 ft²	HK$1,173 万	HK$1,122 万 – HK$1,216 万	+0%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
大廈第3座	放售	800 ft²	HK$1,800 万	HK$1,637 万 – HK$1,776 万	+5%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
5座	放售	800 ft²	HK$1,800 万	HK$1,637 万 – HK$1,776 万	+5%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
5座	放售	799 ft²	HK$1,800 万	HK$1,635 万 – HK$1,774 万	+6%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
大廈第3座	放售	563 ft²	HK$1,250 万	HK$1,126 万 – HK$1,221 万	+7%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
大廈第5座	放租	799 ft²	HK$45,000	HK$37,897 – HK$43,601	+10%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
大廈第5座	放售	563 ft²	HK$1,300 万	HK$1,126 万 – HK$1,221 万	+11%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年10月22日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：52｜可信度：高｜ ±4.1%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 0.17%）及成交日期（每月 -0.33%）调整；模型解释度 83%。

议价目标价

HK$1,147 万

可望节省

HK$153 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$77 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-21	3座註冊處成交	375 ft²	HK$668 万	HK$17,813
2026-10-20	大廈第五座 20 C室	375 ft²	HK$668 万	HK$17,813
2026-09-28	3座註冊處成交	561 ft²	HK$1,173 万	HK$20,906
2026-09-28	啟德1號 II 大廈第5座 9 J室	561 ft²	HK$1,173 万	HK$20,906
2026-09-28	A 註冊處成交 A	561 ft²	HK$1,173 万	HK$20,906
2026-09-28	大廈第5座 9 J	561 ft²	HK$1,173 万	HK$20,906
2026-09-27	大廈第五座 9 J室	561 ft²	HK$1,173 万	HK$20,906
2026-09-22	大廈第5座 21 H	375 ft²	HK$700 万	HK$18,667
2026-09-22	啟德1號 II 大廈第5座 21 H室	375 ft²	HK$700 万	HK$18,667
2026-09-22	B 註冊處成交 B	375 ft²	HK$700 万	HK$18,667
2026-09-22	3座註冊處成交	375 ft²	HK$700 万	HK$18,667
2026-09-21	大廈第五座 21 H室	375 ft²	HK$700 万	HK$18,667
2026-09-17	5座註冊處成交	799 ft²	HK$1,888 万	HK$23,630
2026-09-17	C 註冊處成交 C	799 ft²	HK$1,888 万	HK$23,630
2026-09-17	啟德1號 II 大廈第5座 36 G室	800 ft²	HK$1,888 万	HK$23,600
2026-09-17	大廈第5座 36 G	800 ft²	HK$1,888 万	HK$23,800
2026-09-16	大廈第五座 36 G室	800 ft²	HK$1,888 万	HK$23,600
2026-08-31	5座註冊處成交	799 ft²	HK$1,785 万	HK$22,340
2026-08-31	啟德1號 II 大廈第5座 30 G室	800 ft²	HK$1,785 万	HK$22,313
2026-08-31	大廈第5座 30 G	800 ft²	HK$1,785 万	HK$22,263
2026-08-31	C 註冊處成交 C	799 ft²	HK$1,785 万	HK$22,340
2026-08-30	大廈第五座 30 G室	799 ft²	HK$1,785 万	HK$22,340
2026-08-21	啟德1號 II 大廈第3座 31 D室	800 ft²	HK$1,800 万	HK$22,500
2026-08-21	5座註冊處成交	799 ft²	HK$1,800 万	HK$22,528
2026-08-21	大廈第3座 31 D	800 ft²	HK$1,800 万	HK$22,500
2026-08-21	C 註冊處成交 C	799 ft²	HK$1,800 万	HK$22,528
2026-08-20	大廈第三座 31 D室	800 ft²	HK$1,800 万	HK$22,500
2026-08-12	5座註冊處成交	799 ft²	HK$1,719 万	HK$21,114
2026-08-12	啟德1號 II 大廈第3座 19 G室	799 ft²	HK$1,719 万	HK$21,514
2026-08-12	C 註冊處成交 C	799 ft²	HK$1,719 万	HK$21,514

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由啟德1號-II本身的数据计算，数字随每日更新而变。

啟德1號-II呎价多少？

啟德1號-II目前实用呎价约 HK$18,400–HK$28,160，中位约 HK$23,280。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

啟德1號-II一个单位大约多少钱？

按今天的区间，啟德1號-II一个中等面积单位约 HK$1,719万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

啟德1號-II最新成交如何？

我们持有的啟德1號-II最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

啟德1號-II租金回报多少？

毛租金回报约 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.46%，参考中位月租约 HK$51,100。

啟德1號-II管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

啟德1號-II是几年楼？

啟德1號-II于 2017 年入住，楼龄约 9 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

啟德1號-II有多少单位？

共 624 个单位，每年约 1.4% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

啟德1號-II到中环要多久？

由启德乘公共交通到中环约 26 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

啟德1號-II议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在啟德1號-II议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 7 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买啟德1號-II还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

启德其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是啟德1號-II。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。