繁 EN

预约保密咨询

楼盘评分

康景花園评分、每平方英尺价区间与议价空间

康景花園（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

康景花園

鲗鱼涌 · 廠商未披露

总单位数: 983
年换手率: 4.5%
落成年份: 1989–1989
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 4.0%
净租金回报: 3.40%

博晋楼盘评分

72／100

实用呎价区间

HK$10,550–HK$12,641

中位呎价 HK$11,596 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$866 万 – HK$1,038 万

区间中位 HK$9,519,906

康景花園位于鲗鱼涌，约 983 个单位，1989–1989 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.40%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 100/100
通勤: 86/100
楼龄: 36/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 36/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 440–1,339 ft²

该面积估算楼价

HK$952 万

该面积估算月租

HK$31,198

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	443 ft² · 建筑面积 550 ft²	HK$514 万	HK$16,834
3 房	561 ft² · 建筑面积 688 ft²	HK$651 万	HK$21,318
3 房	694 ft² · 建筑面积 852 ft²	HK$805 万	HK$26,372
4 房	821 ft² · 建筑面积 975 ft²	HK$952 万	HK$31,198
1 房	872 ft² · 建筑面积 1,005 ft²	HK$1,011 万	HK$33,136
4 房	913 ft² · 建筑面积 1,076 ft²	HK$1,059 万	HK$34,694

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$285,597	HK$142,799
5%	HK$475,995	HK$237,998
8%	HK$761,592	HK$380,796

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 37 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	—	10
中原地產 Centanet	HK$12,000–HK$16,000	HK$11,016	2
美聯物業 Midland	—	HK$14,129	2

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 821 ft²

HK$31,198

租金呎价（每月）

HK$38.0

楼盘平均月租

HK$27,400/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 443 ft² · HK$16,8343 房 · 561 ft² · HK$21,3183 房 · 694 ft² · HK$26,3724 房 · 821 ft² · HK$31,1981 房 · 872 ft² · HK$33,1364 房 · 913 ft² · HK$34,694

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 6放租单位: 2已累积 40 宗成交纪录

现时房源的叫价全部高于我们的估算；正是需要议价的时候。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
康景花園	放售	562 ft²	HK$688 万	HK$461 万 – HK$769 万	+12%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
康景花園	放售	700 ft²	HK$885 万	HK$574 万 – HK$957 万	+16%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
康景花園	放售	703 ft²	HK$900 万	HK$577 万 – HK$961 万	+17%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
康景花園	放售	561 ft²	HK$720 万	HK$460 万 – HK$767 万	+17%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月8日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：40｜可信度：初步｜ ±25%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 1.18%）及成交日期（每月 -1.50%）调整；模型解释度 20%。

议价目标价

HK$731 万

可望节省

HK$169 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$85 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-19	康景花園 34-35 2室	913 ft²	HK$1,290 万	HK$14,129
2026-08-19	康景花園 C座 34-35 2室	913 ft²	HK$1,290 万	HK$14,129
2026-08-19	A座高層 D	913 ft²	HK$1,290 万	HK$14,129
2026-08-18	C座 34 2室	913 ft²	HK$1,290 万	HK$14,129
2026-08-11	B座 10 A	581 ft²	HK$170 万	—
2026-07-20	B座 5 B	699 ft²	HK$736 万	HK$10,529
2026-07-20	康景花園 B座 5 3室	699 ft²	HK$736 万	HK$10,529
2026-07-20	康景花園 5 3室	699 ft²	HK$736 万	HK$10,529
2026-07-19	B座 5 3室	699 ft²	HK$736 万	HK$10,529
2026-07-10	康景花園 E座 11 5室	561 ft²	HK$618 万	HK$11,016
2026-07-10	C座 7 C	561 ft²	HK$618 万	HK$11,016
2026-07-10	康景花園 5 3室	561 ft²	HK$618 万	HK$11,016
2026-07-09	E座 11 5室	561 ft²	HK$618 万	HK$11,016
2026-06-24	A座 6 A	872 ft²	HK$920 万	HK$10,550
2026-06-24	康景花園 4 1室	872 ft²	HK$920 万	HK$10,550
2026-06-24	康景花園 A座 4 1室	872 ft²	HK$920 万	HK$10,550
2026-06-23	B座 3 D	821 ft²	HK$960 万	HK$11,693
2026-06-23	A座 4 1室	872 ft²	HK$920 万	HK$10,550
2026-06-23	康景花園 B座 13 5室	821 ft²	HK$960 万	HK$11,693
2026-06-23	康景花園 13 5室	821 ft²	HK$960 万	HK$11,693
2026-06-22	B座 13 5室	821 ft²	HK$960 万	HK$11,693
2026-06-20	A座 8 B	913 ft²	HK$1,290 万	HK$14,129
2026-06-11	康景花園 12 6室	443 ft²	HK$560 万	HK$12,641
2026-06-11	康景花園 D座 12 6室	443 ft²	HK$560 万	HK$12,641
2026-06-11	B座 4 B	443 ft²	HK$560 万	HK$12,641
2026-06-10	D座 12 6室	443 ft²	HK$560 万	HK$12,641
2026-06-03	康景花園 25 4室	720 ft²	HK$870 万	HK$12,083
2026-06-03	B座 2 A	720 ft²	HK$870 万	HK$12,083
2026-06-03	康景花園 B座 25 4室	720 ft²	HK$870 万	HK$12,083
2026-06-02	B座 25 4室	701 ft²	HK$870 万	HK$12,411

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。