楼盘评分

杏花邨评分、每平方英尺价区间与议价空间

杏花邨（柴湾）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

杏花邨位于香港柴湾，共 6,504 个单位，1986–1989 年入住；实用呎价约 HK$12,403–HK$17,714，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.6%，每年约 4.5% 单位成交。

柴湾返回香港楼盘评分

杏花邨

柴湾 · Heng Fa Chuen Development/ MTR

总单位数: 6,504
年换手率: 4.5%
落成年份: 1986–1989
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.6%
净租金回报: 2.15%

博晋楼盘评分

58／100

实用呎价区间

HK$13,176–HK$14,955

中位呎价 HK$14,066 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$809 万 – HK$918 万

区间中位 HK$8,636,217

杏花邨位于柴湾，约 6,504 个单位，1986–1989 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 26 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.15%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 58/100
通勤: 68/100
楼龄: 36/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 58/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 68/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 36/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔18 min

尖沙咀／九龙站32 min

观塘／九龙湾26 min

启德／九龙城32 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 453–1,400 ft²

该面积估算楼价

HK$864 万

该面积估算月租

HK$25,174

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	453 ft² · 建筑面积 556 ft²	HK$637 万	HK$18,573
2 房	475 ft²	HK$668 万	HK$19,475
3 房	499 ft²	HK$702 万	HK$20,459
3 房	614 ft² · 建筑面积 615 ft²	HK$864 万	HK$25,174
3 房	659 ft² · 建筑面积 780 ft²	HK$927 万	HK$27,019
3 房	1,047 ft²	HK$1,473 万	HK$42,927

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$259,087	HK$129,543
5%	HK$431,811	HK$215,905
8%	HK$690,897	HK$345,449

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 37 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$12,761–HK$19,380	HK$13,175	8
美聯物業 Midland	HK$14,526–HK$14,790	HK$14,526	7
28Hse 千居	HK$11,022–HK$16,692	HK$13,598	29

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 614 ft²

HK$25,174

租金呎价（每月）

HK$41.0

楼盘平均月租

HK$24,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 453 ft² · HK$18,5732 房 · 475 ft² · HK$19,4753 房 · 499 ft² · HK$20,4593 房 · 614 ft² · HK$25,1743 房 · 659 ft² · HK$27,0193 房 · 1,047 ft² · HK$42,927

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 68放租单位: 17已累积 93 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-07	上杏花高層市場成交	475 ft²	HK$665 万	HK$14,000
2026-10-06	上杏花高層註冊處成交	614 ft²	HK$780 万	HK$12,704
2026-10-06	杏花邨 34座 15樓 1室	614 ft²	HK$780 万	HK$12,704
2026-10-05	34座 15 1室	614 ft²	HK$780 万	HK$12,704
2026-10-05	上杏花高層市場成交	837 ft²	HK$1,100 万	HK$13,142
2026-09-30	杏花邨 29座 19樓 1室	1,047 ft²	HK$1,800 万	HK$17,192
2026-09-30	上杏花高層註冊處成交	1,047 ft²	HK$1,800 万	HK$17,192
2026-09-29	29座 19 1室	1,047 ft²	HK$1,800 万	HK$17,192
2026-09-29	杏花邨 19座 17樓 7室	474 ft²	HK$600 万	HK$12,658
2026-09-29	杏花邨 41座 3樓 4室	547 ft²	HK$767 万	HK$14,018
2026-09-29	下杏花高層註冊處成交	547 ft²	HK$767 万	HK$14,018
2026-09-29	下杏花高層註冊處成交	474 ft²	HK$600 万	HK$12,658
2026-09-28	41座 3 4室	547 ft²	HK$767 万	HK$14,018
2026-09-28	19座 17 7室	474 ft²	HK$600 万	HK$12,658
2026-09-24	杏花邨 28座 9樓 3室	499 ft²	HK$715 万	HK$14,329
2026-09-24	下杏花高層市場成交	499 ft²	HK$715 万	HK$14,329
2026-09-23	杏花邨 33座 13樓 1室	614 ft²	HK$860 万	HK$14,007
2026-09-23	下杏花高層註冊處成交	614 ft²	HK$860 万	HK$14,007
2026-09-23	28座 9 3室	499 ft²	HK$715 万	HK$14,329
2026-09-22	33座 13 1室	614 ft²	HK$860 万	HK$14,007
2026-09-18	杏花邨市場成交 2房	547 ft²	HK$767 万	HK$14,018
2026-09-18	上杏花高層市場成交	547 ft²	HK$767 万	HK$14,018
2026-09-16	杏花邨 27座 2 4室	497 ft²	HK$580 万	HK$11,670
2026-09-15	27座 2 4室	497 ft²	HK$580 万	HK$11,670
2026-09-11	杏花邨市場成交 2房	499 ft²	HK$715 万	HK$14,329
2026-09-11	杏花邨 47座 15 7室	659 ft²	HK$948 万	HK$14,385
2026-09-11	杏花邨註冊處成交 3房	659 ft²	HK$948 万	HK$14,385
2026-09-11	上杏花高層註冊處成交	659 ft²	HK$948 万	HK$14,385
2026-09-10	47座 15 7室	659 ft²	HK$948 万	HK$14,385
2026-09-04	杏花邨高層 3房	560 ft²	HK$650 万	HK$11,607

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由杏花邨本身的数据计算，数字随每日更新而变。

杏花邨呎价多少？

杏花邨目前实用呎价约 HK$12,403–HK$17,714，中位约 HK$15,059。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

杏花邨一个单位大约多少钱？

按今天的区间，杏花邨一个中等面积单位约 HK$864万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

杏花邨最新成交如何？

我们持有的杏花邨最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

杏花邨租金回报多少？

毛租金回报约 2.6%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.15%，参考中位月租约 HK$24,500。

杏花邨管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

杏花邨是几年楼？

杏花邨于 1986–1989 年入住，楼龄约 37 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

杏花邨有多少单位？

共 6,504 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

杏花邨到中环要多久？

由柴湾乘公共交通到中环约 24 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

杏花邨议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在杏花邨议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买杏花邨还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

柴湾其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是杏花邨。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。