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楼盘评分

益昌大廈评分、每平方英尺价区间与议价空间

益昌大廈（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

益昌大廈

鲗鱼涌

总单位数: 420
年换手率: 4.5%
落成年份: 1972–1972
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.7%
净租金回报: 2.12%

博晋楼盘评分

52／100

实用呎价区间

HK$7,357–HK$8,421

中位呎价 HK$7,889 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$240 万 – HK$275 万

区间中位 HK$2,571,814

益昌大廈位于鲗鱼涌，约 420 个单位，1972–1972 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.12%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 43/100
回报: 56/100
通勤: 86/100
楼龄: 2/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 43/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 56/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 2/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 180–487 ft²

该面积估算楼价

HK$257 万

该面积估算月租

HK$13,203

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	248 ft² · 建筑面积 350 ft²	HK$196 万	HK$10,044
2 房	294 ft²	HK$232 万	HK$11,907
1 房	301 ft² · 建筑面积 331 ft²	HK$237 万	HK$12,191
1 房	326 ft²	HK$257 万	HK$13,203
2 房	376 ft² · 建筑面积 401 ft²	HK$297 万	HK$15,228
3 房	487 ft² · 建筑面积 512 ft²	HK$384 万	HK$19,724

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$77,154	HK$38,577
5%	HK$128,591	HK$64,295
8%	HK$205,745	HK$102,873

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 54 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$7,111–HK$10,403	HK$7,795	3
中原地產 Centanet	HK$9,231–HK$11,037	HK$10,384	0
美聯物業 Midland	HK$7,092–HK$8,589	HK$8,589	6

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 326 ft²

HK$13,203

租金呎价（每月）

HK$40.5

楼盘平均月租

HK$42,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 248 ft² · HK$10,0442 房 · 294 ft² · HK$11,9071 房 · 301 ft² · HK$12,1911 房 · 326 ft² · HK$13,2032 房 · 376 ft² · HK$15,2283 房 · 487 ft² · HK$19,724

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 4放租单位: 1已累积 26 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-07-23	益昌大廈十三樓 17室	326 ft²	HK$280 万	HK$8,589
2026-07-23	益昌大廈註冊處成交 A	326 ft²	HK$280 万	HK$8,589
2026-07-23	益昌大廈六樓 11室	372 ft²	HK$300 万	HK$8,065
2026-07-22	益昌大廈 12 17室	326 ft²	HK$280 万	HK$8,589
2026-06-29	益昌大廈九樓 4室	376 ft²	HK$295 万	HK$7,846
2026-06-29	益昌大廈註冊處成交 B	376 ft²	HK$295 万	HK$7,846
2026-06-28	益昌大廈 8 4室	376 ft²	HK$295 万	HK$7,846
2026-06-26	益昌大廈十八樓 6室	294 ft²	HK$209 万	HK$7,102
2026-06-26	益昌大廈註冊處成交 C	294 ft²	HK$209 万	HK$7,102
2026-06-25	益昌大廈 17 6室	294 ft²	HK$209 万	HK$7,102
2026-05-28	益昌大廈十六樓 1室	475 ft²	HK$368 万	HK$7,747
2026-05-28	益昌大廈註冊處成交 D	475 ft²	HK$368 万	HK$7,747
2026-05-27	益昌大廈 15 1室	475 ft²	HK$368 万	HK$7,747
2026-05-22	益昌大廈註冊處成交 E	475 ft²	HK$400 万	HK$8,421
2026-05-22	益昌大廈五樓 1室	475 ft²	HK$400 万	HK$8,421
2026-05-21	益昌大廈 4 1室	475 ft²	HK$400 万	HK$8,421
2026-04-15	益昌大廈六樓 11室	372 ft²	HK$300 万	HK$8,065
2026-03-25	益昌大廈十五樓 20室	288 ft²	HK$230 万	HK$7,986
2026-03-25	益昌大廈註冊處成交 F	288 ft²	HK$230 万	HK$7,986
2026-03-24	益昌大廈 14 20室	288 ft²	HK$230 万	HK$7,986
2026-02-24	益昌大廈註冊處成交 G	372 ft²	HK$260 万	HK$6,989
2026-02-24	益昌大廈六樓 3室	372 ft²	HK$260 万	HK$6,989
2026-02-16	益昌大廈十六樓 14室	367 ft²	HK$270 万	HK$7,357
2026-02-16	益昌大廈註冊處成交 H	367 ft²	HK$270 万	HK$7,357
2026-01-07	益昌大廈註冊處成交 I	487 ft²	HK$380 万	HK$7,803
2025-12-10	益昌大廈註冊處成交 J	301 ft²	HK$253 万	HK$8,389

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。