楼盘评分

必嘉坊评分、每平方英尺价区间与议价空间

必嘉坊（红磡）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

必嘉坊位于香港红磡，共 882 个单位，2023–2024 年入住；实用呎价约 HK$20,370–HK$26,762，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.0%，每年约 1.1% 单位成交。

红磡返回香港楼盘评分

必嘉坊

红磡 · 恒基兆業

总单位数: 882
年换手率: 1.1%
落成年份: 2023–2024
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.56%

博晋楼盘评分

62／100

实用呎价区间

HK$21,267–HK$22,671

中位呎价 HK$21,969 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$589 万 – HK$628 万

区间中位 HK$6,085,413

必嘉坊位于红磡，约 882 个单位，2023–2024 年落成。每年约 1.1% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.56%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 9/100
回报: 78/100
通勤: 82/100
楼龄: 100/100
开发商: 84/100

流通性权重 30% · 9/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 78/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 100/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 84/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 180–749 ft²

该面积估算楼价

HK$609 万

该面积估算月租

HK$19,667

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	180 ft²	HK$395 万	HK$12,780
1 房	213 ft²	HK$468 万	HK$15,123
开放式	224 ft²	HK$492 万	HK$15,904
1 房	277 ft²	HK$609 万	HK$19,667
1 房	339 ft²	HK$745 万	HK$24,069
3 房	569 ft²	HK$1,250 万	HK$40,399

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$182,562	HK$91,281
5%	HK$304,271	HK$152,135
8%	HK$486,833	HK$243,417

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交较疏，叫价与成交价落差往往最大，议价空间通常也最阔。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$19,475–HK$30,473	HK$25,198	22
中原地產 Centanet	HK$21,072–HK$28,414	HK$21,160	2
美聯物業 Midland	—	—	20

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 277 ft²

HK$19,667

租金呎价（每月）

HK$71.0

楼盘平均月租

HK$18,250/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 180 ft² · HK$12,7801 房 · 213 ft² · HK$15,123开放式 · 224 ft² · HK$15,9041 房 · 277 ft² · HK$19,6671 房 · 339 ft² · HK$24,0693 房 · 569 ft² · HK$40,399

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 27放租单位: 6已累积 101 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-13	啟岸 7 D8室	266 ft²	HK$510 万	HK$19,173
2026-10-13	聯盛大廈鳳儀閣 9 15室	287 ft²	HK$300 万	—
2026-10-13	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 27 F室	217 ft²	HK$493 万	HK$22,716
2026-10-13	薈點 18 B室	221 ft²	HK$355 万	HK$16,063
2026-10-13	Baker Circle 高層 A	218 ft²	HK$493 万	HK$22,612
2026-10-13	聯盛大廈鴻運閣 5 6室	287 ft²	HK$304 万	—
2026-10-13	寶德大廈 11 B2室	399 ft²	HK$368 万	—
2026-10-12	Midtown South 映匯 22 C室	358 ft²	HK$879 万	HK$24,545
2026-10-12	明華閣 1 B室	400 ft²	HK$400 万	—
2026-10-12	Baker Circle 高層 B	213 ft²	HK$677 万	HK$31,800
2026-10-12	寶利閣 5 C室	276 ft²	HK$394 万	HK$14,268
2026-10-12	Midtown South 必嘉坊．曦匯 27 F室	217 ft²	HK$493 万	HK$22,671
2026-10-12	傲形 27 B室	212 ft²	HK$363 万	HK$17,123
2026-10-12	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 5 M室	213 ft²	HK$677 万	HK$31,800
2026-10-05	必嘉坊 2期必嘉坊．迎匯 6 L室	214 ft²	HK$425 万	HK$19,860
2026-10-05	Baker Circle 高層 C	218 ft²	HK$465 万	HK$21,335
2026-10-05	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 11 F室	217 ft²	HK$465 万	HK$21,433
2026-10-02	Baker Circle 高層 D	202 ft²	HK$454 万	HK$22,460
2026-10-02	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 20 E室	202 ft²	HK$454 万	HK$22,460
2026-09-30	Baker Circle 高層 E	339 ft²	HK$725 万	HK$21,398
2026-09-30	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 16 G室	339 ft²	HK$725 万	HK$21,398
2026-09-16	必嘉坊曦汇高層 A	218 ft²	HK$490 万	HK$22,480
2026-09-16	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 25 F	217 ft²	HK$490 万	HK$22,584
2026-09-16	Baker Circle 高層 F	218 ft²	HK$490 万	HK$22,480
2026-09-15	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 21 E	202 ft²	HK$455 万	HK$22,529
2026-09-15	Baker Circle 高層 G	202 ft²	HK$455 万	HK$22,529
2026-09-15	必嘉坊曦汇高層 B	202 ft²	HK$455 万	HK$22,529
2026-09-11	必嘉坊曦汇高層 E	202 ft²	HK$444 万	HK$21,974
2026-09-11	必嘉坊曦汇高層 D	180 ft²	HK$436 万	HK$24,020
2026-09-11	必嘉坊曦汇高層 C	202 ft²	HK$457 万	HK$22,598

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由必嘉坊本身的数据计算，数字随每日更新而变。

必嘉坊呎价多少？

必嘉坊目前实用呎价约 HK$20,370–HK$26,762，中位约 HK$23,566。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

必嘉坊一个单位大约多少钱？

按今天的区间，必嘉坊一个中等面积单位约 HK$609万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

必嘉坊最新成交如何？

我们持有的必嘉坊最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

必嘉坊租金回报多少？

毛租金回报约 3.0%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.56%，参考中位月租约 HK$18,250。

必嘉坊管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

必嘉坊是几年楼？

必嘉坊于 2023–2024 年入住，楼龄约 2 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

必嘉坊有多少单位？

共 882 个单位，每年约 1.1% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

必嘉坊到中环要多久？

由红磡乘公共交通到中环约 20 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

必嘉坊议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在必嘉坊议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买必嘉坊还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

红磡其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是必嘉坊。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。