- 总单位数
- 838
- 年换手率
- 4.5%
- 落成年份
- 1989–1989
- 管理费
- HK$2.7／平方英尺
- 毛租金回报
- 2.7%
- 净租金回报
- 2.27%
栢蕙苑位于鲗鱼涌，约 838 个单位，1989–1989 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.27%。
五项指标分数
越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。
- 流通
- 55/100
- 回报
- 64/100
- 通勤
- 86/100
- 楼龄
- 36/100
- 开发商
- 95/100
成交越密，可比成交越多，议价越有实据。
扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。
按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。
影响银行估价、按揭年期及维修支出。
管理质素解释同区楼盘的长期价差。
你主要在哪一区上班？
实际单位面积
以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。
楼盘面积范围: 535–744 ft²
| 间隔 | 实用面积 | 估算楼价 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 545 ft² · 建筑面积 561 ft² | HK$820 万 | HK$24,525 |
| 2 房 | 589 ft² · 建筑面积 701 ft² | HK$886 万 | HK$26,505 |
| 2 房 | 615 ft² · 建筑面积 748 ft² | HK$925 万 | HK$27,675 |
| 3 房 | 652 ft² · 建筑面积 761 ft² | HK$981 万 | HK$29,340 |
| 3 房 | 659 ft² | HK$992 万 | HK$29,655 |
| 3 房 | 692 ft² · 建筑面积 821 ft² | HK$1,041 万 | HK$31,140 |
面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。
成交价区间
输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。
| 议减幅度 | 节省金额 | 扣除服务费后净额 |
|---|---|---|
| 3% | HK$294,349 | HK$147,174 |
| 5% | HK$490,581 | HK$245,291 |
| 8% | HK$784,930 | HK$392,465 |
节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。
议价角度
成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。 楼龄约 37 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。
数据来源
以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。
| 来源 | 实用呎价区间 | 平均呎价 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$13,608–HK$13,608 | HK$13,608 | 2 |
| 中原地產 Centanet | HK$14,884–HK$20,231 | HK$16,380 | 1 |
| 美聯物業 Midland | HK$17,385–HK$17,485 | HK$17,385 | 1 |
资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。
数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。
租金水平
以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。
平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。
叫价合理吗？
我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。
现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。
近期成交纪录
我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。
| 成交日期 | 单位 | 实用面积 | 成交价 | 实用呎价 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-09-21 | 栢蕙苑 高層 A | 652 ft² | HK$1,068 万 | HK$16,380 |
| 2026-09-21 | A 註冊處成交 3房 | 652 ft² | HK$1,068 万 | HK$16,380 |
| 2026-09-21 | 寧柏閣 (4座) 29 B | 652 ft² | HK$1,068 万 | HK$16,380 |
| 2026-09-21 | 寧柏閣 (4座) 29 B室 | 652 ft² | HK$1,068 万 | HK$16,380 |
| 2026-09-20 | 寧柏閣 29 B | 652 ft² | HK$1,087 万 | HK$16,380 |
| 2026-09-11 | 栢蕙苑 市場成交 3房 | 652 ft² | HK$1,068 万 | HK$16,380 |
| 2026-09-11 | A 市場成交 3房 | 652 ft² | HK$1,068 万 | HK$16,380 |
| 2026-09-11 | 栢蕙苑 高層 B | 652 ft² | HK$1,068 万 | HK$16,380 |
| 2026-07-31 | 栢蕙苑 高層 A | 561 ft² | HK$650 万 | HK$11,586 |
