楼盘评分

康蕙花園评分、每平方英尺价区间与议价空间

康蕙花園（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

康蕙花園位于香港鲗鱼涌，共 504 个单位，1995 年入住；实用呎价约 HK$13,931–HK$19,362，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.7%，每年约 4.6% 单位成交。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

康蕙花園

鲗鱼涌 · 恒隆

总单位数: 504
年换手率: 4.6%
落成年份: 1995–1995
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.7%
净租金回报: 2.26%

博晋楼盘评分

62／100

实用呎价区间

HK$13,825–HK$15,968

中位呎价 HK$14,897 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$744 万 – HK$859 万

区间中位 HK$8,014,317

康蕙花園位于鲗鱼涌，约 504 个单位，1995–1995 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.26%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 46/100
回报: 63/100
通勤: 86/100
楼龄: 48/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 46/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 63/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 48/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 423–621 ft²

该面积估算楼价

HK$801 万

该面积估算月租

HK$24,210

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	423 ft²	HK$630 万	HK$19,035
2 房	524 ft² · 建筑面积 675 ft²	HK$781 万	HK$23,580
3 房	524 ft²	HK$781 万	HK$23,580
3 房	538 ft² · 建筑面积 688 ft²	HK$801 万	HK$24,210
3 房	604 ft² · 建筑面积 777 ft²	HK$900 万	HK$27,180
3 房	621 ft²	HK$925 万	HK$27,945

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$240,430	HK$120,215
5%	HK$400,716	HK$200,358
8%	HK$641,145	HK$320,573

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$13,874–HK$17,384	HK$14,860	6
中原地產 Centanet	HK$13,931–HK$19,362	HK$16,639	2
美聯物業 Midland	HK$15,126–HK$16,269	HK$15,626	2

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 538 ft²

HK$24,210

租金呎价（每月）

HK$45.0

楼盘平均月租

HK$26,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 423 ft² · HK$19,0352 房 · 524 ft² · HK$23,5803 房 · 524 ft² · HK$23,5803 房 · 538 ft² · HK$24,2103 房 · 604 ft² · HK$27,1803 房 · 621 ft² · HK$27,945

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 8放租单位: 2已累积 63 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-21	1座高層 3房	538 ft²	HK$370 万	—
2026-09-20	2座 28 D	538 ft²	HK$370 万	—
2026-09-16	2座 38 C	538 ft²	HK$800 万	HK$14,870
2026-09-14	1座高層 3房	604 ft²	HK$1,005 万	HK$16,639
2026-09-14	康蕙花園 1座 48 A	604 ft²	HK$1,005 万	HK$16,639
2026-09-14	康蕙花園 1座 48樓 A室	604 ft²	HK$1,005 万	HK$16,639
2026-09-13	1座 48 A	604 ft²	HK$1,005 万	HK$16,639
2026-08-13	康蕙花園 1座 5樓 A室	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-13	1座高層 3房	538 ft²	HK$838 万	HK$15,576
2026-08-13	康蕙花園 2座 39樓 D室	538 ft²	HK$838 万	HK$15,576
2026-08-13	1座 5 A室	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-13	2座 39 D室	538 ft²	HK$838 万	HK$15,576
2026-08-13	康蕙花園 3房	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-13	康蕙花園 1座 5 A	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-13	康蕙花園 2座 39 D	538 ft²	HK$838 万	HK$15,576
2026-08-13	1座高層 3房	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-13	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$838 万	HK$15,576
2026-08-12	1座 5 A	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-12	2座 39 D	538 ft²	HK$838 万	HK$15,576
2026-08-05	1座高層 3房	524 ft²	HK$790 万	HK$15,076
2026-08-05	康蕙花園 3房	524 ft²	HK$790 万	HK$15,076
2026-08-05	康蕙花園 3房	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-05	1座 42 E室	524 ft²	HK$790 万	HK$15,076
2026-08-05	康蕙花園 1座 42 E	524 ft²	HK$790 万	HK$15,076
2026-08-05	1座高層 3房	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-05	1座市場 3房	604 ft²	HK$780 万	HK$12,914
2026-08-05	康蕙花園 1座 42樓 E室	524 ft²	HK$790 万	HK$15,076
2026-08-04	1座 42 E	524 ft²	HK$790 万	HK$15,076
2026-07-13	1座高層 3房	538 ft²	HK$257 万	—
2026-07-13	康蕙花園 3房	538 ft²	HK$257 万	—

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由康蕙花園本身的数据计算，数字随每日更新而变。

康蕙花園呎价多少？

康蕙花園目前实用呎价约 HK$13,931–HK$19,362，中位约 HK$16,647。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

康蕙花園一个单位大约多少钱？

按今天的区间，康蕙花園一个中等面积单位约 HK$801万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

康蕙花園最新成交如何？

我们持有的康蕙花園最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

康蕙花園租金回报多少？

毛租金回报约 2.7%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.26%，参考中位月租约 HK$26,000。

康蕙花園管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

康蕙花園是几年楼？

康蕙花園于 1995 年入住，楼龄约 31 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

康蕙花園有多少单位？

共 504 个单位，每年约 4.6% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

康蕙花園到中环要多久？

由鲗鱼涌乘公共交通到中环约 14 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

康蕙花園议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在康蕙花園议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买康蕙花園还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

鲗鱼涌其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是康蕙花園。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。