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楼盘评分

康蕙花園评分、每平方英尺价区间与议价空间

康蕙花園（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

康蕙花園

鲗鱼涌 · 恒隆

总单位数: 504
年换手率: 4.6%
落成年份: 1995–1995
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.7%
净租金回报: 2.26%

博晋楼盘评分

62／100

实用呎价区间

HK$13,825–HK$15,576

中位呎价 HK$14,701 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$744 万 – HK$838 万

区间中位 HK$7,908,869

康蕙花園位于鲗鱼涌，约 504 个单位，1995–1995 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.26%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 46/100
回报: 63/100
通勤: 86/100
楼龄: 48/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 46/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 63/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 48/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 423–621 ft²

该面积估算楼价

HK$791 万

该面积估算月租

HK$24,210

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	423 ft²	HK$622 万	HK$19,035
2 房	524 ft² · 建筑面积 675 ft²	HK$770 万	HK$23,580
3 房	538 ft² · 建筑面积 688 ft²	HK$791 万	HK$24,210
3 房	604 ft² · 建筑面积 777 ft²	HK$888 万	HK$27,180
3 房	621 ft²	HK$913 万	HK$27,945

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$237,266	HK$118,633
5%	HK$395,443	HK$197,722
8%	HK$632,710	HK$316,355

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$14,570–HK$17,384	HK$14,789	7
中原地產 Centanet	HK$13,931–HK$19,362	HK$14,522	3
美聯物業 Midland	HK$14,454–HK$16,448	HK$14,454	3

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 538 ft²

HK$24,210

租金呎价（每月）

HK$45.0

楼盘平均月租

HK$28,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 423 ft² · HK$19,0352 房 · 524 ft² · HK$23,5803 房 · 538 ft² · HK$24,2103 房 · 604 ft² · HK$27,1803 房 · 621 ft² · HK$27,945

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 6放租单位: 3已累积 22 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-13	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$838 万	HK$15,576
2026-08-13	康蕙花園 3房	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-13	1座 5 A室	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-13	2座 39 D室	538 ft²	HK$838 万	HK$15,576
2026-08-12	1座 5 A	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-12	2座 39 D	538 ft²	HK$838 万	HK$15,576
2026-08-05	1座 42 E室	524 ft²	HK$790 万	HK$15,076
2026-08-05	康蕙花園 3房	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-05	康蕙花園 3房	524 ft²	HK$790 万	HK$15,076
2026-08-04	1座 42 E	524 ft²	HK$790 万	HK$15,076
2026-07-13	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$257 万	—
2026-06-23	2座 24 C室	538 ft²	HK$745 万	HK$13,848
2026-06-23	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$745 万	HK$13,848
2026-06-22	2座 24 C	538 ft²	HK$745 万	HK$13,848
2026-06-16	康蕙花園 3房	604 ft²	HK$1,000 万	HK$16,556
2026-06-16	2座 45 A室	604 ft²	HK$1,000 万	HK$16,556
2026-06-15	2座 35 D室	538 ft²	HK$748 万	HK$13,903
2026-06-15	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$748 万	HK$13,903
2026-06-15	2座 45 A	604 ft²	HK$1,000 万	HK$16,556
2026-06-14	2座 35 D	538 ft²	HK$748 万	HK$13,903
2026-06-05	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$748 万	HK$13,903
2026-05-06	康蕙花園 3房	604 ft²	HK$835 万	HK$13,825

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。