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屋苑評分

修頓花園評分、呎價區間同議價空間

修頓花園（灣仔）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

灣仔返回香港屋苑評分

修頓花園

灣仔

總單位數: 480
年換手率: 4.6%
落成年份: 1988–1988
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.6%
淨租金回報: 2.16%

博晉屋苑評分

59／100

實用呎價區間

HK$12,813–HK$15,728

中位呎價 HK$14,271 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$661 萬 – HK$812 萬

區間中位 HK$7,363,630

修頓花園位於灣仔，約 480 個單位，1988–1988 年落成。每年約有 4.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 14 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.16%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 46/100
回報: 58/100
通勤: 91/100
樓齡: 34/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 46/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 58/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 91/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 34/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘8 min

銅鑼灣／灣仔6 min

尖沙咀／九龍站16 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城28 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 401–593 ft²

此面積估算樓價

HK$736 萬

此面積估算月租

HK$28,380

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	401 ft²	HK$572 萬	HK$22,055
1 房	423 ft² · 建築面積 542 ft²	HK$604 萬	HK$23,265
1 房	426 ft²	HK$608 萬	HK$23,430
1 房	516 ft²	HK$736 萬	HK$28,380
1 房	517 ft²	HK$738 萬	HK$28,435
1 房	593 ft²	HK$846 萬	HK$32,615

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$220,909	HK$110,454
5%	HK$368,181	HK$184,091
8%	HK$589,090	HK$294,545

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 38 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$15,822–HK$15,962	HK$15,952	3
中原地產 Centanet	HK$12,968–HK$15,962	HK$14,965	5
美聯物業 Midland	HK$12,766–HK$15,962	HK$12,866	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 516 ft²

HK$28,380

租金呎價（每月）

HK$55.0

屋苑平均月租

HK$26,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 401 ft² · HK$22,0551 房 · 423 ft² · HK$23,2651 房 · 426 ft² · HK$23,4301 房 · 516 ft² · HK$28,3801 房 · 517 ft² · HK$28,4351 房 · 593 ft² · HK$32,615

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 3放租單位: 3已累積 52 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
修頓花園大廈	放租	401 ft²	HK$22,000	HK$20,511 – HK$23,599	0%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
修頓花園	放售	423 ft²	HK$680 萬	HK$505 萬 – HK$842 萬	+1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
修頓花園大廈	放售	401 ft²	HK$680 萬	HK$488 萬 – HK$813 萬	+5%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
修頓花園	放租	423 ft²	HK$30,000	HK$21,636 – HK$24,894	+29%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
修頓花園	放租	—	HK$22,500	—	—	—	美聯物業 Midland · 查看
修頓花園	放售	—	HK$680 萬	—	—	—	美聯物業 Midland · 查看

盤源核對日期：2026年9月6日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$618 萬

可望節省

HK$62 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$31 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-01	修頓花園大廈 * A	516 ft²	HK$700 萬	HK$13,566
2026-08-31	修頓花園 10 5	516 ft²	HK$700 萬	HK$13,566
2026-07-27	修頓花園註冊處成交	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-07-27	修頓花園大廈 * B	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-07-27	修頓花園 4 7	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-07-26	修頓花園 4 7	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-07-26	修頓花園 4 7室	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-06-25	修頓花園註冊處成交	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-25	修頓花園大廈 * C	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-25	修頓花園 12 12室	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-25	修頓花園 12 12	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-24	修頓花園 12 12室	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-24	修頓花園 12 12	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-02	修頓花園 7 3室	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-02	修頓花園註冊處成交	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-02	修頓花園大廈 * D	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-02	修頓花園 7 3	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-01	修頓花園 7 3室	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-01	修頓花園 7 3	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-05-13	修頓花園市場成交	426 ft²	HK$670 萬	HK$15,728
2026-05-13	修頓花園大廈 * E	426 ft²	HK$670 萬	HK$15,728
2026-05-13	修頓花園 23 2室	426 ft²	HK$670 萬	HK$15,728
2026-05-13	修頓花園 23 2	426 ft²	HK$670 萬	HK$15,728
2026-05-12	修頓花園 23 2	426 ft²	HK$670 萬	HK$15,728
2026-05-12	修頓花園 23 2室	426 ft²	HK$670 萬	HK$15,728
2026-04-11	修頓花園大廈 * F	426 ft²	HK$670 萬	HK$15,728
2026-04-10	修頓花園 17 7	517 ft²	HK$710 萬	HK$13,733
2026-04-10	修頓花園註冊處成交	517 ft²	HK$710 萬	HK$13,733
2026-04-10	修頓花園大廈 * G	517 ft²	HK$710 萬	HK$13,733
2026-04-10	修頓花園 17 7室	517 ft²	HK$710 萬	HK$13,733

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。