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楼盘评分

益發大廈评分、每平方英尺价区间与议价空间

益發大廈（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

益發大廈

鲗鱼涌 · 恒基兆業

总单位数: 680
年换手率: 4.6%
落成年份: 1972–1972
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.7%
净租金回报: 2.11%

博晋楼盘评分

55／100

实用呎价区间

HK$7,494–HK$9,669

中位呎价 HK$8,582 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$292 万 – HK$376 万

区间中位 HK$3,338,204

益發大廈位于鲗鱼涌，约 680 个单位，1972–1972 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.11%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 51/100
回报: 56/100
通勤: 86/100
楼龄: 2/100
开发商: 84/100

流通性权重 30% · 51/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 56/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 2/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 84/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 147–691 ft²

该面积估算楼价

HK$334 万

该面积估算月租

HK$16,144

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	147 ft²	HK$126 万	HK$6,101
1 房	310 ft² · 建筑面积 350 ft²	HK$266 万	HK$12,865
开放式	360 ft²	HK$309 万	HK$14,940
开放式	389 ft²	HK$334 万	HK$16,144
2 房	450 ft² · 建筑面积 550 ft²	HK$386 万	HK$18,675
3 房	691 ft²	HK$593 万	HK$28,677

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$100,146	HK$50,073
5%	HK$166,910	HK$83,455
8%	HK$267,056	HK$133,528

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 54 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$7,377	0
美聯物業 Midland	HK$8,862–HK$9,669	HK$9,669	6
28Hse 千居	HK$7,576–HK$10,242	HK$8,815	6

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 389 ft²

HK$16,144

租金呎价（每月）

HK$41.5

楼盘平均月租

HK$12,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 147 ft² · HK$6,1011 房 · 310 ft² · HK$12,865开放式 · 360 ft² · HK$14,940开放式 · 389 ft² · HK$16,1442 房 · 450 ft² · HK$18,6753 房 · 691 ft² · HK$28,677

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 5放租单位: 1已累积 26 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-19	益發大廈高層 A	361 ft²	HK$300 万	HK$8,310
2026-08-06	益發大廈 5 33	389 ft²	HK$295 万	HK$7,584
2026-07-30	益發大廈 16 19室	362 ft²	HK$350 万	HK$9,669
2026-07-30	益發大廈高層 B	362 ft²	HK$350 万	HK$9,669
2026-07-29	益發大廈 16 19	362 ft²	HK$350 万	HK$9,669
2026-07-28	益發大廈高層 C	366 ft²	HK$320 万	HK$8,743
2026-06-29	益發大廈高層 D	389 ft²	HK$340 万	HK$8,740
2026-06-29	益發大廈 5 36室	389 ft²	HK$340 万	HK$8,740
2026-06-28	益發大廈 5 36	389 ft²	HK$340 万	HK$8,740
2026-06-24	益發大廈高層 E	389 ft²	HK$300 万	HK$7,712
2026-06-12	益發大廈高層 F	427 ft²	HK$320 万	HK$7,494
2026-06-12	益發大廈 2 1室	427 ft²	HK$320 万	HK$7,494
2026-06-11	益發大廈 2 1	427 ft²	HK$320 万	HK$7,494
2026-05-28	益發大廈 10 22室	375 ft²	HK$316 万	HK$8,421
2026-05-27	益發大廈 10 22	375 ft²	HK$316 万	HK$8,421
2026-05-19	益發大廈 17 14室	330 ft²	HK$350 万	HK$10,606
2026-05-18	益發大廈 17 14	330 ft²	HK$350 万	HK$10,606
2026-05-13	益發大廈 1 44室	311 ft²	HK$200 万	HK$6,431
2026-05-12	益發大廈 1 44	311 ft²	HK$200 万	HK$6,431
2026-04-26	益發大廈 17 23	360 ft²	HK$253 万	HK$7,028
2026-03-31	益發大廈 7 27室	389 ft²	HK$380 万	HK$9,769
2026-03-30	益發大廈 7 27	389 ft²	HK$380 万	HK$9,769
2026-03-25	益發大廈 16 25室	294 ft²	HK$250 万	HK$8,503
2026-03-24	益發大廈 6 32室	356 ft²	HK$330 万	HK$9,270
2026-03-24	益發大廈 16 25	294 ft²	HK$250 万	HK$8,503
2026-03-23	益發大廈 13 5室	361 ft²	HK$313 万	HK$8,679

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。