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楼盘评分

啟岸评分、每平方英尺价区间与议价空间

啟岸（红磡）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

红磡返回香港楼盘评分

啟岸

红磡 · 恒基兆業

总单位数: 551
年换手率: 4.5%
落成年份: 2021–2021
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.8%
净租金回报: 2.35%

博晋楼盘评分

71／100

实用呎价区间

HK$17,276–HK$19,318

中位呎价 HK$18,297 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$658 万 – HK$736 万

区间中位 HK$6,971,119

啟岸位于红磡，约 551 个单位，2021–2021 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.35%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 47/100
回报: 68/100
通勤: 82/100
楼龄: 100/100
开发商: 84/100

流通性权重 30% · 47/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 68/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 100/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 84/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 170–425 ft²

该面积估算楼价

HK$697 万

该面积估算月租

HK$23,622

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	170 ft² · 建筑面积 219 ft²	HK$311 万	HK$10,540
1 房	248 ft² · 建筑面积 255 ft²	HK$454 万	HK$15,376
1 房	268 ft²	HK$490 万	HK$16,616
2 房	381 ft² · 建筑面积 391 ft²	HK$697 万	HK$23,622
开放式	425 ft²	HK$778 万	HK$26,350
2 房	425 ft²	HK$778 万	HK$26,350

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$209,134	HK$104,567
5%	HK$348,556	HK$174,278
8%	HK$557,690	HK$278,845

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$18,284–HK$23,785	HK$20,300	0
美聯物業 Midland	HK$21,646–HK$21,646	HK$21,910	0
28Hse 千居	—	HK$18,404	5

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 381 ft²

HK$23,622

租金呎价（每月）

HK$62.0

楼盘平均月租

HK$17,900/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 170 ft² · HK$10,5401 房 · 248 ft² · HK$15,3761 房 · 268 ft² · HK$16,6162 房 · 381 ft² · HK$23,622开放式 · 425 ft² · HK$26,3502 房 · 425 ft² · HK$26,350

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 24放租单位: 14已累积 29 宗成交纪录

目前最值：啟岸，叫价较我们的估算低约 1%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
啟岸	放租	381 ft²	HK$17,800	HK$21,968 – HK$25,276	-25%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
啟岸	放售	268 ft²	HK$465 万	HK$421 万 – HK$517 万	-1%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
啟岸	放租	268 ft²	HK$16,616	HK$15,453 – HK$17,779	0%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
啟岸	放售	268 ft²	HK$480 万	HK$421 万 – HK$517 万	+2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
啟岸	放售	381 ft²	HK$720 万	HK$598 万 – HK$735 万	+8%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
啟岸	放租	268 ft²	HK$17,956	HK$15,453 – HK$17,779	+8%	高于市值	美聯物業 Midland · 查看
啟岸	放售	266 ft²	HK$560 万	HK$418 万 – HK$513 万	+20%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
啟岸	放售	260 ft²	HK$550 万	HK$408 万 – HK$502 万	+21%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
啟岸	放租	170 ft²	HK$12,800	HK$9,802 – HK$11,278	+21%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看
啟岸	放售	272 ft²	HK$600 万	HK$427 万 – HK$525 万	+26%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
啟岸	放售	197 ft²	HK$450 万	HK$309 万 – HK$380 万	+30%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月10日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$459 万

可望节省

HK$141 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$71 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-10	啟岸高層 1房	266 ft²	HK$468 万	HK$17,594
2026-08-12	啟岸 11 B6室	268 ft²	HK$465 万	HK$17,351
2026-08-11	啟岸 9 D8室	266 ft²	HK$468 万	HK$17,594
2026-07-29	啟岸高層 1房	268 ft²	HK$480 万	HK$17,910
2026-07-29	啟岸 12 B5	268 ft²	HK$480 万	HK$17,910
2026-07-28	啟岸 12 B5室	268 ft²	HK$480 万	HK$17,910
2026-07-24	啟岸高層 1房	268 ft²	HK$465 万	HK$17,351
2026-07-24	啟岸高層 1房露台	268 ft²	HK$465 万	HK$17,351
2026-07-10	啟岸高層 2房	381 ft²	HK$720 万	HK$18,898
2026-07-10	啟岸 27 D7	381 ft²	HK$720 万	HK$18,898
2026-07-09	啟岸 27 D7室	381 ft²	HK$720 万	HK$18,998
2026-06-26	啟岸高層 1房	268 ft²	HK$460 万	HK$17,164
2026-06-26	啟岸高層	268 ft²	HK$460 万	HK$17,164
2026-06-25	啟岸 7 B1室	268 ft²	HK$460 万	HK$17,164
2026-06-12	啟岸高層 2房	424 ft²	HK$838 万	HK$19,764
2026-06-12	啟岸 26 A7	424 ft²	HK$838 万	HK$19,764
2026-06-11	啟岸 26 A7室	424 ft²	HK$838 万	HK$19,764
2026-06-10	啟岸 20 A2	189 ft²	HK$400 万	HK$21,164
2026-06-10	啟岸高層	189 ft²	HK$400 万	HK$21,164
2026-06-09	啟岸 21 D2	263 ft²	HK$498 万	HK$18,935
2026-06-09	啟岸高層 1房	262 ft²	HK$498 万	HK$19,008
2026-06-09	啟岸 23 B2	272 ft²	HK$400 万	HK$14,706
2026-06-09	啟岸高層 1房	272 ft²	HK$400 万	HK$14,706
2026-06-08	啟岸 16 A5	277 ft²	HK$508 万	HK$18,339
2026-06-08	啟岸高層 1房	277 ft²	HK$508 万	HK$18,339
2026-06-01	啟岸 20 D6	197 ft²	HK$378 万	HK$19,188
2026-06-01	啟岸高層	196 ft²	HK$378 万	HK$19,286
2026-05-26	啟岸 8 A1	276 ft²	HK$465 万	HK$16,848
2026-05-21	啟岸 8 A7	192 ft²	HK$372 万	HK$19,365

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。