楼盘评分

寶御评分、每平方英尺价区间与议价空间

寶御（红磡）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

寶御位于香港红磡，共 124 个单位，2014 年入住；实用呎价约 HK$14,703–HK$19,114，管理费每呎 HK$2，毛租金回报约 3.0%，每年约 4.8% 单位成交。

红磡返回香港楼盘评分

寶御

红磡 · 遠東發展

总单位数: 124
年换手率: 4.8%
落成年份: 2014–2014
管理费: HK$2.1／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.58%

博晋楼盘评分

68／100

实用呎价区间

HK$13,956–HK$16,146

中位呎价 HK$15,051 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$532 万 – HK$615 万

区间中位 HK$5,734,431

寶御位于红磡，约 124 个单位，2014–2014 年落成。每年约 4.8% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.58%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 37/100
回报: 79/100
通勤: 82/100
楼龄: 86/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 37/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 79/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 86/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 269–723 ft²

该面积估算楼价

HK$573 万

该面积估算月租

HK$28,766

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	269 ft²	HK$405 万	HK$20,310
开放式	283 ft² · 建筑面积 350 ft²	HK$426 万	HK$21,367
1 房	321 ft²	HK$483 万	HK$24,236
1 房	381 ft² · 建筑面积 546 ft²	HK$573 万	HK$28,766
1 房	400 ft² · 建筑面积 500 ft²	HK$602 万	HK$30,200
1 房	723 ft²	HK$1,088 万	HK$54,587

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$172,033	HK$86,016
5%	HK$286,722	HK$143,361
8%	HK$458,754	HK$229,377

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$13,406–HK$15,344	HK$15,344	2
中原地產 Centanet	HK$15,705–HK$19,114	—	0
美聯物業 Midland	—	—	16

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 381 ft²

HK$28,766

租金呎价（每月）

HK$75.5

楼盘平均月租

HK$16,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 269 ft² · HK$20,310开放式 · 283 ft² · HK$21,3671 房 · 321 ft² · HK$24,2361 房 · 381 ft² · HK$28,7661 房 · 400 ft² · HK$30,2001 房 · 723 ft² · HK$54,587

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 9放租单位: 1已累积 63 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-11	寶御 27 D室	410 ft²	HK$680 万	HK$16,585
2026-08-11	寶御 27 D	410 ft²	HK$680 万	HK$16,585
2026-08-11	寶御未知 1房	410 ft²	HK$680 万	HK$16,585
2026-08-11	寶御高層 1房	410 ft²	HK$680 万	HK$16,585
2026-07-22	寶御未知	312 ft²	HK$440 万	HK$14,103
2026-07-22	寶御	312 ft²	HK$440 万	HK$14,103
2026-07-22	寶御 17 A	312 ft²	HK$440 万	HK$14,103
2026-07-22	寶御 17 A室	312 ft²	HK$440 万	HK$14,103
2026-06-01	寶御 8 D	410 ft²	HK$662 万	HK$16,146
2026-06-01	寶御高層 1房	410 ft²	HK$662 万	HK$16,146
2026-06-01	寶御 8 D室	410 ft²	HK$662 万	HK$16,146
2026-06-01	寶御未知 1房	410 ft²	HK$662 万	HK$16,146
2026-05-05	寶御 15 E室	321 ft²	HK$448 万	HK$13,956
2026-05-05	寶御未知	321 ft²	HK$448 万	HK$13,956
2026-05-05	寶御	321 ft²	HK$448 万	HK$13,956
2026-05-05	寶御 15 E	321 ft²	HK$448 万	HK$13,956
2026-03-31	寶御未知 1房	384 ft²	HK$650 万	HK$16,927
2026-03-31	寶御 22 C室	384 ft²	HK$650 万	HK$16,927
2026-03-31	寶御高層 1房	384 ft²	HK$650 万	HK$16,927
2026-03-31	寶御 22 C	384 ft²	HK$650 万	HK$16,927
2026-03-20	寶御 5 E	283 ft²	HK$439 万	HK$15,522
2026-03-20	寶御	283 ft²	HK$439 万	HK$15,522
2026-03-20	寶御 5 E室	283 ft²	HK$439 万	HK$15,522
2026-03-20	寶御未知	283 ft²	HK$439 万	HK$15,522
2026-02-02	寶御高層 1房	381 ft²	HK$568 万	HK$14,908
2026-02-02	寶御 26 B室	381 ft²	HK$568 万	HK$14,908
2026-02-02	寶御	381 ft²	HK$568 万	HK$14,908
2026-02-02	寶御未知 1房	381 ft²	HK$568 万	HK$14,908
2026-02-02	寶御 26 B	381 ft²	HK$568 万	HK$14,908
2026-01-09	寶御 23 D	—	HK$600 万	—

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由寶御本身的数据计算，数字随每日更新而变。

寶御呎价多少？

寶御目前实用呎价约 HK$14,703–HK$19,114，中位约 HK$16,909。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

寶御一个单位大约多少钱？

按今天的区间，寶御一个中等面积单位约 HK$573万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

寶御最新成交如何？

我们持有的寶御最新成交为 2026 年 8 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

寶御租金回报多少？

毛租金回报约 3.0%。扣除每呎 HK$2 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.58%，参考中位月租约 HK$16,500。

寶御管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$2，即 600 呎单位每月约 HK$1,248。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

寶御是几年楼？

寶御于 2014 年入住，楼龄约 12 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

寶御有多少单位？

共 124 个单位，每年约 4.8% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

寶御到中环要多久？

由红磡乘公共交通到中环约 20 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

寶御议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在寶御议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买寶御还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

红磡其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是寶御。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。