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楼盘评分

金源洋樓评分、每平方英尺价区间与议价空间

金源洋樓（柴湾）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

柴湾返回香港楼盘评分

金源洋樓

柴湾 · 港置物業管理有限公司

总单位数: 520
年换手率: 4.4%
落成年份: 1978–1978
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.48%

博晋楼盘评分

55／100

实用呎价区间

HK$10,000–HK$11,875

中位呎价 HK$10,938 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$245 万 – HK$291 万

区间中位 HK$2,679,688

金源洋樓位于柴湾，约 520 个单位，1978–1978 年落成。每年约 4.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 26 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.48%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 45/100
回报: 74/100
通勤: 68/100
楼龄: 14/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 45/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 74/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 68/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 14/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔18 min

尖沙咀／九龙站32 min

观塘／九龙湾26 min

启德／九龙城32 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 240–262 ft²

该面积估算楼价

HK$268 万

该面积估算月租

HK$11,638

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	240 ft² · 建筑面积 357 ft²	HK$263 万	HK$11,400
2 房	240 ft²	HK$263 万	HK$11,400
2 房	245 ft² · 建筑面积 260 ft²	HK$268 万	HK$11,638
1 房	260 ft² · 建筑面积 365 ft²	HK$284 万	HK$12,350
2 房	260 ft²	HK$284 万	HK$12,350

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$80,391	HK$40,195
5%	HK$133,984	HK$66,992
8%	HK$214,375	HK$107,188

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 48 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$11,071–HK$12,833	HK$11,071	3
中原地產 Centanet	HK$10,417–HK$16,667	HK$10,769	1
美聯物業 Midland	HK$10,769–HK$14,423	HK$12,646	1

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 245 ft²

HK$11,638

租金呎价（每月）

HK$47.5

楼盘平均月租

HK$11,800/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 240 ft² · HK$11,4002 房 · 240 ft² · HK$11,4002 房 · 245 ft² · HK$11,6381 房 · 260 ft² · HK$12,3502 房 · 260 ft² · HK$12,350

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 6放租单位: 2已累积 46 宗成交纪录

目前最值：A座，叫价较我们的估算低约 11%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
A座	放售	240 ft²	HK$250 万	HK$258 万 – HK$306 万	-11%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
金源洋樓	放租	240 ft²	HK$10,200	HK$10,602 – HK$12,198	-11%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
金源洋樓	放售	245 ft²	HK$270 万	HK$262 万 – HK$310 万	-6%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
金源洋樓	放售	240 ft²	HK$280 万	HK$258 万 – HK$306 万	-1%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
A座	放售	260 ft²	HK$298 万	HK$272 万 – HK$323 万	+0%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
金源洋樓	放租	245 ft²	HK$11,800	HK$10,823 – HK$12,453	+1%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
B座	放售	260 ft²	HK$308 万	HK$272 万 – HK$323 万	+4%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
B座	放售	260 ft²	HK$410 万	HK$272 万 – HK$323 万	+38%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月5日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：46｜可信度：高｜ ±8.5%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.35）、楼层（每层 -0.07%）及成交日期（每月 +1.50%）调整；模型解释度 81%。

议价目标价

HK$283 万

可望节省

HK$127 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$63 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-27	金源洋樓高層 1房	240 ft²	HK$280 万	HK$11,667
2026-08-26	C座 20 C1室	240 ft²	HK$280 万	HK$11,667
2026-08-25	金源洋樓高層 1房	351 ft²	HK$280 万	—
2026-08-25	金源洋樓 C座 18 4室	260 ft²	HK$280 万	HK$10,769
2026-08-24	C座 18 C4室	260 ft²	HK$280 万	HK$10,769
2026-06-16	金源洋樓 A座 13 7室	240 ft²	HK$285 万	HK$11,875
2026-06-16	金源洋樓註冊處成交	240 ft²	HK$285 万	HK$11,875
2026-06-16	金源洋樓高層 2房	240 ft²	HK$285 万	HK$11,875
2026-06-15	A座 13 A7室	240 ft²	HK$285 万	HK$11,875
2026-06-15	A座 13 A7	240 ft²	HK$285 万	HK$11,875
2026-05-20	金源洋樓高層 2房	245 ft²	HK$270 万	HK$11,020
2026-05-20	金源洋樓註冊處成交	245 ft²	HK$270 万	HK$11,020
2026-05-20	金源洋樓 B座 2 7室	245 ft²	HK$270 万	HK$11,020
2026-05-19	B座 2 B7	245 ft²	HK$270 万	HK$11,020
2026-05-19	B座 2 B7室	245 ft²	HK$270 万	HK$11,020
2026-05-08	金源洋樓 A座 13 3室	240 ft²	HK$240 万	HK$10,000
2026-05-08	金源洋樓註冊處成交	240 ft²	HK$240 万	HK$10,000
2026-05-08	金源洋樓高層 1房	240 ft²	HK$240 万	HK$10,000
2026-05-07	A座 13 A3室	240 ft²	HK$240 万	HK$10,000
2026-05-07	A座 13 A3	240 ft²	HK$240 万	HK$10,000
2026-04-30	金源洋樓 A座 7 4室	245 ft²	HK$238 万	HK$9,714
2026-04-30	金源洋樓 C座 15 4室	260 ft²	HK$238 万	HK$9,154
2026-04-30	金源洋樓註冊處成交	365 ft²	HK$238 万	—
2026-04-30	金源洋樓高層 1房	365 ft²	HK$238 万	—
2026-04-29	A座 7 A4	245 ft²	HK$238 万	HK$9,714
2026-04-29	C座 15 C4	260 ft²	HK$238 万	HK$9,154
2026-04-29	A座 7 A4室	245 ft²	HK$238 万	HK$9,714
2026-04-29	C座 15 C4室	260 ft²	HK$238 万	HK$9,154
2026-04-21	金源洋樓 A座 14 8室	240 ft²	HK$285 万	HK$11,875
2026-04-21	金源洋樓註冊處成交	240 ft²	HK$285 万	HK$11,875

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。