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屋苑評分

金源洋樓評分、呎價區間同議價空間

金源洋樓（柴灣）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

柴灣返回香港屋苑評分

金源洋樓

柴灣 · 港置物業管理有限公司

總單位數: 520
年換手率: 4.4%
落成年份: 1978–1978
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.0%
淨租金回報: 2.48%

博晉屋苑評分

55／100

實用呎價區間

HK$10,000–HK$11,875

中位呎價 HK$10,938 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$245 萬 – HK$291 萬

區間中位 HK$2,679,688

金源洋樓位於柴灣，約 520 個單位，1978–1978 年落成。每年約有 4.4% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 26 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.48%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 45/100
回報: 74/100
通勤: 68/100
樓齡: 14/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 45/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 74/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 68/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 14/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔18 min

尖沙咀／九龍站32 min

觀塘／九龍灣26 min

啟德／九龍城32 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 240–262 ft²

此面積估算樓價

HK$268 萬

此面積估算月租

HK$11,638

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	240 ft² · 建築面積 357 ft²	HK$263 萬	HK$11,400
2 房	240 ft²	HK$263 萬	HK$11,400
2 房	245 ft² · 建築面積 260 ft²	HK$268 萬	HK$11,638
1 房	260 ft² · 建築面積 365 ft²	HK$284 萬	HK$12,350
2 房	260 ft²	HK$284 萬	HK$12,350

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$80,391	HK$40,195
5%	HK$133,984	HK$66,992
8%	HK$214,375	HK$107,188

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 48 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$11,071–HK$12,833	HK$11,071	3
中原地產 Centanet	HK$10,417–HK$16,667	HK$10,769	1
美聯物業 Midland	HK$10,769–HK$14,423	HK$12,646	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 245 ft²

HK$11,638

租金呎價（每月）

HK$47.5

屋苑平均月租

HK$11,800/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 240 ft² · HK$11,4002 房 · 240 ft² · HK$11,4002 房 · 245 ft² · HK$11,6381 房 · 260 ft² · HK$12,3502 房 · 260 ft² · HK$12,350

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 6放租單位: 2已累積 46 宗成交紀錄

目前最抵：A座，叫價較我們的估算低約 11%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
A座	放售	240 ft²	HK$250 萬	HK$258 萬 – HK$306 萬	-11%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
金源洋樓	放租	240 ft²	HK$10,200	HK$10,602 – HK$12,198	-11%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
金源洋樓	放售	245 ft²	HK$270 萬	HK$262 萬 – HK$310 萬	-6%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
金源洋樓	放售	240 ft²	HK$280 萬	HK$258 萬 – HK$306 萬	-1%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
A座	放售	260 ft²	HK$298 萬	HK$272 萬 – HK$323 萬	+0%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
金源洋樓	放租	245 ft²	HK$11,800	HK$10,823 – HK$12,453	+1%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
B座	放售	260 ft²	HK$308 萬	HK$272 萬 – HK$323 萬	+4%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
B座	放售	260 ft²	HK$410 萬	HK$272 萬 – HK$323 萬	+38%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月5日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：46｜可信度：高｜ ±8.5%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.35）、樓層（每層 -0.07%）及成交日期（每月 +1.50%）調整；模型解釋度 81%。

議價目標價

HK$283 萬

可望節省

HK$127 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$63 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-27	金源洋樓高層 1房	240 ft²	HK$280 萬	HK$11,667
2026-08-26	C座 20 C1室	240 ft²	HK$280 萬	HK$11,667
2026-08-25	金源洋樓高層 1房	351 ft²	HK$280 萬	—
2026-08-25	金源洋樓 C座 18 4室	260 ft²	HK$280 萬	HK$10,769
2026-08-24	C座 18 C4室	260 ft²	HK$280 萬	HK$10,769
2026-06-16	金源洋樓 A座 13 7室	240 ft²	HK$285 萬	HK$11,875
2026-06-16	金源洋樓註冊處成交	240 ft²	HK$285 萬	HK$11,875
2026-06-16	金源洋樓高層 2房	240 ft²	HK$285 萬	HK$11,875
2026-06-15	A座 13 A7室	240 ft²	HK$285 萬	HK$11,875
2026-06-15	A座 13 A7	240 ft²	HK$285 萬	HK$11,875
2026-05-20	金源洋樓高層 2房	245 ft²	HK$270 萬	HK$11,020
2026-05-20	金源洋樓註冊處成交	245 ft²	HK$270 萬	HK$11,020
2026-05-20	金源洋樓 B座 2 7室	245 ft²	HK$270 萬	HK$11,020
2026-05-19	B座 2 B7	245 ft²	HK$270 萬	HK$11,020
2026-05-19	B座 2 B7室	245 ft²	HK$270 萬	HK$11,020
2026-05-08	金源洋樓 A座 13 3室	240 ft²	HK$240 萬	HK$10,000
2026-05-08	金源洋樓註冊處成交	240 ft²	HK$240 萬	HK$10,000
2026-05-08	金源洋樓高層 1房	240 ft²	HK$240 萬	HK$10,000
2026-05-07	A座 13 A3室	240 ft²	HK$240 萬	HK$10,000
2026-05-07	A座 13 A3	240 ft²	HK$240 萬	HK$10,000
2026-04-30	金源洋樓 A座 7 4室	245 ft²	HK$238 萬	HK$9,714
2026-04-30	金源洋樓 C座 15 4室	260 ft²	HK$238 萬	HK$9,154
2026-04-30	金源洋樓註冊處成交	365 ft²	HK$238 萬	—
2026-04-30	金源洋樓高層 1房	365 ft²	HK$238 萬	—
2026-04-29	A座 7 A4	245 ft²	HK$238 萬	HK$9,714
2026-04-29	C座 15 C4	260 ft²	HK$238 萬	HK$9,154
2026-04-29	A座 7 A4室	245 ft²	HK$238 萬	HK$9,714
2026-04-29	C座 15 C4室	260 ft²	HK$238 萬	HK$9,154
2026-04-21	金源洋樓 A座 14 8室	240 ft²	HK$285 萬	HK$11,875
2026-04-21	金源洋樓註冊處成交	240 ft²	HK$285 萬	HK$11,875

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。