繁 EN

预约保密咨询

楼盘评分

康怡花園评分、每平方英尺价区间与议价空间

康怡花園（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

康怡花園

鲗鱼涌 · 恒隆/新世界/港鐵

总单位数: 6,648
年换手率: 4.5%
落成年份: 1985–1987
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.6%
净租金回报: 2.16%

博晋楼盘评分

62／100

实用呎价区间

HK$13,624–HK$16,704

中位呎价 HK$15,164 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$723 万 – HK$887 万

区间中位 HK$8,052,084

康怡花園位于鲗鱼涌，约 6,648 个单位，1985–1987 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.16%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 58/100
通勤: 86/100
楼龄: 32/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 58/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 32/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 461–1,142 ft²

该面积估算楼价

HK$805 万

该面积估算月租

HK$22,833

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	461 ft² · 建筑面积 582 ft²	HK$699 万	HK$19,823
2 房	484 ft² · 建筑面积 590 ft²	HK$734 万	HK$20,812
2 房	497 ft² · 建筑面积 610 ft²	HK$754 万	HK$21,371
2 房	531 ft² · 建筑面积 648 ft²	HK$805 万	HK$22,833
3 房	596 ft² · 建筑面积 620 ft²	HK$904 万	HK$25,628
3 房	712 ft² · 建筑面积 844 ft²	HK$1,080 万	HK$30,616

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$241,563	HK$120,781
5%	HK$402,604	HK$201,302
8%	HK$644,167	HK$322,083

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 39 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$10,730–HK$19,011	HK$14,726	10
美聯物業 Midland	HK$15,515–HK$15,673	HK$15,615	8
28Hse 千居	HK$10,727–HK$19,089	HK$14,530	48

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 531 ft²

HK$22,833

租金呎价（每月）

HK$43.0

楼盘平均月租

HK$32,250/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 461 ft² · HK$19,8232 房 · 484 ft² · HK$20,8122 房 · 497 ft² · HK$21,3712 房 · 531 ft² · HK$22,8333 房 · 596 ft² · HK$25,6283 房 · 712 ft² · HK$30,616

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 100放租单位: 20已累积 53 宗成交纪录

目前最值：E座，叫价较我们的估算低约 44%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
E座	放售	461 ft²	HK$400 万	HK$582 万 – HK$844 万	-44%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
A座	放售	490 ft²	HK$500 万	HK$615 万 – HK$892 万	-34%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
D座	放租	494 ft²	HK$18,000	HK$19,755 – HK$22,729	-15%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
D座	放售	524 ft²	HK$780 万	HK$646 万 – HK$938 万	-1%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
E座	放售	531 ft²	HK$850 万	HK$652 万 – HK$947 万	+6%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
Q座	放售	466 ft²	HK$788 万	HK$592 万 – HK$859 万	+9%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
C座	放租	600 ft²	HK$30,000	HK$23,994 – HK$27,606	+16%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看
Q座	放售	466 ft²	HK$880 万	HK$592 万 – HK$859 万	+21%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
B座	放售	685 ft²	HK$1,308 万	HK$791 万 – HK$1,149 万	+35%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看
B座	放租	490 ft²	HK$35,000	HK$19,595 – HK$22,545	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看
A座	放租	500 ft²	HK$38,000	HK$19,995 – HK$23,005	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看
B座	放租	685 ft²	HK$45,000	HK$27,393 – HK$31,517	核实中	—	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年9月7日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：52｜可信度：初步｜ ±18.4%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.26）、楼层（每层 -0.34%）及成交日期（每月 +0.00%）调整；模型解释度 7%。

议价目标价

HK$934 万

可望节省

HK$373 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$187 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-07	E座高層 B	484 ft²	HK$385 万	—
2026-09-03	C座高層 A	596 ft²	HK$875 万	HK$14,681
2026-09-03	D座高層 B	490 ft²	HK$843 万	HK$17,200
2026-09-03	康怡花園 P座 22 5室	490 ft²	HK$843 万	HK$17,200
2026-09-03	康怡花園 G座 7 5室	596 ft²	HK$875 万	HK$14,681
2026-09-02	G座 7 5室	596 ft²	HK$875 万	HK$14,681
2026-09-02	P座 22 5室	490 ft²	HK$843 万	HK$17,200
2026-09-01	D座中層 C	490 ft²	HK$730 万	HK$14,898
2026-08-31	康怡花園 A座 22 10室	497 ft²	HK$734 万	HK$14,765
2026-08-31	E座高層 A	497 ft²	HK$734 万	HK$14,765
2026-08-30	A座 22 10室	497 ft²	HK$734 万	HK$14,765
2026-08-25	康怡花園高層 3房	685 ft²	HK$970 万	HK$14,161
2026-08-25	G 7 1	685 ft²	HK$970 万	HK$14,161
2026-08-25	C座中層 B	685 ft²	HK$970 万	HK$14,161
2026-08-25	康怡花園 G座 7 1室	685 ft²	HK$970 万	HK$14,161
2026-08-24	G座 7 1室	685 ft²	HK$970 万	HK$14,161
2026-08-21	車位 P1層 242	—	HK$98 万	—
2026-08-20	康怡花園高層 3房	592 ft²	HK$750 万	HK$12,669
2026-08-20	F座中層 C	717 ft²	HK$710 万	HK$9,902
2026-08-20	B座高層 A	592 ft²	HK$750 万	HK$12,669
2026-08-19	B座中層 C	484 ft²	HK$638 万	HK$13,182
2026-08-19	M 3 7	712 ft²	HK$970 万	HK$13,624
2026-08-19	P 18 6	461 ft²	HK$713 万	HK$15,466
2026-08-19	D 23 8	596 ft²	HK$880 万	HK$14,765
2026-08-19	康怡花園高層 2房	461 ft²	HK$713 万	HK$15,466
2026-08-19	康怡花園高層 2房	484 ft²	HK$638 万	HK$13,182
2026-08-19	康怡花園高層 3房	596 ft²	HK$880 万	HK$14,765
2026-08-19	康怡花園高層 3房	722 ft²	HK$970 万	HK$13,435
2026-08-19	康怡花園 M座 3 7室	712 ft²	HK$970 万	HK$13,624
2026-08-19	康怡花園 P座 18 6室	461 ft²	HK$713 万	HK$15,466

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。