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屋苑評分

海光苑評分、呎價區間同議價空間

海光苑（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

海光苑

鰂魚涌

總單位數: 384
年換手率: 4.4%
落成年份: 1987–1987
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.7%
淨租金回報: 2.19%

博晉屋苑評分

57／100

實用呎價區間

HK$11,616–HK$12,542

中位呎價 HK$12,079 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$592 萬 – HK$640 萬

區間中位 HK$6,160,290

海光苑位於鰂魚涌，約 384 個單位，1987–1987 年落成。每年約有 4.4% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.19%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 41/100
回報: 60/100
通勤: 86/100
樓齡: 32/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 41/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 60/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 32/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

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中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 421–639 ft²

此面積估算樓價

HK$616 萬

此面積估算月租

HK$20,910

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	421 ft² · 建築面積 493 ft²	HK$509 萬	HK$17,261
2 房	469 ft² · 建築面積 552 ft²	HK$567 萬	HK$19,229
1 房	489 ft²	HK$591 萬	HK$20,049
1 房	510 ft²	HK$616 萬	HK$20,910
2 房	510 ft²	HK$616 萬	HK$20,910
1 房	553 ft²	HK$668 萬	HK$22,673

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$184,809	HK$92,404
5%	HK$308,015	HK$154,007
8%	HK$492,823	HK$246,412

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 39 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$12,229–HK$15,149	—	3
中原地產 Centanet	HK$13,701–HK$15,462	—	0
美聯物業 Midland	—	HK$11,616	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 510 ft²

HK$20,910

租金呎價（每月）

HK$41.0

屋苑平均月租

HK$21,800/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 421 ft² · HK$17,2612 房 · 469 ft² · HK$19,2291 房 · 489 ft² · HK$20,0491 房 · 510 ft² · HK$20,9102 房 · 510 ft² · HK$20,9101 房 · 553 ft² · HK$22,673

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 5放租單位: 1已累積 22 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-31	海光苑 2房	510 ft²	HK$360 萬	—
2026-08-30	II 11 A	510 ft²	HK$360 萬	—
2026-08-10	海光苑 2房	510 ft²	HK$619 萬	HK$12,137
2026-06-30	海光苑 1房	489 ft²	HK$568 萬	HK$11,616
2026-06-30	海光苑 1座 9 C室	489 ft²	HK$568 萬	HK$11,616
2026-06-29	I 9 C	489 ft²	HK$568 萬	HK$11,616
2026-06-12	海光苑 2房	421 ft²	HK$528 萬	HK$12,542
2026-06-12	海光苑 1座 6 F室	421 ft²	HK$528 萬	HK$12,542
2026-06-11	I 6 F	421 ft²	HK$528 萬	HK$12,542
2026-05-27	海光苑 1房	510 ft²	HK$612 萬	HK$12,000
2026-05-27	海光苑 1座 2 A室	510 ft²	HK$612 萬	HK$12,000
2026-05-26	I 2 A	510 ft²	HK$612 萬	HK$12,000
2026-05-26	海光苑 2座 17 B室	510 ft²	HK$647 萬	HK$12,686
2026-05-26	海光苑 2房	510 ft²	HK$647 萬	HK$12,686
2026-05-25	II 17 B	510 ft²	HK$647 萬	HK$12,686
2026-05-22	海光苑 1房	510 ft²	HK$555 萬	HK$10,882
2026-05-22	海光苑 2座 1 B室	510 ft²	HK$555 萬	HK$10,882
2026-05-21	II 1 B	510 ft²	HK$555 萬	HK$10,882
2026-05-12	海光苑 2座 11 D室	469 ft²	HK$568 萬	HK$12,111
2026-05-12	海光苑 2房	469 ft²	HK$568 萬	HK$12,111
2026-05-06	海光苑 2房	489 ft²	HK$610 萬	HK$12,474
2026-04-29	海光苑 2房	510 ft²	HK$600 萬	HK$11,765

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。