- 总单位数
- 6,648
- 年换手率
- 4.5%
- 落成年份
- 1985–1987
- 管理费
- HK$2.7／平方英尺
- 毛租金回报
- 2.6%
- 净租金回报
- 2.16%
康怡花園位于鲗鱼涌，约 6,648 个单位，1985–1987 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.16%。
五项指标分数
越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。
- 流通
- 56/100
- 回报
- 58/100
- 通勤
- 86/100
- 楼龄
- 32/100
- 开发商
- 82/100
成交越密，可比成交越多，议价越有实据。
扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。
按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。
影响银行估价、按揭年期及维修支出。
管理质素解释同区楼盘的长期价差。
你主要在哪一区上班？
实际单位面积
以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。
楼盘面积范围: 461–1,142 ft²
| 间隔 | 实用面积 | 估算楼价 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 461 ft² · 建筑面积 583 ft² | HK$692 万 | HK$20,284 |
| 2 房 | 484 ft² | HK$727 万 | HK$21,296 |
| 2 房 | 497 ft² · 建筑面积 600 ft² | HK$747 万 | HK$21,868 |
| 2 房 | 526 ft² · 建筑面积 647 ft² | HK$790 万 | HK$23,144 |
| 3 房 | 605 ft² · 建筑面积 728 ft² | HK$909 万 | HK$26,620 |
| 3 房 | 710 ft² | HK$1,066 万 | HK$31,240 |
面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。
成交价区间
输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。
| 议减幅度 | 节省金额 | 扣除服务费后净额 |
|---|---|---|
| 3% | HK$237,023 | HK$118,512 |
| 5% | HK$395,039 | HK$197,520 |
| 8% | HK$632,063 | HK$316,031 |
节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。
议价角度
成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。 楼龄约 39 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。
数据来源
以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。
| 来源 | 实用呎价区间 | 平均呎价 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$9,657–HK$18,612 | HK$14,707 | 39 |
| 中原地產 Centanet | HK$10,730–HK$19,011 | HK$15,000 | 9 |
| 美聯物業 Midland | HK$15,420–HK$15,729 | — | 8 |
资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。
数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。
租金水平
以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。
平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。
叫价合理吗？
我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。
现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。
近期成交纪录
我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。
| 成交日期 | 单位 | 实用面积 | 成交价 | 实用呎价 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-10-08 | 康怡花園 P2層 (SEC B PH 1) 148 -- | — | HK$98 万 | — |
| 2026-10-07 | 康怡花園 P2層 (SEC B PH 1) 163 -- | — | HK$88 万 | — |
| 2026-10-07 | 康怡花園 P2層 (SEC B PH 1) 123 -- | — | HK$88 万 | — |
| 2026-10-02 | A 高層 2房 | 526 ft² | HK$789 万 | HK$15,000 |
| 2026-10-02 | 康怡花園 C座 (9-16室) 30樓 15室 -- | 526 ft² | HK$789 万 | HK$15,000 |
| 2026-09-30 | 康怡花園 K座 (9-16室) 1樓 11室 -- | 605 ft² | HK$800 万 | HK$13,223 |
| 2026-09-30 | A 高層 3房 | 609 ft² | HK$800 万 | HK$13,136 |
| 2026-09-29 | 康怡花園 B座 (9-16室) 15樓 11室 -- | 502 ft² | HK$733 万 | HK$14,602 |
| 2026-09-29 | A 高層 2房 | 502 ft² | HK$733 万 | HK$14,602 |
