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楼盘评分

杏花邨评分、每平方英尺价区间与议价空间

杏花邨（柴湾）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

柴湾返回香港楼盘评分

杏花邨

柴湾 · Heng Fa Chuen Development/ MTR

总单位数: 6,504
年换手率: 4.5%
落成年份: 1986–1989
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.6%
净租金回报: 2.15%

博晋楼盘评分

58／100

实用呎价区间

HK$13,726–HK$15,183

中位呎价 HK$14,455 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$891 万 – HK$985 万

区间中位 HK$9,380,971

杏花邨位于柴湾，约 6,504 个单位，1986–1989 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 26 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.15%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 58/100
通勤: 68/100
楼龄: 36/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 58/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 68/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 36/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔18 min

尖沙咀／九龙站32 min

观塘／九龙湾26 min

启德／九龙城32 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 453–1,400 ft²

该面积估算楼价

HK$938 万

该面积估算月租

HK$26,934

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	453 ft² · 建筑面积 462 ft²	HK$655 万	HK$18,800
1 房	473 ft² · 建筑面积 473 ft²	HK$684 万	HK$19,630
3 房	560 ft²	HK$809 万	HK$23,240
3 房	649 ft²	HK$938 万	HK$26,934
3 房	819 ft² · 建筑面积 826 ft²	HK$1,184 万	HK$33,989
3 房	1,047 ft²	HK$1,513 万	HK$43,451

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$281,429	HK$140,715
5%	HK$469,049	HK$234,524
8%	HK$750,478	HK$375,239

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 37 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$12,403–HK$19,380	HK$14,280	11
美聯物業 Midland	HK$14,345–HK$14,794	HK$14,494	11
28Hse 千居	HK$11,222–HK$16,485	HK$13,656	10

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 649 ft²

HK$26,934

租金呎价（每月）

HK$41.5

楼盘平均月租

HK$20,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 453 ft² · HK$18,8001 房 · 473 ft² · HK$19,6303 房 · 560 ft² · HK$23,2403 房 · 649 ft² · HK$26,9343 房 · 819 ft² · HK$33,9893 房 · 1,047 ft² · HK$43,451

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 66放租单位: 11已累积 55 宗成交纪录

目前最值：杏花邨，叫价较我们的估算低约 34%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
杏花邨	放售	603 ft²	HK$560 万	HK$747 万 – HK$961 万	-34%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
杏花邨	放售	499 ft²	HK$560 万	HK$617 万 – HK$794 万	-21%	低于市值	美聯物業 Midland · 查看
杏花邨	放售	713 ft²	HK$910 万	HK$888 万 – HK$1,142 万	-10%	低于市值	美聯物業 Midland · 查看
杏花邨	放租	649 ft²	HK$25,000	HK$25,049 – HK$28,819	-7%	低于市值	美聯物業 Midland · 查看
杏花邨	放租	499 ft²	HK$19,500	HK$19,259 – HK$22,159	-6%	低于市值	美聯物業 Midland · 查看
杏花邨	放售	614 ft²	HK$878 万	HK$765 万 – HK$983 万	+0%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
杏花邨	放售	659 ft²	HK$948 万	HK$821 万 – HK$1,055 万	+1%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
杏花邨	放售	643 ft²	HK$1,060 万	HK$801 万 – HK$1,030 万	+16%	明显偏高	美聯物業 Midland · 查看

房源核对日期：2026年9月6日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：55｜可信度：中｜ ±12.5%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 0.25%）及成交日期（每月 -0.43%）调整；模型解释度 21%。

议价目标价

HK$875 万

可望节省

HK$185 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$92 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-04	杏花邨高層 3房	560 ft²	HK$650 万	HK$11,607
2026-09-03	杏花邨 26座 4 2室	603 ft²	HK$560 万	HK$9,287
2026-09-03	杏花邨記錄 2房	499 ft²	HK$560 万	HK$11,222
2026-09-02	26座 4 2室	499 ft²	HK$560 万	HK$11,222
2026-08-27	杏花邨記錄 3房	643 ft²	HK$1,060 万	HK$16,485
2026-08-27	杏花邨 4座 7 7室	462 ft²	HK$600 万	HK$12,987
2026-08-27	杏花邨 29座 11 2室	643 ft²	HK$1,060 万	HK$16,485
2026-08-27	杏花邨記錄 2房	453 ft²	HK$600 万	HK$13,245
2026-08-26	4座 7 7室	453 ft²	HK$600 万	HK$13,245
2026-08-26	29座 11 2室	643 ft²	HK$1,060 万	HK$16,485
2026-08-26	29座 19 1室	1,047 ft²	HK$1,800 万	HK$17,192
2026-08-21	杏花邨 32座 9 6室	499 ft²	HK$708 万	HK$14,188
2026-08-21	杏花邨 15 8室	475 ft²	HK$652 万	HK$13,726
2026-08-21	杏花邨 9 6室	499 ft²	HK$708 万	HK$14,188
2026-08-21	杏花邨屋苑大廈 2房	475 ft²	HK$652 万	HK$13,726
2026-08-21	杏花邨記錄 3房	499 ft²	HK$708 万	HK$14,188
2026-08-21	杏花邨記錄 2房	475 ft²	HK$652 万	HK$13,226
2026-08-21	杏花邨屋苑大廈 3房	499 ft²	HK$708 万	HK$14,205
2026-08-21	杏花邨 13座 15 8室	475 ft²	HK$652 万	HK$13,726
2026-08-20	杏花邨記錄 3房	649 ft²	HK$995 万	HK$15,331
2026-08-20	杏花邨屋苑大廈 3房	649 ft²	HK$995 万	HK$15,323
2026-08-20	杏花邨 38座 19 1室	649 ft²	HK$995 万	HK$15,331
2026-08-20	杏花邨 19 1室	649 ft²	HK$995 万	HK$15,331
2026-08-20	13座 15 8室	475 ft²	HK$652 万	HK$13,726
2026-08-20	32座 9 6室	499 ft²	HK$708 万	HK$14,188
2026-08-19	杏花邨 25座 11 3室	499 ft²	HK$722 万	HK$14,469
2026-08-19	杏花邨屋苑大廈 2房	499 ft²	HK$722 万	HK$14,473
2026-08-19	杏花邨市場成交 2房	499 ft²	HK$560 万	HK$11,222
2026-08-19	杏花邨 11 3室	499 ft²	HK$722 万	HK$14,469
2026-08-19	杏花邨記錄 2房	499 ft²	HK$722 万	HK$14,469

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。