楼盘评分

煥然懿居评分、每平方英尺价区间与议价空间

煥然懿居（红磡）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

煥然懿居位于香港红磡，共 493 个单位，2020–2026 年入住；实用呎价约 HK$15,845–HK$21,667，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.0%，每年约 4.5% 单位成交。

红磡返回香港楼盘评分

煥然懿居

红磡 · Eresidence

总单位数: 493
年换手率: 4.5%
落成年份: 2020–2026
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.51%

博晋楼盘评分

71／100

实用呎价区间

HK$15,385–HK$16,667

中位呎价 HK$16,026 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$508 万 – HK$550 万

区间中位 HK$5,288,580

煥然懿居位于红磡，约 493 个单位，2020–2026 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.51%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 44/100
回报: 76/100
通勤: 82/100
楼龄: 100/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 44/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 76/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 100/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 260–599 ft²

该面积估算楼价

HK$529 万

该面积估算月租

HK$18,810

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	260 ft²	HK$417 万	HK$14,820
2 房	281 ft²	HK$450 万	HK$16,017
2 房	304 ft²	HK$487 万	HK$17,328
1 房	330 ft²	HK$529 万	HK$18,810
1 房	404 ft²	HK$647 万	HK$23,028
3 房	599 ft²	HK$960 万	HK$34,143

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$158,657	HK$79,329
5%	HK$264,429	HK$132,215
8%	HK$423,086	HK$211,543

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$16,000–HK$20,000	HK$16,667	2
中原地產 Centanet	—	—	0
美聯物業 Midland	HK$16,667–HK$19,898	HK$18,600	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 330 ft²

HK$18,810

租金呎价（每月）

HK$57.0

1 房 · 260 ft² · HK$14,8202 房 · 281 ft² · HK$16,0172 房 · 304 ft² · HK$17,3281 房 · 330 ft² · HK$18,8101 房 · 404 ft² · HK$23,0283 房 · 599 ft² · HK$34,143

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 7放租单位: 2已累积 63 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-07-07	煥然懿居 2座 7樓 J室	378 ft²	HK$630 万	HK$16,667
2026-07-07	煥然懿居 2座 7 J	378 ft²	HK$630 万	HK$16,667
2026-07-07	1座高層 A	378 ft²	HK$630 万	HK$16,667
2026-07-07	煥然懿居高層 1房	378 ft²	HK$630 万	HK$16,667
2026-07-07	煥然懿居 2座 7 J室	378 ft²	HK$630 万	HK$16,667
2026-07-06	2座 7 J	378 ft²	HK$630 万	HK$16,667
2026-07-06	2座 7 J室	378 ft²	HK$630 万	HK$16,667
2026-06-25	煥然懿居 1座 6樓 C室	260 ft²	HK$400 万	HK$15,385
2026-06-25	煥然懿居 1座 6 C室	260 ft²	HK$400 万	HK$15,385
2026-06-25	煥然懿居高層	261 ft²	HK$400 万	HK$15,326
2026-06-25	煥然懿居高層 1房	261 ft²	HK$400 万	HK$15,326
2026-06-25	1座高層 B	261 ft²	HK$400 万	HK$15,326
2026-06-25	煥然懿居 1座 6 C	260 ft²	HK$400 万	HK$15,385
2026-06-24	1座 6 C室	260 ft²	HK$400 万	HK$15,385
2026-06-24	1座 6 C	260 ft²	HK$400 万	HK$15,385
2026-04-22	煥然懿居高層 1房	404 ft²	HK$628 万	HK$15,545
2026-04-22	1座高層 C	404 ft²	HK$628 万	HK$15,545
2026-04-22	煥然懿居 1座 19樓 A室	404 ft²	HK$628 万	HK$15,545
2026-04-22	煥然懿居 1座 19 A室	404 ft²	HK$628 万	HK$15,545
2026-04-22	煥然懿居 1座 19 A	404 ft²	HK$628 万	HK$15,545
2026-04-21	1座 19 A室	404 ft²	HK$628 万	HK$15,545
2026-04-21	1座 19 A	404 ft²	HK$628 万	HK$15,545
2026-01-28	煥然懿居高層 1房	302 ft²	HK$480 万	HK$15,894
2026-01-28	煥然懿居 1座 36 D	304 ft²	HK$480 万	HK$15,789
2026-01-28	煥然懿居 1座 36 D室	304 ft²	HK$480 万	HK$15,789
2026-01-28	煥然懿居 1座 36樓 D室	304 ft²	HK$480 万	HK$15,789
2026-01-28	1座低層 D	302 ft²	HK$480 万	HK$15,894
2026-01-27	1座 36 D室	304 ft²	HK$480 万	HK$15,789
2026-01-27	1座 36 D	304 ft²	HK$480 万	HK$15,789
2024-05-02	煥然懿居 3座 22樓 J室	324 ft²	HK$457 万	HK$14,099

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由煥然懿居本身的数据计算，数字随每日更新而变。

煥然懿居呎价多少？

煥然懿居目前实用呎价约 HK$15,845–HK$21,667，中位约 HK$18,756。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

煥然懿居一个单位大约多少钱？

按今天的区间，煥然懿居一个中等面积单位约 HK$529万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

煥然懿居最新成交如何？

我们持有的煥然懿居最新成交为 2026 年 7 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

煥然懿居租金回报多少？

毛租金回报约 3.0%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.51%。

煥然懿居管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

煥然懿居是几年楼？

煥然懿居于 2020–2026 年入住，楼龄约 0 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

煥然懿居有多少单位？

共 493 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

煥然懿居到中环要多久？

由红磡乘公共交通到中环约 20 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

煥然懿居议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在煥然懿居议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买煥然懿居还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

红磡其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是煥然懿居。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。