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屋苑評分

柏蔚山評分、呎價區間同議價空間

柏蔚山（北角）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

北角返回香港屋苑評分

柏蔚山

北角 · New World

總單位數: 611
年換手率: 4.4%
落成年份: 2018–2018
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.7%
淨租金回報: 2.28%

博晉屋苑評分

70／100

實用呎價區間

HK$20,248–HK$26,843

中位呎價 HK$23,546 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,847 萬 – HK$2,448 萬

區間中位 HK$21,473,496

柏蔚山位於北角，約 611 個單位，2018–2018 年落成。每年約有 4.4% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.28%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 47/100
回報: 64/100
通勤: 86/100
樓齡: 94/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 47/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 64/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 94/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 519–3,221 ft²

此面積估算樓價

HK$2,147 萬

此面積估算月租

HK$51,072

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	519 ft²	HK$1,222 萬	HK$29,064
2 房	617 ft²	HK$1,453 萬	HK$34,552
2 房	700 ft²	HK$1,648 萬	HK$39,200
3 房	912 ft²	HK$2,147 萬	HK$51,072
3 房	1,066 ft²	HK$2,510 萬	HK$59,696
4 房	3,221 ft²	HK$7,584 萬	HK$180,376

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$644,205	HK$322,102
5%	HK$1,073,675	HK$536,837
8%	HK$1,717,880	HK$858,940

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$22,795	11
中原地產 Centanet	—	HK$21,183	3
美聯物業 Midland	HK$22,002–HK$25,366	HK$22,306	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 912 ft²

HK$51,072

租金呎價（每月）

HK$56.0

屋苑平均月租

HK$33,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 519 ft² · HK$29,0642 房 · 617 ft² · HK$34,5522 房 · 700 ft² · HK$39,2003 房 · 912 ft² · HK$51,0723 房 · 1,066 ft² · HK$59,6964 房 · 3,221 ft² · HK$180,376

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 34放租單位: 11已累積 46 宗成交紀錄

目前最抵：3座，叫價較我們的估算低約 3%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
3座	放售	605 ft²	HK$1,225 萬	HK$1,132 萬 – HK$1,389 萬	-3%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放售	605 ft²	HK$1,250 萬	HK$1,132 萬 – HK$1,389 萬	-1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	519 ft²	HK$1,100 萬	HK$948 萬 – HK$1,215 萬	+2%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
3座	放售	879 ft²	HK$1,870 萬	HK$1,647 萬 – HK$2,020 萬	+2%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放租	1,066 ft²	HK$61,000	HK$55,517 – HK$63,875	+2%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
3座	放租	519 ft²	HK$30,000	HK$27,030 – HK$31,098	+3%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放租	570 ft²	HK$33,000	HK$29,686 – HK$34,154	+3%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	1,271 ft²	HK$3,694 萬	HK$2,393 萬 – HK$2,935 萬	+39%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看
2座	放租	678 ft²	HK$55,000	HK$35,310 – HK$40,626	+45%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看
3座	放售	832 ft²	HK$3,000 萬	HK$1,559 萬 – HK$1,912 萬	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月8日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：46｜可信度：中｜ ±10.2%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 0.24%）及成交日期（每月 -1.50%）調整；模型解釋度 65%。

議價目標價

HK$2,569 萬

可望節省

HK$1,125 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$562 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-08	1座高層	1,271 ft²	HK$3,694 萬	HK$29,066
2026-08-31	1座高層	1,271 ft²	HK$3,412 萬	HK$26,843
2026-08-31	柏蔚山 2座 28樓 A室	1,271 ft²	HK$3,412 萬	HK$26,843
2026-08-30	2座 28 A	1,271 ft²	HK$3,412 萬	HK$26,843
2026-08-18	1座	909 ft²	HK$2,000 萬	HK$22,002
2026-08-18	1座高層 3房	909 ft²	HK$2,000 萬	HK$22,002
2026-08-18	柏蔚山 2座 11樓 G室	908 ft²	HK$2,000 萬	HK$22,026
2026-08-17	2座 11 G	909 ft²	HK$2,000 萬	HK$22,002
2026-08-17	2座 11 G室	909 ft²	HK$2,000 萬	HK$22,002
2026-08-11	2座 31 A室	1,271 ft²	HK$3,694 萬	HK$29,066
2026-08-11	2座 31 A	1,271 ft²	HK$3,694 萬	HK$29,066
2026-08-07	1座	908 ft²	HK$2,000 萬	HK$22,026
2026-08-07	1座市場 3房	908 ft²	HK$2,000 萬	HK$22,026
2026-08-06	2座 28 A室	1,271 ft²	HK$3,412 萬	HK$26,843
2026-08-04	1座	605 ft²	HK$1,225 萬	HK$20,248
2026-08-04	1座高層 2房	605 ft²	HK$1,225 萬	HK$20,248
2026-08-04	柏蔚山 2座 16樓 C室	605 ft²	HK$1,225 萬	HK$20,248
2026-08-03	柏蔚山 3座 21樓 J室	879 ft²	HK$1,870 萬	HK$21,274
2026-08-03	2座 16 C室	605 ft²	HK$1,225 萬	HK$20,248
2026-08-03	2座 16 C	605 ft²	HK$1,225 萬	HK$20,248
2026-08-03	1座	879 ft²	HK$1,870 萬	HK$21,274
2026-08-03	1座高層 3房	879 ft²	HK$1,870 萬	HK$21,274
2026-08-02	3座 21 J室	879 ft²	HK$1,870 萬	HK$21,274
2026-08-02	3座 21 J	879 ft²	HK$1,870 萬	HK$21,274
2026-07-17	1座高層 2房	678 ft²	HK$1,400 萬	HK$20,649
2026-07-17	柏蔚山 2座 31樓 C室	1,066 ft²	HK$2,300 萬	HK$21,576
2026-07-17	柏蔚山 2座 12樓 E室	677 ft²	HK$1,400 萬	HK$20,679
2026-07-17	1座	1,066 ft²	HK$2,300 萬	HK$21,576
2026-07-17	1座高層 3房	1,066 ft²	HK$2,300 萬	HK$21,576
2026-07-17	1座	678 ft²	HK$1,400 萬	HK$20,649

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。