| 2026-09-24 | A 高層 3房 | 596 ft² | HK$918 万 | HK$15,403 |
| 2026-09-24 | 康怡花園 E座 (1-8室) 22樓 5室 -- | 596 ft² | HK$918 万 | HK$15,403 |
| 2026-09-23 | 康怡花園 B座 (1-8室) 29樓 7室 -- | 497 ft² | HK$835 万 | HK$16,797 |
| 2026-09-23 | A 高層 2房 | 497 ft² | HK$835 万 | HK$16,797 |
| 2026-09-23 | A 高層 3房 | 710 ft² | HK$378 万 | — |
| 2026-09-22 | 康怡花園 P3層 (SEC B) 132號 -- | — | HK$101 万 | — |
| 2026-09-22 | 康怡花園 P1層 (SEC A PH 1) 39號 -- | — | HK$90 万 | — |
| 2026-09-21 | 康怡花園 高層 B | 484 ft² | HK$692 万 | HK$14,298 |
| 2026-09-21 | A 高層 2房 | 484 ft² | HK$692 万 | HK$14,298 |
| 2026-09-17 | A 高層 2房 | 466 ft² | HK$740 万 | HK$15,880 |
| 2026-09-17 | R座 21樓 7室 | 466 ft² | HK$740 万 | HK$15,880 |
| 2026-09-17 | 康怡花園 高層 B | 466 ft² | HK$740 万 | HK$15,880 |
| 2026-09-16 | R座 21 7室 | 466 ft² | HK$740 万 | HK$15,880 |
| 2026-09-14 | R座 13樓 6室 | 461 ft² | HK$700 万 | HK$15,184 |
| 2026-09-14 | 康怡花園 高層 B | 461 ft² | HK$700 万 | HK$15,184 |
| 2026-09-14 | A 高層 2房 | 461 ft² | HK$700 万 | HK$15,184 |
| 2026-09-13 | R座 13 6室 | 461 ft² | HK$700 万 | HK$15,184 |
| 2026-09-10 | A 高層 2房 | 490 ft² | HK$730 万 | HK$14,898 |
| 2026-09-10 | 康怡花園 高層 B | 490 ft² | HK$730 万 | HK$14,998 |
| 2026-09-10 | 康怡花園 高層 B | 466 ft² | HK$700 万 | HK$15,021 |
| 2026-09-10 | N座 22樓 3室 | 466 ft² | HK$700 万 | HK$15,021 |
放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。
常见问题
以下答案全部由康怡花園本身的数据计算，数字随每日更新而变。
康怡花園呎价多少？
康怡花園目前实用呎价约 HK$12,691–HK$19,099，中位约 HK$15,895。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。
康怡花園一个单位大约多少钱？
按今天的区间，康怡花園一个中等面积单位约 HK$790万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。
康怡花園最新成交如何？
我们持有的康怡花園最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。
康怡花園租金回报多少？
毛租金回报约 2.6%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.16%，参考中位月租约 HK$21,500。
康怡花園管理费多少？
每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。
康怡花園是几年楼？
康怡花園于 1985–1987 年入住，楼龄约 39 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。
康怡花園有多少单位？
共 6,648 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。
康怡花園到中环要多久？
由鲗鱼涌乘公共交通到中环约 14 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。
康怡花園议价空间有多大？
取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在康怡花園议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。
买康怡花園还要付什么费用？
从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。
买这个楼盘前要算清楚的数
鲗鱼涌其他楼盘比较
同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是康怡花園。
- 康怡花園 还是 太古城 好？太古城 · HK$17,000–HK$21,000 · 12,698
- 康怡花園 还是 南豐新邨 好？南豐新邨 · HK$12,421–HK$17,705 · 2,826
- 康怡花園 还是 康景花園 好？康景花園 · HK$12,242–HK$15,010 · 983
- 康怡花園 还是 栢蕙苑 好？栢蕙苑 · HK$14,884–HK$20,231 · 838
- 康怡花園 还是 益發大廈 好？益發大廈 · HK$8,939–HK$9,972 · 680
- 康怡花園 还是 華蘭花園 好？華蘭花園 · HK$13,471–HK$18,041 · 652
- 康怡花園 还是 惠安苑 好？惠安苑 · HK$10,962–HK$11,297 · 624
- 康怡花園 还是 得利大廈 好？得利大廈 · HK$9,358–HK$9,600 · 617
本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。