屋苑評分

啟德1號-II評分、呎價區間同議價空間

啟德1號-II（啟德）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

啟德1號-II位於香港啟德，共 624 個單位，2017 年入伙；實用呎價約 HK$18,400–HK$28,160，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.9%，每年約 1.4% 單位成交。

啟德返回香港屋苑評分

啟德1號-II

啟德 · 中國海外

總單位數: 624
年換手率: 1.4%
落成年份: 2017–2017
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.46%

博晉屋苑評分

59／100

實用呎價區間

HK$20,541–HK$22,500

中位呎價 HK$21,521 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,641 萬 – HK$1,798 萬

區間中位 HK$17,194,959

啟德1號-II位於啟德，約 624 個單位，2017–2017 年落成。每年約有 1.4% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 20 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.46%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 12/100
回報: 73/100
通勤: 81/100
樓齡: 92/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 12/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 73/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 81/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 92/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘26 min

銅鑼灣／灣仔32 min

尖沙咀／九龍站16 min

觀塘／九龍灣12 min

啟德／九龍城4 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 375–2,414 ft²

此面積估算樓價

HK$1,719 萬

此面積估算月租

HK$40,749

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	375 ft²	HK$807 萬	HK$19,125
2 房	547 ft²	HK$1,177 萬	HK$27,897
2 房	564 ft²	HK$1,214 萬	HK$28,764
3 房	799 ft²	HK$1,719 萬	HK$40,749
4 房	800 ft²	HK$1,722 萬	HK$40,800
4 房	1,544 ft²	HK$3,323 萬	HK$78,744

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$515,849	HK$257,924
5%	HK$859,748	HK$429,874
8%	HK$1,375,597	HK$687,798

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交較疏，叫價同成交價落差往往最大，議價空間通常亦最闊。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$20,935	7
中原地產 Centanet	HK$18,400–HK$28,160	HK$21,058	3
美聯物業 Midland	HK$19,381–HK$23,122	HK$21,652	3

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 799 ft²

HK$40,749

租金呎價（每月）

HK$51.0

屋苑平均月租

HK$51,100/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 375 ft² · HK$19,1252 房 · 547 ft² · HK$27,8972 房 · 564 ft² · HK$28,7643 房 · 799 ft² · HK$40,7494 房 · 800 ft² · HK$40,8004 房 · 1,544 ft² · HK$78,744

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 27放租單位: 8已累積 52 宗成交紀錄

目前最抵：3座，叫價較我們的估算低約 13%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
3座	放售	375 ft²	HK$680 萬	HK$746 萬 – HK$809 萬	-13%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
3座	放售	561 ft²	HK$1,173 萬	HK$1,122 萬 – HK$1,216 萬	+0%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
大廈第3座	放售	800 ft²	HK$1,800 萬	HK$1,637 萬 – HK$1,776 萬	+5%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
5座	放售	800 ft²	HK$1,800 萬	HK$1,637 萬 – HK$1,776 萬	+5%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
5座	放售	799 ft²	HK$1,800 萬	HK$1,635 萬 – HK$1,774 萬	+6%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
大廈第3座	放售	563 ft²	HK$1,250 萬	HK$1,126 萬 – HK$1,221 萬	+7%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
大廈第5座	放租	799 ft²	HK$45,000	HK$37,897 – HK$43,601	+10%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
大廈第5座	放售	563 ft²	HK$1,300 萬	HK$1,126 萬 – HK$1,221 萬	+11%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年10月22日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：52｜可信度：高｜ ±4.1%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 0.17%）及成交日期（每月 -0.33%）調整；模型解釋度 83%。

議價目標價

HK$1,147 萬

可望節省

HK$153 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$77 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-21	3座註冊處成交	375 ft²	HK$668 萬	HK$17,813
2026-10-20	大廈第五座 20 C室	375 ft²	HK$668 萬	HK$17,813
2026-09-28	3座註冊處成交	561 ft²	HK$1,173 萬	HK$20,906
2026-09-28	啟德1號 II 大廈第5座 9 J室	561 ft²	HK$1,173 萬	HK$20,906
2026-09-28	A 註冊處成交 A	561 ft²	HK$1,173 萬	HK$20,906
2026-09-28	大廈第5座 9 J	561 ft²	HK$1,173 萬	HK$20,906
2026-09-27	大廈第五座 9 J室	561 ft²	HK$1,173 萬	HK$20,906
2026-09-22	大廈第5座 21 H	375 ft²	HK$700 萬	HK$18,667
2026-09-22	啟德1號 II 大廈第5座 21 H室	375 ft²	HK$700 萬	HK$18,667
2026-09-22	B 註冊處成交 B	375 ft²	HK$700 萬	HK$18,667
2026-09-22	3座註冊處成交	375 ft²	HK$700 萬	HK$18,667
2026-09-21	大廈第五座 21 H室	375 ft²	HK$700 萬	HK$18,667
2026-09-17	5座註冊處成交	799 ft²	HK$1,888 萬	HK$23,630
2026-09-17	C 註冊處成交 C	799 ft²	HK$1,888 萬	HK$23,630
2026-09-17	啟德1號 II 大廈第5座 36 G室	800 ft²	HK$1,888 萬	HK$23,600
2026-09-17	大廈第5座 36 G	800 ft²	HK$1,888 萬	HK$23,800
2026-09-16	大廈第五座 36 G室	800 ft²	HK$1,888 萬	HK$23,600
2026-08-31	5座註冊處成交	799 ft²	HK$1,785 萬	HK$22,340
2026-08-31	啟德1號 II 大廈第5座 30 G室	800 ft²	HK$1,785 萬	HK$22,313
2026-08-31	大廈第5座 30 G	800 ft²	HK$1,785 萬	HK$22,263
2026-08-31	C 註冊處成交 C	799 ft²	HK$1,785 萬	HK$22,340
2026-08-30	大廈第五座 30 G室	799 ft²	HK$1,785 萬	HK$22,340
2026-08-21	啟德1號 II 大廈第3座 31 D室	800 ft²	HK$1,800 萬	HK$22,500
2026-08-21	5座註冊處成交	799 ft²	HK$1,800 萬	HK$22,528
2026-08-21	大廈第3座 31 D	800 ft²	HK$1,800 萬	HK$22,500
2026-08-21	C 註冊處成交 C	799 ft²	HK$1,800 萬	HK$22,528
2026-08-20	大廈第三座 31 D室	800 ft²	HK$1,800 萬	HK$22,500
2026-08-12	5座註冊處成交	799 ft²	HK$1,719 萬	HK$21,114
2026-08-12	啟德1號 II 大廈第3座 19 G室	799 ft²	HK$1,719 萬	HK$21,514
2026-08-12	C 註冊處成交 C	799 ft²	HK$1,719 萬	HK$21,514

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由啟德1號-II本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

啟德1號-II呎價幾錢？

啟德1號-II現時實用呎價約 HK$18,400–HK$28,160，中位約 HK$23,280。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

啟德1號-II一個單位大約幾錢？

按今日區間，啟德1號-II一個中等面積單位約 HK$1,719萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

啟德1號-II最新成交點？

我們持有的啟德1號-II最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

啟德1號-II租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.46%，參考中位月租約 HK$51,100。

啟德1號-II管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

啟德1號-II係幾年樓？

啟德1號-II於 2017 年入伙，樓齡約 9 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

啟德1號-II有幾多個單位？

共 624 個單位，每年約 1.4% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

啟德1號-II返中環要幾久？

由啟德搭公共交通去中環約 26 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

啟德1號-II議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在啟德1號-II議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 7 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買啟德1號-II仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

啟德其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係啟德1號-II。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。