屋苑評分

修頓花園評分、呎價區間同議價空間

修頓花園（灣仔）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

修頓花園位於香港灣仔，共 480 個單位，1988 年入伙；實用呎價約 HK$15,962–HK$15,962，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.6%，每年約 4.6% 單位成交。

灣仔返回香港屋苑評分

修頓花園

灣仔

總單位數: 480
年換手率: 4.6%
落成年份: 1988–1988
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.6%
淨租金回報: 2.16%

博晉屋苑評分

59／100

實用呎價區間

HK$12,955–HK$15,728

中位呎價 HK$14,341 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$668 萬 – HK$812 萬

區間中位 HK$7,400,162

修頓花園位於灣仔，約 480 個單位，1988–1988 年落成。每年約有 4.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 14 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.16%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 46/100
回報: 58/100
通勤: 91/100
樓齡: 34/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 46/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 58/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 91/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 34/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘8 min

銅鑼灣／灣仔6 min

尖沙咀／九龍站16 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城28 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 401–593 ft²

此面積估算樓價

HK$740 萬

此面積估算月租

HK$27,864

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	401 ft²	HK$575 萬	HK$21,654
1 房	423 ft²	HK$607 萬	HK$22,842
2 房	426 ft²	HK$611 萬	HK$23,004
5 房	516 ft²	HK$740 萬	HK$27,864
6 房	517 ft²	HK$741 萬	HK$27,918
4 房	591 ft²	HK$848 萬	HK$31,914

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$222,005	HK$111,002
5%	HK$370,008	HK$185,004
8%	HK$592,013	HK$296,006

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 38 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$15,822–HK$15,962	HK$15,824	2
中原地產 Centanet	—	HK$15,962	0
美聯物業 Midland	HK$12,766–HK$17,863	HK$12,766	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 516 ft²

HK$27,864

租金呎價（每月）

HK$54.0

屋苑平均月租

HK$23,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 401 ft² · HK$21,6541 房 · 423 ft² · HK$22,8422 房 · 426 ft² · HK$23,0045 房 · 516 ft² · HK$27,8646 房 · 517 ft² · HK$27,9184 房 · 591 ft² · HK$31,914

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 3放租單位: 2已累積 68 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-01	修頓花園 N/A 1房	516 ft²	HK$700 萬	HK$13,566
2026-09-01	修頓花園大廈 * A	516 ft²	HK$700 萬	HK$13,566
2026-09-01	修頓花園 1 A	516 ft²	HK$700 萬	HK$13,566
2026-08-31	修頓花園 10 5	516 ft²	HK$700 萬	HK$13,566
2026-07-27	修頓花園 N/A N/A	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-07-27	修頓花園大廈 * B	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-07-27	修頓花園 4 7	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-07-27	修頓花園 1 B	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-07-27	修頓花園註冊處成交	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-07-26	修頓花園 4 7室	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-07-26	修頓花園 4 7	517 ft²	HK$660 萬	HK$12,766
2026-06-25	修頓花園 N/A N/A	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-25	修頓花園 2 C	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-25	修頓花園 12 12	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-25	修頓花園註冊處成交	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-25	修頓花園 12 12室	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-25	修頓花園大廈 * C	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-24	修頓花園 12 12室	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-24	修頓花園 12 12	401 ft²	HK$656 萬	HK$16,359
2026-06-02	修頓花園 N/A 1房	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-02	修頓花園註冊處成交	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-02	修頓花園 7 3	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-02	修頓花園大廈 * D	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-02	修頓花園 7 3室	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-02	修頓花園 3 D	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-01	修頓花園 7 3室	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-06-01	修頓花園 7 3	423 ft²	HK$633 萬	HK$14,965
2026-05-13	修頓花園市場成交	426 ft²	HK$670 萬	HK$15,728
2026-05-13	修頓花園 N/A 1房	426 ft²	HK$670 萬	HK$15,728
2026-05-13	修頓花園 4 E	426 ft²	HK$670 萬	HK$15,728

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由修頓花園本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

修頓花園呎價幾錢？

修頓花園現時實用呎價約 HK$15,962–HK$15,962，中位約 HK$15,962。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

修頓花園一個單位大約幾錢？

按今日區間，修頓花園一個中等面積單位約 HK$740萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

修頓花園最新成交點？

我們持有的修頓花園最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

修頓花園租金回報幾多？

毛租金回報約 2.6%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.16%，參考中位月租約 HK$23,000。

修頓花園管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

修頓花園係幾年樓？

修頓花園於 1988 年入伙，樓齡約 38 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

修頓花園有幾多個單位？

共 480 個單位，每年約 4.6% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

修頓花園返中環要幾久？

由灣仔搭公共交通去中環約 8 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

修頓花園議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在修頓花園議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買修頓花園仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

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同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係修頓花園。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。