屋苑評分

柏蔚山評分、呎價區間同議價空間

柏蔚山（北角）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

柏蔚山位於香港北角，共 611 個單位，2018 年入伙；實用呎價約 HK$19,835–HK$26,952，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.7%，每年約 4.4% 單位成交。

北角返回香港屋苑評分

柏蔚山

北角 · New World

總單位數: 611
年換手率: 4.4%
落成年份: 2018–2018
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.7%
淨租金回報: 2.28%

博晉屋苑評分

70／100

實用呎價區間

HK$20,489–HK$26,843

中位呎價 HK$23,666 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,705 萬 – HK$2,233 萬

區間中位 HK$19,689,946

柏蔚山位於北角，約 611 個單位，2018–2018 年落成。每年約有 4.4% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.28%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 47/100
回報: 64/100
通勤: 86/100
樓齡: 94/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 47/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 64/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 94/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 519–3,221 ft²

此面積估算樓價

HK$1,969 萬

此面積估算月租

HK$48,256

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	519 ft²	HK$1,228 萬	HK$30,102
1 房	605 ft²	HK$1,432 萬	HK$35,090
1 房	656 ft²	HK$1,552 萬	HK$38,048
1 房	832 ft²	HK$1,969 萬	HK$48,256
3 房	908 ft²	HK$2,149 萬	HK$52,664
4 房	1,271 ft²	HK$3,008 萬	HK$73,718

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$590,698	HK$295,349
5%	HK$984,497	HK$492,249
8%	HK$1,575,196	HK$787,598

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$19,037–HK$35,971	HK$22,219	11
中原地產 Centanet	—	HK$21,765	2
美聯物業 Midland	HK$21,672–HK$25,169	HK$25,169	2

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 832 ft²

HK$48,256

租金呎價（每月）

HK$58.0

屋苑平均月租

HK$45,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 519 ft² · HK$30,1021 房 · 605 ft² · HK$35,0901 房 · 656 ft² · HK$38,0481 房 · 832 ft² · HK$48,2563 房 · 908 ft² · HK$52,6644 房 · 1,271 ft² · HK$73,718

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 32放租單位: 11已累積 94 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-30	一座自 3房	884 ft²	HK$1,878 萬	HK$21,244
2026-09-30	柏蔚山 17樓 F室	884 ft²	HK$1,878 萬	HK$21,244
2026-09-29	3座 17 F室	884 ft²	HK$1,878 萬	HK$21,244
2026-09-28	柏蔚山 18樓 G室	617 ft²	HK$1,375 萬	HK$22,285
2026-09-28	一座自 2房	617 ft²	HK$1,375 萬	HK$22,285
2026-09-27	3座 7 A室	656 ft²	HK$1,220 萬	HK$18,598
2026-09-27	1座 18 G室	617 ft²	HK$1,375 萬	HK$22,285
2026-09-22	一座自 1房	656 ft²	HK$1,220 萬	HK$18,598
2026-09-22	1房市場成交	656 ft²	HK$1,220 萬	HK$18,559
2026-09-17	一座自 4房	1,033 ft²	HK$2,765 萬	HK$26,771
2026-09-17	4房註冊處成交	1,033 ft²	HK$2,765 萬	HK$26,771
2026-09-15	一座自 2房	617 ft²	HK$1,375 萬	HK$22,285
2026-09-10	2房註冊處成交	617 ft²	HK$1,380 萬	HK$22,366
2026-09-10	一座自 2房	617 ft²	HK$1,380 萬	HK$22,366
2026-09-09	1座 19 G	617 ft²	HK$1,380 萬	HK$22,366
2026-09-09	1座 19 G室	617 ft²	HK$1,380 萬	HK$22,366
2026-09-08	4房註冊處成交	1,271 ft²	HK$3,694 萬	HK$29,066
2026-09-08	一座自 4房	1,271 ft²	HK$3,694 萬	HK$29,066
2026-09-08	柏蔚山 31樓 A室	1,271 ft²	HK$3,694 萬	HK$29,066
2026-09-08	柏蔚山 2座 31 A室	1,271 ft²	HK$3,694 萬	HK$29,066
2026-09-08	1座高層	1,271 ft²	HK$3,694 萬	HK$29,066
2026-09-07	2座 31 A室	1,271 ft²	HK$3,694 萬	HK$29,066
2026-09-07	2座 31 A	1,271 ft²	HK$3,694 萬	HK$29,066
2026-08-31	柏蔚山 28樓 A室	1,271 ft²	HK$3,412 萬	HK$26,843
2026-08-31	柏蔚山 2座 28樓 A室	1,271 ft²	HK$3,412 萬	HK$26,843
2026-08-31	1座高層	1,271 ft²	HK$3,412 萬	HK$26,843
2026-08-31	4房註冊處成交	1,271 ft²	HK$3,412 萬	HK$26,843
2026-08-31	柏蔚山 2座 28 A室	1,271 ft²	HK$3,412 萬	HK$26,843
2026-08-31	一座自 4房	1,271 ft²	HK$3,412 萬	HK$26,843
2026-08-30	2座 28 A室	1,271 ft²	HK$3,412 萬	HK$26,843

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由柏蔚山本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

柏蔚山呎價幾錢？

柏蔚山現時實用呎價約 HK$19,835–HK$26,952，中位約 HK$23,394。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

柏蔚山一個單位大約幾錢？

按今日區間，柏蔚山一個中等面積單位約 HK$1,969萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

柏蔚山最新成交點？

我們持有的柏蔚山最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

柏蔚山租金回報幾多？

毛租金回報約 2.7%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.28%，參考中位月租約 HK$45,000。

柏蔚山管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

柏蔚山係幾年樓？

柏蔚山於 2018 年入伙，樓齡約 8 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

柏蔚山有幾多個單位？

共 611 個單位，每年約 4.4% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

柏蔚山返中環要幾久？

由北角搭公共交通去中環約 14 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

柏蔚山議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在柏蔚山議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買柏蔚山仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

北角其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係柏蔚山。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。