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屋苑評分

益昌大廈評分、呎價區間同議價空間

益昌大廈（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

益昌大廈

鰂魚涌

總單位數: 420
年換手率: 4.5%
落成年份: 1972–1972
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.7%
淨租金回報: 2.12%

博晉屋苑評分

52／100

實用呎價區間

HK$7,357–HK$8,421

中位呎價 HK$7,889 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$240 萬 – HK$275 萬

區間中位 HK$2,571,814

益昌大廈位於鰂魚涌，約 420 個單位，1972–1972 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.12%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 43/100
回報: 56/100
通勤: 86/100
樓齡: 2/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 43/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 56/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 2/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

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中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 180–487 ft²

此面積估算樓價

HK$257 萬

此面積估算月租

HK$13,203

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	248 ft² · 建築面積 350 ft²	HK$196 萬	HK$10,044
2 房	294 ft²	HK$232 萬	HK$11,907
1 房	301 ft² · 建築面積 331 ft²	HK$237 萬	HK$12,191
1 房	326 ft²	HK$257 萬	HK$13,203
2 房	376 ft² · 建築面積 401 ft²	HK$297 萬	HK$15,228
3 房	487 ft² · 建築面積 512 ft²	HK$384 萬	HK$19,724

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$77,154	HK$38,577
5%	HK$128,591	HK$64,295
8%	HK$205,745	HK$102,873

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 54 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$7,111–HK$10,403	HK$7,795	3
中原地產 Centanet	HK$9,231–HK$11,037	HK$10,384	0
美聯物業 Midland	HK$7,092–HK$8,589	HK$8,589	6

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 326 ft²

HK$13,203

租金呎價（每月）

HK$40.5

屋苑平均月租

HK$42,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 248 ft² · HK$10,0442 房 · 294 ft² · HK$11,9071 房 · 301 ft² · HK$12,1911 房 · 326 ft² · HK$13,2032 房 · 376 ft² · HK$15,2283 房 · 487 ft² · HK$19,724

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 4放租單位: 1已累積 26 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-07-23	益昌大廈十三樓 17室	326 ft²	HK$280 萬	HK$8,589
2026-07-23	益昌大廈註冊處成交 A	326 ft²	HK$280 萬	HK$8,589
2026-07-23	益昌大廈六樓 11室	372 ft²	HK$300 萬	HK$8,065
2026-07-22	益昌大廈 12 17室	326 ft²	HK$280 萬	HK$8,589
2026-06-29	益昌大廈九樓 4室	376 ft²	HK$295 萬	HK$7,846
2026-06-29	益昌大廈註冊處成交 B	376 ft²	HK$295 萬	HK$7,846
2026-06-28	益昌大廈 8 4室	376 ft²	HK$295 萬	HK$7,846
2026-06-26	益昌大廈十八樓 6室	294 ft²	HK$209 萬	HK$7,102
2026-06-26	益昌大廈註冊處成交 C	294 ft²	HK$209 萬	HK$7,102
2026-06-25	益昌大廈 17 6室	294 ft²	HK$209 萬	HK$7,102
2026-05-28	益昌大廈十六樓 1室	475 ft²	HK$368 萬	HK$7,747
2026-05-28	益昌大廈註冊處成交 D	475 ft²	HK$368 萬	HK$7,747
2026-05-27	益昌大廈 15 1室	475 ft²	HK$368 萬	HK$7,747
2026-05-22	益昌大廈註冊處成交 E	475 ft²	HK$400 萬	HK$8,421
2026-05-22	益昌大廈五樓 1室	475 ft²	HK$400 萬	HK$8,421
2026-05-21	益昌大廈 4 1室	475 ft²	HK$400 萬	HK$8,421
2026-04-15	益昌大廈六樓 11室	372 ft²	HK$300 萬	HK$8,065
2026-03-25	益昌大廈十五樓 20室	288 ft²	HK$230 萬	HK$7,986
2026-03-25	益昌大廈註冊處成交 F	288 ft²	HK$230 萬	HK$7,986
2026-03-24	益昌大廈 14 20室	288 ft²	HK$230 萬	HK$7,986
2026-02-24	益昌大廈註冊處成交 G	372 ft²	HK$260 萬	HK$6,989
2026-02-24	益昌大廈六樓 3室	372 ft²	HK$260 萬	HK$6,989
2026-02-16	益昌大廈十六樓 14室	367 ft²	HK$270 萬	HK$7,357
2026-02-16	益昌大廈註冊處成交 H	367 ft²	HK$270 萬	HK$7,357
2026-01-07	益昌大廈註冊處成交 I	487 ft²	HK$380 萬	HK$7,803
2025-12-10	益昌大廈註冊處成交 J	301 ft²	HK$253 萬	HK$8,389

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。