楼盘评分

逸樺園评分、每平方英尺价区间与议价空间

逸樺園（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

逸樺園位于香港鲗鱼涌，共 442 个单位，2003 年入住；实用呎价约 HK$21,009–HK$26,596，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.7%，每年约 4.5% 单位成交。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

逸樺園

鲗鱼涌 · 太古

总单位数: 442
年换手率: 4.5%
落成年份: 2003–2003
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.7%
净租金回报: 3.20%

博晋楼盘评分

74／100

实用呎价区间

HK$20,513–HK$21,924

中位呎价 HK$21,219 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,684 万 – HK$1,800 万

区间中位 HK$17,420,389

逸樺園位于鲗鱼涌，约 442 个单位，2003–2003 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.20%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 44/100
回报: 100/100
通勤: 86/100
楼龄: 64/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 44/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 64/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 611–1,398 ft²

该面积估算楼价

HK$1,742 万

该面积估算月租

HK$44,334

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	611 ft²	HK$1,296 万	HK$32,994
2 房	614 ft²	HK$1,303 万	HK$33,156
3 房	752 ft²	HK$1,596 万	HK$40,608
3 房	821 ft²	HK$1,742 万	HK$44,334
3 房	896 ft²	HK$1,901 万	HK$48,384
4 房	1,398 ft²	HK$2,966 万	HK$75,492

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$522,612	HK$261,306
5%	HK$871,019	HK$435,510
8%	HK$1,393,631	HK$696,816

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$21,880–HK$21,880	HK$21,880	6
中原地產 Centanet	HK$21,604–HK$27,261	HK$21,604	1
美聯物業 Midland	HK$21,504–HK$24,122	HK$21,604	1

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 821 ft²

HK$44,334

租金呎价（每月）

HK$54.0

楼盘平均月租

HK$46,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 611 ft² · HK$32,9942 房 · 614 ft² · HK$33,1563 房 · 752 ft² · HK$40,6083 房 · 821 ft² · HK$44,3343 房 · 896 ft² · HK$48,3844 房 · 1,398 ft² · HK$75,492

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 17放租单位: 4已累积 82 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-15	逸樺園註冊處成交 2房	611 ft²	HK$1,320 万	HK$21,604
2026-09-15	1座高層 2房	611 ft²	HK$1,320 万	HK$21,604
2026-09-15	逸樺園 33 C	611 ft²	HK$1,320 万	HK$21,604
2026-09-15	逸樺園 1座 33 C室	611 ft²	HK$1,320 万	HK$21,604
2026-09-14	1座 33 C	611 ft²	HK$1,320 万	HK$21,604
2026-09-09	逸樺園註冊處成交 3房	821 ft²	HK$382 万	—
2026-09-09	1座高層 3房	821 ft²	HK$382 万	—
2026-08-16	1座高層 2房	611 ft²	HK$1,320 万	HK$21,604
2026-08-16	逸樺園市場成交 2房露台	611 ft²	HK$1,320 万	HK$21,604
2026-08-15	1座中層 C室	611 ft²	HK$1,320 万	HK$21,604
2026-08-12	逸樺園註冊處成交 3房	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園 35 F	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園 1座 35 F室	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園高層 C	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-12	1座高層 3房	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-12	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-11	1座 35 F	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-11	1座 35樓 F室	821 ft²	HK$1,850 万	HK$22,533
2026-08-07	逸樺園高層 B	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園 1座 9 F室	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園註冊處成交 3房	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-08-07	1座高層 3房	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園高層 -	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-08-07	逸樺園 9 F	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-08-06	1座 9 F	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-08-06	1座 9樓 F室	821 ft²	HK$1,730 万	HK$21,072
2026-07-21	1座高層 3房	896 ft²	HK$1,838 万	HK$20,513
2026-07-21	逸樺園註冊處成交 3房	896 ft²	HK$1,838 万	HK$20,513
2026-07-21	逸樺園 9 E	896 ft²	HK$1,838 万	HK$20,513
2026-07-21	逸樺園中層 A	896 ft²	HK$1,838 万	HK$20,513

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由逸樺園本身的数据计算，数字随每日更新而变。

逸樺園呎价多少？

逸樺園目前实用呎价约 HK$21,009–HK$26,596，中位约 HK$23,803。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

逸樺園一个单位大约多少钱？

按今天的区间，逸樺園一个中等面积单位约 HK$1,742万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

逸樺園最新成交如何？

我们持有的逸樺園最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

逸樺園租金回报多少？

毛租金回报约 3.7%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 3.20%，参考中位月租约 HK$46,000。

逸樺園管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

逸樺園是几年楼？

逸樺園于 2003 年入住，楼龄约 23 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

逸樺園有多少单位？

共 442 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

逸樺園到中环要多久？

由鲗鱼涌乘公共交通到中环约 14 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

逸樺園议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在逸樺園议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买逸樺園还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

鲗鱼涌其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是逸樺園。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。