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屋苑評分

逸樺園評分、呎價區間同議價空間

逸樺園（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

逸樺園

鰂魚涌 · 太古

總單位數: 442
年換手率: 4.5%
落成年份: 2003–2003
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 3.7%
淨租金回報: 3.20%

博晉屋苑評分

74／100

實用呎價區間

HK$20,513–HK$22,046

中位呎價 HK$21,279 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,264 萬 – HK$1,358 萬

區間中位 HK$13,108,110

逸樺園位於鰂魚涌，約 442 個單位，2003–2003 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.20%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 44/100
回報: 100/100
通勤: 86/100
樓齡: 64/100
發展商: 95/100

流通性權重 30% · 44/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 100/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 64/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 95/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 611–1,398 ft²

此面積估算樓價

HK$1,311 萬

此面積估算月租

HK$33,264

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	611 ft² · 建築面積 790 ft²	HK$1,300 萬	HK$32,994
2 房	614 ft² · 建築面積 700 ft²	HK$1,307 萬	HK$33,156
2 房	616 ft² · 建築面積 799 ft²	HK$1,311 萬	HK$33,264
3 房	821 ft² · 建築面積 896 ft²	HK$1,747 萬	HK$44,334
3 房	896 ft² · 建築面積 1,087 ft²	HK$1,907 萬	HK$48,384

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$393,243	HK$196,622
5%	HK$655,406	HK$327,703
8%	HK$1,048,649	HK$524,324

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$21,503–HK$21,503	HK$21,503	6
中原地產 Centanet	HK$21,604–HK$26,596	HK$22,533	1
美聯物業 Midland	HK$22,534–HK$23,893	HK$22,534	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 616 ft²

HK$33,264

租金呎價（每月）

HK$54.0

屋苑平均月租

HK$54,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 611 ft² · HK$32,9942 房 · 614 ft² · HK$33,1562 房 · 616 ft² · HK$33,2643 房 · 821 ft² · HK$44,3343 房 · 896 ft² · HK$48,384

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 16放租單位: 5已累積 45 宗成交紀錄

目前最抵：2座，叫價較我們的估算低約 2%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
1座	放租	614 ft²	HK$30,000	HK$30,835 – HK$35,477	-10%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放租	611 ft²	HK$30,000	HK$30,684 – HK$35,304	-9%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放售	611 ft²	HK$1,320 萬	HK$1,224 萬 – HK$1,457 萬	-2%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	896 ft²	HK$50,000	HK$44,997 – HK$51,771	+3%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放租	614 ft²	HK$35,000	HK$30,835 – HK$35,477	+6%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$1,581 萬 – HK$1,883 萬	+7%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放售	821 ft²	HK$1,980 萬	HK$1,597 萬 – HK$1,902 萬	+13%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月8日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$1,696 萬

可望節省

HK$284 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$142 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-15	1座中層 C室	611 ft²	HK$1,320 萬	HK$21,604
2026-08-12	逸樺園 1座 35 F室	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園高層 C	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-11	1座 35樓 F室	821 ft²	HK$1,850 萬	HK$22,533
2026-08-07	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園高層 B	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園 1座 9 F室	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-08-06	1座 9樓 F室	821 ft²	HK$1,730 萬	HK$21,072
2026-07-21	逸樺園高層 -	896 ft²	HK$1,838 萬	HK$20,513
2026-07-21	逸樺園 1座 9 E室	896 ft²	HK$1,838 萬	HK$20,513
2026-07-21	逸樺園中層 A	896 ft²	HK$1,838 萬	HK$20,513
2026-07-20	1座 9樓 E室	896 ft²	HK$1,838 萬	HK$20,513
2026-07-20	逸樺園 2座 26 A室	821 ft²	HK$1,782 萬	HK$21,705
2026-07-20	逸樺園高層 C	821 ft²	HK$1,782 萬	HK$21,705
2026-07-20	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,782 萬	HK$21,705
2026-07-19	2座 26樓 A室	821 ft²	HK$1,782 萬	HK$21,705
2026-06-25	逸樺園市場 -	821 ft²	HK$1,782 萬	HK$21,705
2026-06-25	逸樺園中層 C	821 ft²	HK$1,782 萬	HK$21,705
2026-06-15	逸樺園高層 B	821 ft²	HK$1,800 萬	HK$21,924
2026-06-15	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,800 萬	HK$21,924
2026-06-15	逸樺園 2座 35 F室	821 ft²	HK$1,800 萬	HK$21,924
2026-06-14	2座 35樓 F室	821 ft²	HK$1,800 萬	HK$21,924
2026-06-11	逸樺園 1座 16 F室	821 ft²	HK$1,420 萬	HK$17,296
2026-06-11	逸樺園高層 B	821 ft²	HK$1,420 萬	HK$17,296
2026-06-11	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,420 萬	HK$17,296
2026-06-10	1座 16樓 F室	821 ft²	HK$1,420 萬	HK$17,296
2026-05-19	逸樺園 1座 6 D室	614 ft²	HK$1,280 萬	HK$20,847
2026-05-19	逸樺園中層 A	614 ft²	HK$1,280 萬	HK$20,847
2026-05-19	逸樺園高層 -	614 ft²	HK$1,280 萬	HK$20,847

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。