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楼盘评分

太古城评分、每平方英尺价区间与议价空间

太古城（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

太古城

鲗鱼涌 · 太古地產

总单位数: 12,698
年换手率: 4.4%
落成年份: 1976–1987
管理费: HK$3.5／平方英尺
毛租金回报: 2.6%
净租金回报: 2.14%

博晋楼盘评分

62／100

实用呎价区间

HK$16,027–HK$19,726

中位呎价 HK$17,877 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,061 万 – HK$1,306 万

区间中位 HK$11,834,243

太古城位于鲗鱼涌，约 12,698 个单位，1976–1987 年落成。每年约 4.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.14%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 55/100
回报: 57/100
通勤: 86/100
楼龄: 32/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 55/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 57/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 32/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 440–1,819 ft²

该面积估算楼价

HK$1,183 万

该面积估算月租

HK$30,452

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	572 ft²	HK$1,023 万	HK$26,312
2 房	582 ft² · 建筑面积 675 ft²	HK$1,040 万	HK$26,772
2 房	589 ft² · 建筑面积 625 ft²	HK$1,053 万	HK$27,094
3 房	662 ft² · 建筑面积 714 ft²	HK$1,183 万	HK$30,452
3 房	762 ft²	HK$1,362 万	HK$35,052
3 房	1,140 ft² · 建筑面积 1,230 ft²	HK$2,038 万	HK$52,440

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$355,027	HK$177,514
5%	HK$591,712	HK$295,856
8%	HK$946,739	HK$473,370

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 39 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$16,618	16
美聯物業 Midland	HK$18,463–HK$18,163	HK$17,146	18
28Hse 千居	—	HK$17,212	75

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 662 ft²

HK$30,452

租金呎价（每月）

HK$46.0

楼盘平均月租

HK$48,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 572 ft² · HK$26,3122 房 · 582 ft² · HK$26,7722 房 · 589 ft² · HK$27,0943 房 · 662 ft² · HK$30,4523 房 · 762 ft² · HK$35,0523 房 · 1,140 ft² · HK$52,440

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 286放租单位: 66已累积 50 宗成交纪录

目前最值：高山台，叫价较我们的估算低约 17%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
高山台	放售	580 ft²	HK$830 万	HK$846 万 – HK$1,150 万	-17%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
安盛台	放售	762 ft²	HK$1,200 万	HK$1,111 万 – HK$1,511 万	-8%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
安盛台	放租	580 ft²	HK$25,000	HK$24,812 – HK$28,548	-6%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
海天花園 (南天閣)	放售	897 ft²	HK$1,680 万	HK$1,308 万 – HK$1,779 万	+9%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
金殿台	放租	1,114 ft²	HK$58,000	HK$47,657 – HK$54,831	+13%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
金殿台	放租	762 ft²	HK$60,000	HK$32,598 – HK$37,506	核实中	—	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年9月6日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：50｜可信度：初步｜ ±15.2%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 0.31%）及成交日期（每月 +0.00%）调整；模型解释度 11%。

议价目标价

HK$1,496 万

可望节省

HK$184 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$92 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-03	高山台高層 B	592 ft²	HK$1,180 万	HK$19,932
2026-09-03	高山台高層 A	572 ft²	HK$1,018 万	HK$17,979
2026-09-03	海天花園 24 H室	592 ft²	HK$1,180 万	HK$19,932
2026-09-03	海景花園(西) 17 C室	897 ft²	HK$1,488 万	HK$16,589
2026-09-03	高山台高層 C	897 ft²	HK$1,488 万	HK$16,589
2026-09-02	海景花園(西) 11 A室	1,114 ft²	HK$2,368 万	HK$21,257
2026-09-02	金殿台高層 D	1,114 ft²	HK$2,368 万	HK$21,157
2026-09-02	海天花園 24 H	592 ft²	HK$1,180 万	HK$19,932
2026-09-02	海景花園(西) 17 C	897 ft²	HK$1,488 万	HK$16,589
2026-09-01	金殿台 10 G室	580 ft²	HK$955 万	HK$16,466
2026-09-01	高山台高層 E	593 ft²	HK$955 万	HK$16,105
2026-09-01	安盛台 30 E室	583 ft²	HK$1,150 万	HK$19,726
2026-09-01	高山台 3 A室	593 ft²	HK$955 万	HK$16,105
2026-09-01	海景花園(西) 11 A	1,114 ft²	HK$2,368 万	HK$21,257
2026-08-31	金殿臺 10 G	580 ft²	HK$955 万	HK$16,466
2026-08-31	高山台高層 F	580 ft²	HK$1,038 万	HK$17,897
2026-08-31	高山台 3 A	593 ft²	HK$955 万	HK$16,105
2026-08-31	安盛台 30 E	583 ft²	HK$1,150 万	HK$19,726
2026-08-27	金殿台 8 B室	583 ft²	HK$964 万	HK$16,532
2026-08-26	安盛台高層 3房	762 ft²	HK$850 万	—
2026-08-24	海天花園 24 H	592 ft²	HK$1,180 万	HK$19,932
2026-08-24	星輝台 24 H	582 ft²	HK$1,040 万	HK$17,869
2026-08-23	海天花園 18 H	760 ft²	HK$1,690 万	HK$22,237
2026-08-21	翠湖台 21 E室	489 ft²	HK$778 万	HK$15,910
2026-08-21	安盛台註冊處成交 2房	489 ft²	HK$778 万	HK$15,910
2026-08-20	安盛台 8 F室	503 ft²	HK$873 万	HK$17,356
2026-08-20	安盛台註冊處成交 2房	503 ft²	HK$873 万	HK$17,356
2026-08-20	高山台 8 F室	503 ft²	HK$873 万	HK$17,356
2026-08-20	翠湖台 21 E	489 ft²	HK$778 万	HK$15,910
2026-08-19	安盛台 8 F室	583 ft²	HK$900 万	HK$15,437

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。