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楼盘评分

逸樺園评分、每平方英尺价区间与议价空间

逸樺園（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

逸樺園

鲗鱼涌 · 太古

总单位数: 442
年换手率: 4.5%
落成年份: 2003–2003
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.7%
净租金回报: 3.20%

博晋楼盘评分

74／100

实用呎价区间

HK$20,513–HK$22,046

中位呎价 HK$21,279 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,264 万 – HK$1,358 万

区间中位 HK$13,108,110

逸樺園位于鲗鱼涌，约 442 个单位，2003–2003 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.20%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 44/100
回报: 100/100
通勤: 86/100
楼龄: 64/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 44/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 64/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 611–1,398 ft²

该面积估算楼价

HK$1,311 万

该面积估算月租

HK$33,264

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	611 ft² · 建筑面积 790 ft²	HK$1,300 万	HK$32,994
2 房	614 ft² · 建筑面积 700 ft²	HK$1,307 万	HK$33,156
2 房	616 ft² · 建筑面积 799 ft²	HK$1,311 万	HK$33,264
3 房	821 ft² · 建筑面积 896 ft²	HK$1,747 万	HK$44,334
3 房	896 ft² · 建筑面积 1,087 ft²	HK$1,907 万	HK$48,384

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$393,243	HK$196,622
5%	HK$655,406	HK$327,703
8%	HK$1,048,649	HK$524,324

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$21,604–HK$26,596	HK$22,533	1
美聯物業 Midland	HK$22,534–HK$23,893	HK$22,534	1
28Hse 千居	HK$21,503–HK$21,503	HK$21,503	6

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 616 ft²

HK$33,264

租金呎价（每月）

HK$54.0

楼盘平均月租

HK$54,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 611 ft² · HK$32,9942 房 · 614 ft² · HK$33,1562 房 · 616 ft² · HK$33,2643 房 · 821 ft² · HK$44,3343 房 · 896 ft² · HK$48,384

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 16放租单位: 5已累积 45 宗成交纪录

目前最值：2座，叫价较我们的估算低约 2%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
1座	放租	614 ft²	HK$30,000	HK$30,835 – HK$35,477	-10%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放租	611 ft²	HK$30,000	HK$30,684 – HK$35,304	-9%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放售	611 ft²	HK$1,320 万	HK$1,224 万 – HK$1,457 万	-2%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	896 ft²	HK$50,000	HK$44,997 – HK$51,771	+3%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放租	614 ft²	HK$35,000	HK$30,835 – HK$35,477	+6%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	821 ft²	HK$1,850 万	HK$1,581 万 – HK$1,883 万	+7%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放售	821 ft²	HK$1,980 万	HK$1,597 万 – HK$1,902 万	+13%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月8日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$1,696 万

可望节省

HK$284 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$142 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-15	1座中層 C室	611 ft²	HK$1,320 万	HK$21,604
2026-08-12	逸樺園 1座 35 F室	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園高層 C	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-11	1座 35樓 F室	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-07	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園高層 B	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園 1座 9 F室	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-08-06	1座 9樓 F室	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-07-21	逸樺園高層 -	896 ft²	HK$1,838 万	HK$20,513
2026-07-21	逸樺園 1座 9 E室	896 ft²	HK$1,838 万	HK$20,513
2026-07-21	逸樺園中層 A	896 ft²	HK$1,838 万	HK$20,513
2026-07-20	1座 9樓 E室	896 ft²	HK$1,838 万	HK$20,513
2026-07-20	逸樺園 2座 26 A室	821 ft²	HK$1,782 万	HK$21,705
2026-07-20	逸樺園高層 C	821 ft²	HK$1,782 万	HK$21,705
2026-07-20	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,782 万	HK$21,705
2026-07-19	2座 26樓 A室	821 ft²	HK$1,782 万	HK$21,705
2026-06-25	逸樺園市場 -	821 ft²	HK$1,782 万	HK$21,705
2026-06-25	逸樺園中層 C	821 ft²	HK$1,782 万	HK$21,705
2026-06-15	逸樺園高層 B	821 ft²	HK$1,800 万	HK$21,924
2026-06-15	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,800 万	HK$21,924
2026-06-15	逸樺園 2座 35 F室	821 ft²	HK$1,800 万	HK$21,924
2026-06-14	2座 35樓 F室	821 ft²	HK$1,800 万	HK$21,924
2026-06-11	逸樺園 1座 16 F室	821 ft²	HK$1,420 万	HK$17,296
2026-06-11	逸樺園高層 B	821 ft²	HK$1,420 万	HK$17,296
2026-06-11	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,420 万	HK$17,296
2026-06-10	1座 16樓 F室	821 ft²	HK$1,420 万	HK$17,296
2026-05-19	逸樺園 1座 6 D室	614 ft²	HK$1,280 万	HK$20,847
2026-05-19	逸樺園中層 A	614 ft²	HK$1,280 万	HK$20,847
2026-05-19	逸樺園高層 -	614 ft²	HK$1,280 万	HK$20,847

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。