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屋苑評分

康蕙花園評分、呎價區間同議價空間

康蕙花園（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

康蕙花園

鰂魚涌 · 恒隆

總單位數: 504
年換手率: 4.6%
落成年份: 1995–1995
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.7%
淨租金回報: 2.26%

博晉屋苑評分

62／100

實用呎價區間

HK$13,825–HK$15,576

中位呎價 HK$14,701 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$744 萬 – HK$838 萬

區間中位 HK$7,908,869

康蕙花園位於鰂魚涌，約 504 個單位，1995–1995 年落成。每年約有 4.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.26%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 46/100
回報: 63/100
通勤: 86/100
樓齡: 48/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 46/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 63/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 48/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

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中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 423–621 ft²

此面積估算樓價

HK$791 萬

此面積估算月租

HK$24,210

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	423 ft²	HK$622 萬	HK$19,035
2 房	524 ft² · 建築面積 675 ft²	HK$770 萬	HK$23,580
3 房	538 ft² · 建築面積 688 ft²	HK$791 萬	HK$24,210
3 房	604 ft² · 建築面積 777 ft²	HK$888 萬	HK$27,180
3 房	621 ft²	HK$913 萬	HK$27,945

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$237,266	HK$118,633
5%	HK$395,443	HK$197,722
8%	HK$632,710	HK$316,355

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$14,570–HK$17,384	HK$14,789	7
中原地產 Centanet	HK$13,931–HK$19,362	HK$14,522	3
美聯物業 Midland	HK$14,454–HK$16,448	HK$14,454	3

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 538 ft²

HK$24,210

租金呎價（每月）

HK$45.0

屋苑平均月租

HK$28,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 423 ft² · HK$19,0352 房 · 524 ft² · HK$23,5803 房 · 538 ft² · HK$24,2103 房 · 604 ft² · HK$27,1803 房 · 621 ft² · HK$27,945

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 6放租單位: 3已累積 22 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-13	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$838 萬	HK$15,576
2026-08-13	康蕙花園 3房	604 ft²	HK$780 萬	HK$12,914
2026-08-13	1座 5 A室	604 ft²	HK$780 萬	HK$12,914
2026-08-13	2座 39 D室	538 ft²	HK$838 萬	HK$15,576
2026-08-12	1座 5 A	604 ft²	HK$780 萬	HK$12,914
2026-08-12	2座 39 D	538 ft²	HK$838 萬	HK$15,576
2026-08-05	1座 42 E室	524 ft²	HK$790 萬	HK$15,076
2026-08-05	康蕙花園 3房	604 ft²	HK$780 萬	HK$12,914
2026-08-05	康蕙花園 3房	524 ft²	HK$790 萬	HK$15,076
2026-08-04	1座 42 E	524 ft²	HK$790 萬	HK$15,076
2026-07-13	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$257 萬	—
2026-06-23	2座 24 C室	538 ft²	HK$745 萬	HK$13,848
2026-06-23	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$745 萬	HK$13,848
2026-06-22	2座 24 C	538 ft²	HK$745 萬	HK$13,848
2026-06-16	康蕙花園 3房	604 ft²	HK$1,000 萬	HK$16,556
2026-06-16	2座 45 A室	604 ft²	HK$1,000 萬	HK$16,556
2026-06-15	2座 35 D室	538 ft²	HK$748 萬	HK$13,903
2026-06-15	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$748 萬	HK$13,903
2026-06-15	2座 45 A	604 ft²	HK$1,000 萬	HK$16,556
2026-06-14	2座 35 D	538 ft²	HK$748 萬	HK$13,903
2026-06-05	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$748 萬	HK$13,903
2026-05-06	康蕙花園 3房	604 ft²	HK$835 萬	HK$13,825

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。