| 2026-07-31 | 栢蕙苑 低層 C | 561 ft² | HK$650 万 | HK$11,586 |
| 2026-07-31 | B 註冊處成交 2房 | 561 ft² | HK$650 万 | HK$11,586 |
| 2026-07-31 | 栢蕙苑 註冊處成交 2房 | 561 ft² | HK$650 万 | HK$11,586 |
| 2026-07-30 | 康柏閣 27 B | 561 ft² | HK$650 万 | HK$11,586 |
| 2026-07-30 | 康柏閣 27 B室 | 561 ft² | HK$650 万 | HK$11,586 |
| 2026-07-17 | B 註冊處成交 2房 | 589 ft² | HK$828 万 | HK$14,058 |
| 2026-07-17 | 祥柏閣 (1座) 7 F室 | 589 ft² | HK$828 万 | HK$14,058 |
| 2026-07-17 | 栢蕙苑 高層 B | 589 ft² | HK$828 万 | HK$14,058 |
| 2026-07-17 | 栢蕙苑 註冊處成交 2房 | 589 ft² | HK$828 万 | HK$14,058 |
| 2026-07-17 | 祥柏閣 (1座) 7 F | 589 ft² | HK$828 万 | HK$14,058 |
| 2026-07-17 | 栢蕙苑 低層 D | 589 ft² | HK$828 万 | HK$14,058 |
| 2026-07-16 | 祥柏閣 7 F | 589 ft² | HK$828 万 | HK$14,058 |
| 2026-07-16 | 祥柏閣 7 F室 | 589 ft² | HK$828 万 | HK$14,058 |
| 2026-07-10 | 寧柏閣 (4座) 25 A | 659 ft² | HK$1,050 万 | HK$15,933 |
| 2026-07-10 | 栢蕙苑 高層 C | 659 ft² | HK$1,050 万 | HK$15,933 |
| 2026-07-10 | 栢蕙苑 註冊處成交 3房 | 659 ft² | HK$1,050 万 | HK$15,933 |
| 2026-07-10 | 寧柏閣 (4座) 25 A室 | 659 ft² | HK$1,050 万 | HK$15,933 |
| 2026-07-10 | A 註冊處成交 3房 | 659 ft² | HK$1,050 万 | HK$15,933 |
| 2026-07-10 | 栢蕙苑 中層 E | 659 ft² | HK$1,050 万 | HK$15,933 |
| 2026-07-09 | 寧柏閣 25 A室 | 659 ft² | HK$1,050 万 | HK$15,933 |
| 2026-07-09 | 寧柏閣 25 A | 659 ft² | HK$1,050 万 | HK$15,933 |
放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。
常见问题
以下答案全部由栢蕙苑本身的数据计算，数字随每日更新而变。
栢蕙苑呎价多少？
栢蕙苑目前实用呎价约 HK$14,884–HK$20,231，中位约 HK$17,558。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。
栢蕙苑一个单位大约多少钱？
按今天的区间，栢蕙苑一个中等面积单位约 HK$981万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。
栢蕙苑最新成交如何？
我们持有的栢蕙苑最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。
栢蕙苑租金回报多少？
毛租金回报约 2.7%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.27%，参考中位月租约 HK$35,300。
栢蕙苑管理费多少？
每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。
栢蕙苑是几年楼？
栢蕙苑于 1989 年入住，楼龄约 37 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。
栢蕙苑有多少单位？
共 838 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。
栢蕙苑到中环要多久？
由鲗鱼涌乘公共交通到中环约 14 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。
栢蕙苑议价空间有多大？
取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在栢蕙苑议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。
买栢蕙苑还要付什么费用？
从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。
买这个楼盘前要算清楚的数
鲗鱼涌其他楼盘比较
同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是栢蕙苑。
- 栢蕙苑 还是 太古城 好？太古城 · HK$17,000–HK$21,000 · 12,698
- 栢蕙苑 还是 康怡花園 好？康怡花園 · HK$12,691–HK$19,099 · 6,648
- 栢蕙苑 还是 南豐新邨 好？南豐新邨 · HK$12,421–HK$17,705 · 2,826
- 栢蕙苑 还是 康景花園 好？康景花園 · HK$12,242–HK$15,010 · 983
- 栢蕙苑 还是 益發大廈 好？益發大廈 · HK$8,939–HK$9,972 · 680
- 栢蕙苑 还是 華蘭花園 好？華蘭花園 · HK$13,471–HK$18,041 · 652
- 栢蕙苑 还是 惠安苑 好？惠安苑 · HK$10,962–HK$11,297 · 624
- 栢蕙苑 还是 得利大廈 好？得利大廈 · HK$9,358–HK$9,600 · 617
本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。