繁 EN

预约保密咨询

楼盘评分

海光苑评分、每平方英尺价区间与议价空间

海光苑（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

海光苑

鲗鱼涌

总单位数: 384
年换手率: 4.4%
落成年份: 1987–1987
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.7%
净租金回报: 2.19%

博晋楼盘评分

57／100

实用呎价区间

HK$11,616–HK$12,542

中位呎价 HK$12,079 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$592 万 – HK$640 万

区间中位 HK$6,160,290

海光苑位于鲗鱼涌，约 384 个单位，1987–1987 年落成。每年约 4.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.19%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 41/100
回报: 60/100
通勤: 86/100
楼龄: 32/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 41/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 60/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 32/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 421–639 ft²

该面积估算楼价

HK$616 万

该面积估算月租

HK$20,910

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	421 ft² · 建筑面积 493 ft²	HK$509 万	HK$17,261
2 房	469 ft² · 建筑面积 552 ft²	HK$567 万	HK$19,229
1 房	489 ft²	HK$591 万	HK$20,049
1 房	510 ft²	HK$616 万	HK$20,910
2 房	510 ft²	HK$616 万	HK$20,910
1 房	553 ft²	HK$668 万	HK$22,673

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$184,809	HK$92,404
5%	HK$308,015	HK$154,007
8%	HK$492,823	HK$246,412

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 39 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$12,229–HK$15,149	—	3
中原地產 Centanet	HK$13,701–HK$15,462	—	0
美聯物業 Midland	—	HK$11,616	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 510 ft²

HK$20,910

租金呎价（每月）

HK$41.0

楼盘平均月租

HK$21,800/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 421 ft² · HK$17,2612 房 · 469 ft² · HK$19,2291 房 · 489 ft² · HK$20,0491 房 · 510 ft² · HK$20,9102 房 · 510 ft² · HK$20,9101 房 · 553 ft² · HK$22,673

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 5放租单位: 1已累积 22 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-31	海光苑 2房	510 ft²	HK$360 万	—
2026-08-30	II 11 A	510 ft²	HK$360 万	—
2026-08-10	海光苑 2房	510 ft²	HK$619 万	HK$12,137
2026-06-30	海光苑 1房	489 ft²	HK$568 万	HK$11,616
2026-06-30	海光苑 1座 9 C室	489 ft²	HK$568 万	HK$11,616
2026-06-29	I 9 C	489 ft²	HK$568 万	HK$11,616
2026-06-12	海光苑 2房	421 ft²	HK$528 万	HK$12,542
2026-06-12	海光苑 1座 6 F室	421 ft²	HK$528 万	HK$12,542
2026-06-11	I 6 F	421 ft²	HK$528 万	HK$12,542
2026-05-27	海光苑 1房	510 ft²	HK$612 万	HK$12,000
2026-05-27	海光苑 1座 2 A室	510 ft²	HK$612 万	HK$12,000
2026-05-26	I 2 A	510 ft²	HK$612 万	HK$12,000
2026-05-26	海光苑 2座 17 B室	510 ft²	HK$647 万	HK$12,686
2026-05-26	海光苑 2房	510 ft²	HK$647 万	HK$12,686
2026-05-25	II 17 B	510 ft²	HK$647 万	HK$12,686
2026-05-22	海光苑 1房	510 ft²	HK$555 万	HK$10,882
2026-05-22	海光苑 2座 1 B室	510 ft²	HK$555 万	HK$10,882
2026-05-21	II 1 B	510 ft²	HK$555 万	HK$10,882
2026-05-12	海光苑 2座 11 D室	469 ft²	HK$568 万	HK$12,111
2026-05-12	海光苑 2房	469 ft²	HK$568 万	HK$12,111
2026-05-06	海光苑 2房	489 ft²	HK$610 万	HK$12,474
2026-04-29	海光苑 2房	510 ft²	HK$600 万	HK$11,765

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。