楼盘评分

黄埔花园评分、每平方英尺价区间与议价空间

黄埔花园（黄埔）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

黄埔花园位于香港黄埔，共 10,431 个单位，1985–1991 年入住；实用呎价约 HK$12,500–HK$15,500，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.0%，每年约 5.0% 单位成交。

黄埔返回香港楼盘评分

黄埔花园

黄埔 · 和記黃埔

总单位数: 10,431
年换手率: 5.0%
落成年份: 1985–1991
管理费: HK$2.9／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.48%

博晋楼盘评分

68／100

实用呎价区间

HK$12,788–HK$15,177

中位呎价 HK$13,982 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$932 万 – HK$1,106 万

区间中位 HK$10,193,097

黄埔花园位于黄埔，约 10,431 个单位，1985–1991 年落成。每年约 5.0% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.48%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 62/100
回报: 74/100
通勤: 82/100
楼龄: 40/100
开发商: 85/100

流通性权重 30% · 62/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 74/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 40/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 85/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 288–1,363 ft²

该面积估算楼价

HK$1,019 万

该面积估算月租

HK$30,618

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	288 ft²	HK$403 万	HK$12,096
2 房	400 ft² · 建筑面积 486 ft²	HK$559 万	HK$16,800
2 房	607 ft²	HK$849 万	HK$25,494
3 房	729 ft² · 建筑面积 800 ft²	HK$1,019 万	HK$30,618
3 房	765 ft²	HK$1,070 万	HK$32,130
3 房	966 ft² · 建筑面积 1,270 ft²	HK$1,351 万	HK$40,572

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$305,793	HK$152,896
5%	HK$509,655	HK$254,827
8%	HK$815,448	HK$407,724

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 35 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	HK$15,180	1
中原地產 Centanet	HK$11,921–HK$18,462	HK$14,586	17
美聯物業 Midland	HK$14,497–HK$15,624	HK$15,497	14

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 729 ft²

HK$30,618

租金呎价（每月）

HK$42.0

楼盘平均月租

HK$28,750/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 288 ft² · HK$12,0962 房 · 400 ft² · HK$16,8002 房 · 607 ft² · HK$25,4943 房 · 729 ft² · HK$30,6183 房 · 765 ft² · HK$32,1303 房 · 966 ft² · HK$40,572

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 105放租单位: 16已累积 99 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-30	黃埔花園 11期紫荊苑 4座 5樓 H室 5 H室	—	HK$775 万	—
2026-09-30	黃埔花園 2期錦桃苑 15座 16樓 C室 16 C室	288 ft²	HK$442 万	HK$15,347
2026-09-29	黃埔花園 12期銀竹苑 5座 9樓 C室 9 C室	729 ft²	HK$1,020 万	HK$13,992
2026-09-29	二期 16 C室	288 ft²	HK$442 万	HK$15,347
2026-09-29	十一期 5 H室	505 ft²	HK$775 万	HK$15,347
2026-09-29	黃埔花園 2期錦桃苑 4座 12樓 E室 12 E室	389 ft²	HK$575 万	HK$14,781
2026-09-28	十二期 9 C室	729 ft²	HK$1,020 万	HK$13,992
2026-09-28	二期 12 E室	389 ft²	HK$575 万	HK$14,781
2026-09-28	黃埔花園 2期錦桃苑 2座 3樓 H室 3 H室	389 ft²	HK$600 万	HK$15,424
2026-09-28	黃埔花園 1期金柏苑 1座 10樓 C室 10 C室	777 ft²	HK$1,010 万	HK$12,999
2026-09-27	二期 3 H室	389 ft²	HK$600 万	HK$15,424
2026-09-27	一期 10 C室	777 ft²	HK$1,010 万	HK$12,999
2026-09-21	黃埔花園 10期綠榕苑車位地庫2 96號	—	HK$177 万	—
2026-09-18	黃埔花園 3期翠楊苑 8座 11樓 F室 11 F室	853 ft²	HK$1,260 万	HK$14,771
2026-09-18	黃埔花園 2期錦桃苑 7座 9樓 A室 9 A室	389 ft²	HK$622 万	HK$15,990
2026-09-17	三期 11 F室	853 ft²	HK$1,260 万	HK$14,771
2026-09-17	二期 2 H室	389 ft²	HK$600 万	HK$15,424
2026-09-17	黃埔花園 9期百合苑 8座 3樓 C室 3 C室	765 ft²	HK$1,023 万	HK$13,373
2026-09-17	二期 9 A室	389 ft²	HK$622 万	HK$15,990
2026-09-16	九期 3 C室	765 ft²	HK$1,023 万	HK$13,373
2026-09-14	銀竹苑 11 F	—	HK$950 万	—
2026-09-13	十二期 11 F室	607 ft²	HK$950 万	HK$15,651
2026-09-11	第3期 1座高層 A	755 ft²	HK$1,060 万	HK$14,040
2026-09-11	錦桃苑 10 A	389 ft²	HK$588 万	HK$15,116
2026-09-11	翠楊苑 6 B	755 ft²	HK$1,060 万	HK$14,040
2026-09-09	銀竹苑 11 F	729 ft²	HK$982 万	HK$13,471
2026-09-04	錦桃苑 7 H	389 ft²	HK$570 万	HK$14,653
2026-09-03	百合苑 14 E	771 ft²	HK$1,298 万	HK$16,835
2026-09-02	第一期高層 2房	466 ft²	HK$735 万	HK$15,773
2026-09-02	第一期高層 2房	503 ft²	HK$738 万	HK$14,672

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由黄埔花园本身的数据计算，数字随每日更新而变。

黄埔花园呎价多少？

黄埔花园目前实用呎价约 HK$12,500–HK$15,500，中位约 HK$14,000。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

黄埔花园一个单位大约多少钱？

按今天的区间，黄埔花园一个中等面积单位约 HK$1,019万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

黄埔花园最新成交如何？

我们持有的黄埔花园最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

黄埔花园租金回报多少？

毛租金回报约 3.0%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.48%，参考中位月租约 HK$28,750。

黄埔花园管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,740。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

黄埔花园是几年楼？

黄埔花园于 1985–1991 年入住，楼龄约 35 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

黄埔花园有多少单位？

共 10,431 个单位，每年约 5.0% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

黄埔花园到中环要多久？

由黄埔乘公共交通到中环约 20 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

黄埔花园议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在黄埔花园议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买黄埔花园还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

黄埔其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是黄埔花园。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。