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楼盘评分

柏蔚山评分、每平方英尺价区间与议价空间

柏蔚山（北角）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

北角返回香港楼盘评分

柏蔚山

北角 · New World

总单位数: 611
年换手率: 4.4%
落成年份: 2018–2018
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.7%
净租金回报: 2.28%

博晋楼盘评分

70／100

实用呎价区间

HK$20,248–HK$26,843

中位呎价 HK$23,546 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,847 万 – HK$2,448 万

区间中位 HK$21,473,496

柏蔚山位于北角，约 611 个单位，2018–2018 年落成。每年约 4.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.28%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 47/100
回报: 64/100
通勤: 86/100
楼龄: 94/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 47/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 64/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 94/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 519–3,221 ft²

该面积估算楼价

HK$2,147 万

该面积估算月租

HK$51,072

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	519 ft²	HK$1,222 万	HK$29,064
2 房	617 ft²	HK$1,453 万	HK$34,552
2 房	700 ft²	HK$1,648 万	HK$39,200
3 房	912 ft²	HK$2,147 万	HK$51,072
3 房	1,066 ft²	HK$2,510 万	HK$59,696
4 房	3,221 ft²	HK$7,584 万	HK$180,376

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$644,205	HK$322,102
5%	HK$1,073,675	HK$536,837
8%	HK$1,717,880	HK$858,940

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	HK$22,795	11
中原地產 Centanet	—	HK$21,183	3
美聯物業 Midland	HK$22,002–HK$25,366	HK$22,306	1

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 912 ft²

HK$51,072

租金呎价（每月）

HK$56.0

楼盘平均月租

HK$33,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 519 ft² · HK$29,0642 房 · 617 ft² · HK$34,5522 房 · 700 ft² · HK$39,2003 房 · 912 ft² · HK$51,0723 房 · 1,066 ft² · HK$59,6964 房 · 3,221 ft² · HK$180,376

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 34放租单位: 11已累积 46 宗成交纪录

目前最值：3座，叫价较我们的估算低约 3%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
3座	放售	605 ft²	HK$1,225 万	HK$1,132 万 – HK$1,389 万	-3%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放售	605 ft²	HK$1,250 万	HK$1,132 万 – HK$1,389 万	-1%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	519 ft²	HK$1,100 万	HK$948 万 – HK$1,215 万	+2%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
3座	放售	879 ft²	HK$1,870 万	HK$1,647 万 – HK$2,020 万	+2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放租	1,066 ft²	HK$61,000	HK$55,517 – HK$63,875	+2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
3座	放租	519 ft²	HK$30,000	HK$27,030 – HK$31,098	+3%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放租	570 ft²	HK$33,000	HK$29,686 – HK$34,154	+3%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	1,271 ft²	HK$3,694 万	HK$2,393 万 – HK$2,935 万	+39%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看
2座	放租	678 ft²	HK$55,000	HK$35,310 – HK$40,626	+45%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看
3座	放售	832 ft²	HK$3,000 万	HK$1,559 万 – HK$1,912 万	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月8日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：46｜可信度：中｜ ±10.2%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 0.24%）及成交日期（每月 -1.50%）调整；模型解释度 65%。

议价目标价

HK$2,569 万

可望节省

HK$1,125 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$562 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-08	1座高層	1,271 ft²	HK$3,694 万	HK$29,066
2026-08-31	1座高層	1,271 ft²	HK$3,412 万	HK$26,843
2026-08-31	柏蔚山 2座 28樓 A室	1,271 ft²	HK$3,412 万	HK$26,843
2026-08-30	2座 28 A	1,271 ft²	HK$3,412 万	HK$26,843
2026-08-18	1座	909 ft²	HK$2,000 万	HK$22,002
2026-08-18	1座高層 3房	909 ft²	HK$2,000 万	HK$22,002
2026-08-18	柏蔚山 2座 11樓 G室	908 ft²	HK$2,000 万	HK$22,026
2026-08-17	2座 11 G	909 ft²	HK$2,000 万	HK$22,002
2026-08-17	2座 11 G室	909 ft²	HK$2,000 万	HK$22,002
2026-08-11	2座 31 A室	1,271 ft²	HK$3,694 万	HK$29,066
2026-08-11	2座 31 A	1,271 ft²	HK$3,694 万	HK$29,066
2026-08-07	1座	908 ft²	HK$2,000 万	HK$22,026
2026-08-07	1座市場 3房	908 ft²	HK$2,000 万	HK$22,026
2026-08-06	2座 28 A室	1,271 ft²	HK$3,412 万	HK$26,843
2026-08-04	1座	605 ft²	HK$1,225 万	HK$20,248
2026-08-04	1座高層 2房	605 ft²	HK$1,225 万	HK$20,248
2026-08-04	柏蔚山 2座 16樓 C室	605 ft²	HK$1,225 万	HK$20,248
2026-08-03	柏蔚山 3座 21樓 J室	879 ft²	HK$1,870 万	HK$21,274
2026-08-03	2座 16 C室	605 ft²	HK$1,225 万	HK$20,248
2026-08-03	2座 16 C	605 ft²	HK$1,225 万	HK$20,248
2026-08-03	1座	879 ft²	HK$1,870 万	HK$21,274
2026-08-03	1座高層 3房	879 ft²	HK$1,870 万	HK$21,274
2026-08-02	3座 21 J室	879 ft²	HK$1,870 万	HK$21,274
2026-08-02	3座 21 J	879 ft²	HK$1,870 万	HK$21,274
2026-07-17	1座高層 2房	678 ft²	HK$1,400 万	HK$20,649
2026-07-17	柏蔚山 2座 31樓 C室	1,066 ft²	HK$2,300 万	HK$21,576
2026-07-17	柏蔚山 2座 12樓 E室	677 ft²	HK$1,400 万	HK$20,679
2026-07-17	1座	1,066 ft²	HK$2,300 万	HK$21,576
2026-07-17	1座高層 3房	1,066 ft²	HK$2,300 万	HK$21,576
2026-07-17	1座	678 ft²	HK$1,400 万	HK$20,649

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。