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楼盘评分

黄埔花园评分、每平方英尺价区间与议价空间

黄埔花园（黃埔）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

黃埔返回香港楼盘评分

黄埔花园

黃埔 · 和記黃埔

总单位数: 10,431
年换手率: 5.0%
落成年份: 1985–1991
管理费: HK$2.9／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.48%

博晋楼盘评分

68／100

实用呎价区间

HK$12,788–HK$15,089

中位呎价 HK$13,939 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$863 万 – HK$1,019 万

区间中位 HK$9,408,488

黄埔花园位于黃埔，约 10,431 个单位，1985–1991 年落成。每年约 5.0% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.48%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 62/100
回报: 74/100
通勤: 82/100
楼龄: 40/100
开发商: 85/100

流通性权重 30% · 62/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 74/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 40/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 85/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 288–1,719 ft²

该面积估算楼价

HK$941 万

该面积估算月租

HK$32,400

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	389 ft² · 建筑面积 469 ft²	HK$542 万	HK$18,672
2 房	466 ft²	HK$650 万	HK$22,368
3 房	505 ft²	HK$704 万	HK$24,240
3 房	675 ft² · 建筑面积 750 ft²	HK$941 万	HK$32,400
3 房	732 ft²	HK$1,020 万	HK$35,136
3 房	853 ft²	HK$1,189 万	HK$40,944

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$282,255	HK$141,127
5%	HK$470,424	HK$235,212
8%	HK$752,679	HK$376,340

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 35 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	HK$14,457	71
中原地產 Centanet	HK$11,921–HK$18,462	HK$13,886	17
美聯物業 Midland	HK$13,564–HK$15,695	HK$14,580	20

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 675 ft²

HK$32,400

租金呎价（每月）

HK$48.0

楼盘平均月租

HK$25,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 389 ft² · HK$18,6722 房 · 466 ft² · HK$22,3683 房 · 505 ft² · HK$24,2403 房 · 675 ft² · HK$32,4003 房 · 732 ft² · HK$35,1363 房 · 853 ft² · HK$40,944

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 96放租单位: 14已累积 42 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-02	第一期高層 2房	503 ft²	HK$738 万	HK$14,672
2026-09-02	第一期高層 2房	466 ft²	HK$735 万	HK$15,773
2026-09-01	第一期高層 3房	853 ft²	HK$1,000 万	HK$11,723
2026-09-01	六期 10 C	800 ft²	HK$1,130 万	HK$14,125
2026-09-01	一期 8 D	515 ft²	HK$760 万	HK$14,744
2026-09-01	七期 1 C	380 ft²	HK$480 万	HK$12,632
2026-09-01	二期 12 A	466 ft²	HK$735 万	HK$15,773
2026-09-01	五期 8 E	503 ft²	HK$738 万	HK$14,672
2026-08-31	第一期高層 3房	681 ft²	HK$800 万	HK$11,747
2026-08-31	第一期高層 3房	732 ft²	HK$950 万	HK$12,978
2026-08-31	三期 10 G	681 ft²	HK$798 万	HK$11,723
2026-08-31	黃埔花園 4期棕櫚苑 3座 2樓 C室 2樓 C室	732 ft²	HK$950 万	HK$12,978
2026-08-31	黃埔花園 3期翠楊苑 8座 2樓 A室 2樓 A室	681 ft²	HK$800 万	HK$11,747
2026-08-30	九期 5 A	500 ft²	HK$995 万	HK$19,900
2026-08-30	十二期 1 A	400 ft²	HK$550 万	HK$13,750
2026-08-30	三期 2 A	681 ft²	HK$800 万	HK$11,747
2026-08-30	四期 2 C	732 ft²	HK$950 万	HK$12,978
2026-08-30	四期 15 F	814 ft²	HK$1,050 万	HK$12,813
2026-08-30	五期 10 B	530 ft²	HK$1,300 万	—
2026-08-30	八期 3 B	520 ft²	HK$730 万	HK$13,846
2026-08-28	黃埔花園 4期棕櫚苑 6座 16樓 H室 16樓 H室	825 ft²	HK$1,055 万	HK$12,788
2026-08-28	三期 4 F	575 ft²	HK$830 万	HK$14,435
2026-08-28	第一期高層 2房	389 ft²	HK$570 万	HK$14,653
2026-08-28	黃埔花園 11期紫荊苑 9座 11樓 H室 11樓 H室	505 ft²	HK$762 万	HK$15,089
2026-08-28	第一期高層 3房	825 ft²	HK$1,055 万	HK$12,788
2026-08-28	第一期高層 2房	505 ft²	HK$762 万	HK$15,089
2026-08-27	四期 16 H	825 ft²	HK$1,055 万	HK$12,788
2026-08-27	黃埔花園 4期棕櫚苑 4座 15樓 G室 15樓 G室	814 ft²	HK$1,100 万	HK$13,514
2026-08-27	十一期 11 H	505 ft²	HK$762 万	HK$15,089
2026-08-27	第一期高層 3房	814 ft²	HK$1,100 万	HK$13,514

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。