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楼盘评分

栢蕙苑评分、每平方英尺价区间与议价空间

栢蕙苑（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

栢蕙苑

鲗鱼涌 · 太古

总单位数: 838
年换手率: 4.5%
落成年份: 1989–1989
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.7%
净租金回报: 2.27%

博晋楼盘评分

65／100

实用呎价区间

HK$14,058–HK$16,109

中位呎价 HK$15,084 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$865 万 – HK$991 万

区间中位 HK$9,276,353

栢蕙苑位于鲗鱼涌，约 838 个单位，1989–1989 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.27%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 55/100
回报: 64/100
通勤: 86/100
楼龄: 36/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 55/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 64/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 36/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 535–744 ft²

该面积估算楼价

HK$928 万

该面积估算月租

HK$27,675

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	545 ft² · 建筑面积 661 ft²	HK$822 万	HK$24,525
2 房	555 ft²	HK$837 万	HK$24,975
2 房	589 ft²	HK$888 万	HK$26,505
3 房	615 ft² · 建筑面积 748 ft²	HK$928 万	HK$27,675
3 房	658 ft² · 建筑面积 777 ft²	HK$992 万	HK$29,610
3 房	692 ft²	HK$1,044 万	HK$31,140

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$278,291	HK$139,145
5%	HK$463,818	HK$231,909
8%	HK$742,108	HK$371,054

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 37 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$13,300–HK$14,300	HK$13,760	2
美聯物業 Midland	HK$17,817–HK$17,317	HK$15,829	0
28Hse 千居	HK$14,770–HK$14,770	HK$14,770	6

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 615 ft²

HK$27,675

租金呎价（每月）

HK$45.0

楼盘平均月租

HK$30,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 545 ft² · HK$24,5252 房 · 555 ft² · HK$24,9752 房 · 589 ft² · HK$26,5053 房 · 615 ft² · HK$27,6753 房 · 658 ft² · HK$29,6103 房 · 692 ft² · HK$31,140

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 8放租单位: 1已累积 26 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-07-31	栢蕙苑高層 A	561 ft²	HK$650 万	HK$11,586
2026-07-30	康柏閣 27 B	561 ft²	HK$650 万	HK$11,586
2026-07-17	栢蕙苑高層 B	589 ft²	HK$828 万	HK$14,058
2026-07-17	祥柏閣 (1座) 7 F	589 ft²	HK$828 万	HK$14,058
2026-07-16	祥柏閣 7 F	589 ft²	HK$828 万	HK$14,058
2026-07-10	栢蕙苑高層 C	659 ft²	HK$1,050 万	HK$15,933
2026-07-10	寧柏閣 (4座) 25 A	659 ft²	HK$1,050 万	HK$15,933
2026-07-09	寧柏閣 25 A	659 ft²	HK$1,050 万	HK$15,933
2026-06-04	栢蕙苑高層 D	561 ft²	HK$888 万	HK$15,829
2026-06-04	康柏閣 (3座) 22 B	561 ft²	HK$888 万	HK$15,829
2026-06-03	瑞柏閣 (2座) 19 B	658 ft²	HK$1,060 万	HK$16,109
2026-06-03	栢蕙苑高層 E	658 ft²	HK$1,060 万	HK$16,109
2026-06-03	康柏閣 22 B	561 ft²	HK$888 万	HK$15,829
2026-06-02	栢蕙苑高層 F	589 ft²	HK$840 万	HK$14,258
2026-06-02	瑞柏閣 19 B	658 ft²	HK$1,060 万	HK$16,109
2026-06-02	寧柏閣 (4座) 7 G	589 ft²	HK$840 万	HK$14,258
2026-06-01	寧柏閣 7 G	589 ft²	HK$840 万	HK$14,258
2026-05-28	寧柏閣 (4座) 32 E	626 ft²	HK$1,220 万	HK$19,489
2026-05-28	栢蕙苑高層 G	626 ft²	HK$1,220 万	HK$19,489
2026-05-27	栢蕙苑高層 H	692 ft²	HK$968 万	HK$13,988
2026-05-27	寧柏閣 32 E	626 ft²	HK$1,220 万	HK$19,489
2026-05-26	祥柏閣 5 G	692 ft²	HK$968 万	HK$13,988
2026-05-26	栢蕙苑高層 I	561 ft²	HK$888 万	HK$15,829
2026-05-05	栢蕙苑高層 J	555 ft²	HK$800 万	HK$14,414
2026-05-04	康柏閣 21 E	549 ft²	HK$800 万	HK$14,572
2026-03-12	康柏閣 12 D	555 ft²	HK$765 万	HK$13,784

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。