楼盘评分

太古城评分、每平方英尺价区间与议价空间

太古城（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

太古城位于香港鲗鱼涌，共 12,698 个单位，1976–1987 年入住；实用呎价约 HK$17,000–HK$21,000，管理费每呎 HK$4，毛租金回报约 2.6%，每年约 4.4% 单位成交。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

太古城

鲗鱼涌 · 太古地產

总单位数: 12,698
年换手率: 4.4%
落成年份: 1976–1987
管理费: HK$3.5／平方英尺
毛租金回报: 2.6%
净租金回报: 2.14%

博晋楼盘评分

62／100

实用呎价区间

HK$16,105–HK$19,932

中位呎价 HK$18,019 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,139 万 – HK$1,409 万

区间中位 HK$12,739,080

太古城位于鲗鱼涌，约 12,698 个单位，1976–1987 年落成。每年约 4.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.14%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 55/100
回报: 57/100
通勤: 86/100
楼龄: 32/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 55/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 57/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 32/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 440–1,819 ft²

该面积估算楼价

HK$1,274 万

该面积估算月租

HK$33,229

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	503 ft²	HK$906 万	HK$23,641
2 房	593 ft² · 建筑面积 650 ft²	HK$1,068 万	HK$27,871
3 房	702 ft² · 建筑面积 800 ft²	HK$1,265 万	HK$32,994
3 房	707 ft²	HK$1,274 万	HK$33,229
3 房	802 ft²	HK$1,445 万	HK$37,694
3 房	922 ft² · 建筑面积 1,000 ft²	HK$1,661 万	HK$43,334

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$382,172	HK$191,086
5%	HK$636,954	HK$318,477
8%	HK$1,019,126	HK$509,563

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 39 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	HK$17,274	60
中原地產 Centanet	—	HK$17,892	21
美聯物業 Midland	HK$18,111–HK$18,290	HK$18,111	16

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 707 ft²

HK$33,229

租金呎价（每月）

HK$47.0

楼盘平均月租

HK$47,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 503 ft² · HK$23,6412 房 · 593 ft² · HK$27,8713 房 · 702 ft² · HK$32,9943 房 · 707 ft² · HK$33,2293 房 · 802 ft² · HK$37,6943 房 · 922 ft² · HK$43,334

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 299放租单位: 84已累积 110 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-06	高山台高層 P2	530 ft²	HK$895 万	HK$16,887
2026-10-06	高山台高層 P1	593 ft²	HK$915 万	HK$15,430
2026-10-06	高山台高層 P1	760 ft²	HK$1,690 万	HK$22,237
2026-10-06	高山台 4 H室	593 ft²	HK$915 万	HK$15,430
2026-10-06	安盛台 16 E室	530 ft²	HK$895 万	HK$16,887
2026-10-06	太古城地下 246號(2期)	—	HK$120 万	—
2026-10-06	海天花園 18 H室	760 ft²	HK$1,690 万	HK$22,237
2026-10-06	高山台上層 P4	503 ft²	HK$855 万	HK$16,998
2026-10-06	高山台中層 P3	809 ft²	HK$1,530 万	HK$18,912
2026-10-05	海天花園 17 C室	680 ft²	HK$1,300 万	HK$19,118
2026-10-05	高山台中層 P6	680 ft²	HK$1,300 万	HK$19,118
2026-10-05	高山台高層 P5	702 ft²	HK$1,195 万	HK$17,023
2026-10-05	安盛台 16 E室	530 ft²	HK$895 万	HK$16,887
2026-10-05	海天花園 18 H室	760 ft²	HK$1,690 万	HK$22,237
2026-10-05	高山台 5 B室	582 ft²	HK$963 万	HK$16,543
2026-10-05	高山台 4 H室	593 ft²	HK$915 万	HK$15,430
2026-10-05	高山台地下 3號(2期)	—	HK$118 万	—
2026-10-05	金殿台 22 D室	702 ft²	HK$1,195 万	HK$17,023
2026-10-04	金殿臺 22 D室	702 ft²	HK$1,195 万	HK$17,023
2026-10-04	海天花園 17 C室	680 ft²	HK$1,300 万	HK$19,118
2026-09-30	高山台高層 P7	707 ft²	HK$1,200 万	HK$16,973
2026-09-30	海景花園(西) 7 E室	922 ft²	HK$1,600 万	HK$17,354
2026-09-30	高山台中層 P9	502 ft²	HK$855 万	HK$17,032
2026-09-30	星輝台 25 C室	707 ft²	HK$1,200 万	HK$16,973
2026-09-30	高山台高層 P8	922 ft²	HK$1,600 万	HK$17,354
2026-09-29	海景花園(西) 7 E室	922 ft²	HK$1,600 万	HK$17,354
2026-09-29	星輝台 25 C室	707 ft²	HK$1,200 万	HK$16,973
2026-09-25	海天花園 10 E室	759 ft²	HK$1,630 万	HK$21,476
2026-09-24	海天花園 10 E室	759 ft²	HK$1,630 万	HK$21,476
2026-09-23	金殿臺 28 E室	747 ft²	HK$1,530 万	HK$20,482

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由太古城本身的数据计算，数字随每日更新而变。

太古城呎价多少？

太古城目前实用呎价约 HK$17,000–HK$21,000，中位约 HK$19,000。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

太古城一个单位大约多少钱？

按今天的区间，太古城一个中等面积单位约 HK$1,274万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

太古城最新成交如何？

我们持有的太古城最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

太古城租金回报多少？

毛租金回报约 2.6%。扣除每呎 HK$4 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.14%，参考中位月租约 HK$47,500。

太古城管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$4，即 600 呎单位每月约 HK$2,100。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

太古城是几年楼？

太古城于 1976–1987 年入住，楼龄约 39 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

太古城有多少单位？

共 12,698 个单位，每年约 4.4% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

太古城到中环要多久？

由鲗鱼涌乘公共交通到中环约 14 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

太古城议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在太古城议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买太古城还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

鲗鱼涌其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是太古城。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。