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楼盘评分

必嘉坊评分、每平方英尺价区间与议价空间

必嘉坊（红磡）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

红磡返回香港楼盘评分

必嘉坊

红磡 · 恒基兆業

总单位数: 882
年换手率: 1.1%
落成年份: 2023–2024
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.56%

博晋楼盘评分

62／100

实用呎价区间

HK$21,018–HK$22,822

中位呎价 HK$21,920 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$713 万 – HK$774 万

区间中位 HK$7,430,812

必嘉坊位于红磡，约 882 个单位，2023–2024 年落成。每年约 1.1% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.56%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 9/100
回报: 78/100
通勤: 82/100
楼龄: 100/100
开发商: 84/100

流通性权重 30% · 9/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 78/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 100/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 84/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 180–749 ft²

该面积估算楼价

HK$743 万

该面积估算月租

HK$22,713

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	180 ft² · 建筑面积 230 ft²	HK$395 万	HK$12,060
1 房	218 ft²	HK$478 万	HK$14,606
1 房	270 ft² · 建筑面积 320 ft²	HK$592 万	HK$18,090
1 房	339 ft²	HK$743 万	HK$22,713
2 房	400 ft²	HK$877 万	HK$26,800
2 房	569 ft²	HK$1,247 万	HK$38,123

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$222,924	HK$111,462
5%	HK$371,541	HK$185,770
8%	HK$594,465	HK$297,232

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交较疏，叫价与成交价落差往往最大，议价空间通常也最阔。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$20,000–HK$27,542	HK$20,481	1
美聯物業 Midland	HK$20,481–HK$22,313	HK$22,058	1
28Hse 千居	HK$21,764–HK$21,764	HK$21,764	32

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 339 ft²

HK$22,713

租金呎价（每月）

HK$67.0

楼盘平均月租

HK$16,250/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 180 ft² · HK$12,0601 房 · 218 ft² · HK$14,6061 房 · 270 ft² · HK$18,0901 房 · 339 ft² · HK$22,7132 房 · 400 ft² · HK$26,8002 房 · 569 ft² · HK$38,123

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 12放租单位: 7已累积 49 宗成交纪录

目前最值：必嘉坊曦匯，叫价较我们的估算低约 15%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
必嘉坊曦匯	放售	218 ft²	HK$400 万	HK$428 万 – HK$511 万	-15%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
必嘉坊曦匯	放售	339 ft²	HK$620 万	HK$660 万 – HK$788 万	-14%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
必嘉坊迎匯	放售	374 ft²	HK$788 万	HK$728 万 – HK$869 万	-1%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
必嘉坊迎匯	放售	270 ft²	HK$600 万	HK$530 万 – HK$633 万	+3%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
必嘉坊曦匯	放售	180 ft²	HK$400 万	HK$348 万 – HK$427 万	+3%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
必嘉坊曦匯	放租	202 ft²	HK$15,000	HK$12,587 – HK$14,481	+11%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
必嘉坊曦匯	放售	251 ft²	HK$620 万	HK$493 万 – HK$588 万	+15%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
必嘉坊曦匯	放租	218 ft²	HK$17,000	HK$13,584 – HK$15,628	+16%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年9月11日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：49｜可信度：中｜ ±8.9%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 0.18%）及成交日期（每月 -1.50%）调整；模型解释度 19%。

议价目标价

HK$524 万

可望节省

HK$96 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$48 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-08	必嘉坊曦匯註冊處 A	218 ft²	HK$486 万	HK$22,277
2026-09-08	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 21 F室	218 ft²	HK$486 万	HK$22,277
2026-09-07	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 15 G室	339 ft²	HK$723 万	HK$21,334
2026-09-07	必嘉坊曦匯註冊處 C	339 ft²	HK$723 万	HK$21,334
2026-09-07	必嘉坊曦匯註冊處 B	218 ft²	HK$464 万	HK$21,267
2026-09-07	必嘉坊．迎匯 5 E	233 ft²	HK$528 万	HK$22,661
2026-09-07	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 10 F室	217 ft²	HK$464 万	HK$21,365
2026-09-03	必嘉坊曦匯註冊處 D	202 ft²	HK$454 万	HK$22,452
2026-09-03	必嘉坊 2期必嘉坊．迎匯 25 F室	270 ft²	HK$552 万	HK$20,444
2026-09-03	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 17 D室	202 ft²	HK$454 万	HK$22,452
2026-09-02	必嘉坊 3期 Baker Circle．Greenwich 15 H室	256 ft²	HK$560 万	HK$21,875
2026-09-02	必嘉坊．迎匯 25 F	270 ft²	HK$552 万	HK$20,444
2026-08-30	必嘉坊．迎匯 26 F	270 ft²	HK$553 万	HK$20,481
2026-08-20	必嘉坊 1期 12 E室	202 ft²	HK$440 万	HK$21,793
2026-08-20	必嘉坊曦匯高層 A	202 ft²	HK$466 万	HK$23,063
2026-08-20	必嘉坊 1期 16 F室	217 ft²	HK$478 万	HK$22,042
2026-08-20	必嘉坊曦匯註冊處 E	202 ft²	HK$466 万	HK$23,063
2026-08-20	必嘉坊曦匯註冊處 G	202 ft²	HK$440 万	HK$21,793
2026-08-20	必嘉坊曦匯高層 B	218 ft²	HK$478 万	HK$21,941
2026-08-20	必嘉坊曦匯高層 C	202 ft²	HK$440 万	HK$21,793
2026-08-20	必嘉坊 1期 27 D室	202 ft²	HK$466 万	HK$23,063
2026-08-20	必嘉坊曦匯註冊處 F	218 ft²	HK$478 万	HK$21,941
2026-08-13	必嘉坊曦匯註冊處 H	339 ft²	HK$710 万	HK$20,944
2026-08-13	必嘉坊曦匯高層 D	339 ft²	HK$710 万	HK$20,944
2026-08-13	必嘉坊 1期 10 G室	339 ft²	HK$710 万	HK$20,944
2026-08-10	必嘉坊曦匯高層 E	202 ft²	HK$434 万	HK$21,500
2026-08-10	必嘉坊 1期 7 D室	202 ft²	HK$434 万	HK$21,500
2026-08-10	必嘉坊曦匯註冊處 I	202 ft²	HK$434 万	HK$21,500
2026-08-05	必嘉坊 1期 11 D室	202 ft²	HK$440 万	HK$21,771
2026-08-05	必嘉坊曦匯高層 F	202 ft²	HK$440 万	HK$21,771

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。