屋苑評分

逸樺園評分、呎價區間同議價空間

逸樺園（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

逸樺園位於香港鰂魚涌，共 442 個單位，2003 年入伙；實用呎價約 HK$21,009–HK$26,596，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.7%，每年約 4.5% 單位成交。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

逸樺園

鰂魚涌 · 太古

總單位數: 442
年換手率: 4.5%
落成年份: 2003–2003
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 3.7%
淨租金回報: 3.20%

博晉屋苑評分

74／100

實用呎價區間

HK$20,513–HK$21,924

中位呎價 HK$21,219 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,684 萬 – HK$1,800 萬

區間中位 HK$17,420,389

逸樺園位於鰂魚涌，約 442 個單位，2003–2003 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.20%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 44/100
回報: 100/100
通勤: 86/100
樓齡: 64/100
發展商: 95/100

流通性權重 30% · 44/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 100/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 64/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 95/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 611–1,398 ft²

此面積估算樓價

HK$1,742 萬

此面積估算月租

HK$44,334

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	611 ft²	HK$1,296 萬	HK$32,994
2 房	614 ft²	HK$1,303 萬	HK$33,156
3 房	752 ft²	HK$1,596 萬	HK$40,608
3 房	821 ft²	HK$1,742 萬	HK$44,334
3 房	896 ft²	HK$1,901 萬	HK$48,384
4 房	1,398 ft²	HK$2,966 萬	HK$75,492

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$522,612	HK$261,306
5%	HK$871,019	HK$435,510
8%	HK$1,393,631	HK$696,816

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$21,880–HK$21,880	HK$21,880	6
中原地產 Centanet	HK$21,604–HK$27,261	HK$21,604	1
美聯物業 Midland	HK$21,504–HK$24,122	HK$21,604	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 821 ft²

HK$44,334

租金呎價（每月）

HK$54.0

屋苑平均月租

HK$46,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 611 ft² · HK$32,9942 房 · 614 ft² · HK$33,1563 房 · 752 ft² · HK$40,6083 房 · 821 ft² · HK$44,3343 房 · 896 ft² · HK$48,3844 房 · 1,398 ft² · HK$75,492

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 17放租單位: 4已累積 82 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-15	逸樺園註冊處成交 2房	611 ft²	HK$1,320 萬	HK$21,604
2026-09-15	1座高層 2房	611 ft²	HK$1,320 萬	HK$21,604
2026-09-15	逸樺園 33 C	611 ft²	HK$1,320 萬	HK$21,604
2026-09-15	逸樺園 1座 33 C室	611 ft²	HK$1,320 萬	HK$21,604
2026-09-14	1座 33 C	611 ft²	HK$1,320 萬	HK$21,604
2026-09-09	逸樺園註冊處成交 3房	821 ft²	HK$382 萬	—
2026-09-09	1座高層 3房	821 ft²	HK$382 萬	—
2026-08-16	1座高層 2房	611 ft²	HK$1,320 萬	HK$21,604
2026-08-16	逸樺園市場成交 2房露台	611 ft²	HK$1,320 萬	HK$21,604
2026-08-15	1座中層 C室	611 ft²	HK$1,320 萬	HK$21,604
2026-08-12	逸樺園註冊處成交 3房	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園 35 F	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園 1座 35 F室	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園高層 C	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-12	1座高層 3房	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-11	1座 35 F	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-11	1座 35樓 F室	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-07	逸樺園高層 B	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園 1座 9 F室	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園註冊處成交 3房	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-08-07	1座高層 3房	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園 9 F	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-08-06	1座 9 F	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-08-06	1座 9樓 F室	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-07-21	1座高層 3房	896 ft²	HK$1,838 萬	HK$20,513
2026-07-21	逸樺園註冊處成交 3房	896 ft²	HK$1,838 萬	HK$20,513
2026-07-21	逸樺園 9 E	896 ft²	HK$1,838 萬	HK$20,513
2026-07-21	逸樺園中層 A	896 ft²	HK$1,838 萬	HK$20,513

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由逸樺園本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

逸樺園呎價幾錢？

逸樺園現時實用呎價約 HK$21,009–HK$26,596，中位約 HK$23,803。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

逸樺園一個單位大約幾錢？

按今日區間，逸樺園一個中等面積單位約 HK$1,742萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

逸樺園最新成交點？

我們持有的逸樺園最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

逸樺園租金回報幾多？

毛租金回報約 3.7%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 3.20%，參考中位月租約 HK$46,000。

逸樺園管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

逸樺園係幾年樓？

逸樺園於 2003 年入伙，樓齡約 23 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

逸樺園有幾多個單位？

共 442 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

逸樺園返中環要幾久？

由鰂魚涌搭公共交通去中環約 14 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

逸樺園議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在逸樺園議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買逸樺園仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

鰂魚涌其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係逸樺園。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。