楼盘评分

柏蔚山评分、每平方英尺价区间与议价空间

柏蔚山（北角）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

柏蔚山位于香港北角，共 611 个单位，2018 年入住；实用呎价约 HK$19,835–HK$26,952，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.7%，每年约 4.4% 单位成交。

北角返回香港楼盘评分

柏蔚山

北角 · New World

总单位数: 611
年换手率: 4.4%
落成年份: 2018–2018
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.7%
净租金回报: 2.28%

博晋楼盘评分

70／100

实用呎价区间

HK$20,489–HK$26,843

中位呎价 HK$23,666 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,705 万 – HK$2,233 万

区间中位 HK$19,689,946

柏蔚山位于北角，约 611 个单位，2018–2018 年落成。每年约 4.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.28%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 47/100
回报: 64/100
通勤: 86/100
楼龄: 94/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 47/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 64/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 94/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 519–3,221 ft²

该面积估算楼价

HK$1,969 万

该面积估算月租

HK$48,256

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	519 ft²	HK$1,228 万	HK$30,102
1 房	605 ft²	HK$1,432 万	HK$35,090
1 房	656 ft²	HK$1,552 万	HK$38,048
1 房	832 ft²	HK$1,969 万	HK$48,256
3 房	908 ft²	HK$2,149 万	HK$52,664
4 房	1,271 ft²	HK$3,008 万	HK$73,718

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$590,698	HK$295,349
5%	HK$984,497	HK$492,249
8%	HK$1,575,196	HK$787,598

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$19,037–HK$35,971	HK$22,219	11
中原地產 Centanet	—	HK$21,765	2
美聯物業 Midland	HK$21,672–HK$25,169	HK$25,169	2

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 832 ft²

HK$48,256

租金呎价（每月）

HK$58.0

楼盘平均月租

HK$45,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 519 ft² · HK$30,1021 房 · 605 ft² · HK$35,0901 房 · 656 ft² · HK$38,0481 房 · 832 ft² · HK$48,2563 房 · 908 ft² · HK$52,6644 房 · 1,271 ft² · HK$73,718

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 32放租单位: 11已累积 94 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-30	一座自 3房	884 ft²	HK$1,878 万	HK$21,244
2026-09-30	柏蔚山 17樓 F室	884 ft²	HK$1,878 万	HK$21,244
2026-09-29	3座 17 F室	884 ft²	HK$1,878 万	HK$21,244
2026-09-28	柏蔚山 18樓 G室	617 ft²	HK$1,375 万	HK$22,285
2026-09-28	一座自 2房	617 ft²	HK$1,375 万	HK$22,285
2026-09-27	3座 7 A室	656 ft²	HK$1,220 万	HK$18,598
2026-09-27	1座 18 G室	617 ft²	HK$1,375 万	HK$22,285
2026-09-22	一座自 1房	656 ft²	HK$1,220 万	HK$18,598
2026-09-22	1房市場成交	656 ft²	HK$1,220 万	HK$18,559
2026-09-17	一座自 4房	1,033 ft²	HK$2,765 万	HK$26,771
2026-09-17	4房註冊處成交	1,033 ft²	HK$2,765 万	HK$26,771
2026-09-15	一座自 2房	617 ft²	HK$1,375 万	HK$22,285
2026-09-10	2房註冊處成交	617 ft²	HK$1,380 万	HK$22,366
2026-09-10	一座自 2房	617 ft²	HK$1,380 万	HK$22,366
2026-09-09	1座 19 G	617 ft²	HK$1,380 万	HK$22,366
2026-09-09	1座 19 G室	617 ft²	HK$1,380 万	HK$22,366
2026-09-08	4房註冊處成交	1,271 ft²	HK$3,694 万	HK$29,066
2026-09-08	一座自 4房	1,271 ft²	HK$3,694 万	HK$29,066
2026-09-08	柏蔚山 31樓 A室	1,271 ft²	HK$3,694 万	HK$29,066
2026-09-08	柏蔚山 2座 31 A室	1,271 ft²	HK$3,694 万	HK$29,066
2026-09-08	1座高層	1,271 ft²	HK$3,694 万	HK$29,066
2026-09-07	2座 31 A室	1,271 ft²	HK$3,694 万	HK$29,066
2026-09-07	2座 31 A	1,271 ft²	HK$3,694 万	HK$29,066
2026-08-31	柏蔚山 28樓 A室	1,271 ft²	HK$3,412 万	HK$26,843
2026-08-31	柏蔚山 2座 28樓 A室	1,271 ft²	HK$3,412 万	HK$26,843
2026-08-31	1座高層	1,271 ft²	HK$3,412 万	HK$26,843
2026-08-31	4房註冊處成交	1,271 ft²	HK$3,412 万	HK$26,843
2026-08-31	柏蔚山 2座 28 A室	1,271 ft²	HK$3,412 万	HK$26,843
2026-08-31	一座自 4房	1,271 ft²	HK$3,412 万	HK$26,843
2026-08-30	2座 28 A室	1,271 ft²	HK$3,412 万	HK$26,843

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由柏蔚山本身的数据计算，数字随每日更新而变。

柏蔚山呎价多少？

柏蔚山目前实用呎价约 HK$19,835–HK$26,952，中位约 HK$23,394。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

柏蔚山一个单位大约多少钱？

按今天的区间，柏蔚山一个中等面积单位约 HK$1,969万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

柏蔚山最新成交如何？

我们持有的柏蔚山最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

柏蔚山租金回报多少？

毛租金回报约 2.7%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.28%，参考中位月租约 HK$45,000。

柏蔚山管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

柏蔚山是几年楼？

柏蔚山于 2018 年入住，楼龄约 8 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

柏蔚山有多少单位？

共 611 个单位，每年约 4.4% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

柏蔚山到中环要多久？

由北角乘公共交通到中环约 14 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

柏蔚山议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在柏蔚山议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买柏蔚山还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

北角其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是柏蔚山。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。