楼盘评分

昇御門评分、每平方英尺价区间与议价空间

昇御門（红磡）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

昇御門位于香港红磡，共 334 个单位，2012 年入住；实用呎价约 HK$15,537–HK$22,930，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.0%，每年约 4.5% 单位成交。

红磡返回香港楼盘评分

昇御門

红磡 · 新鴻基/信德/廖創興/新世界

总单位数: 334
年换手率: 4.5%
落成年份: 2012–2012
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.52%

博晋楼盘评分

69／100

实用呎价区间

HK$15,114–HK$16,401

中位呎价 HK$15,758 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$920 万 – HK$999 万

区间中位 HK$9,596,378

昇御門位于红磡，约 334 个单位，2012–2012 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.52%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 40/100
回报: 76/100
通勤: 82/100
楼龄: 82/100
开发商: 90/100

流通性权重 30% · 40/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 76/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 82/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 90/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 300–3,176 ft²

该面积估算楼价

HK$960 万

该面积估算月租

HK$31,668

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	300 ft²	HK$473 万	HK$15,600
1 房	364 ft²	HK$574 万	HK$18,928
2 房	405 ft²	HK$638 万	HK$21,060
4 房	609 ft²	HK$960 万	HK$31,668
4 房	1,255 ft²	HK$1,978 万	HK$65,260
4 房	1,616 ft²	HK$2,546 万	HK$84,032

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$287,891	HK$143,946
5%	HK$479,819	HK$239,909
8%	HK$767,710	HK$383,855

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$14,256–HK$20,554	HK$16,604	2
中原地產 Centanet	HK$15,336–HK$22,929	—	0
美聯物業 Midland	HK$16,803–HK$18,324	—	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 609 ft²

HK$31,668

租金呎价（每月）

HK$52.0

楼盘平均月租

HK$20,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 300 ft² · HK$15,6001 房 · 364 ft² · HK$18,9282 房 · 405 ft² · HK$21,0604 房 · 609 ft² · HK$31,6684 房 · 1,255 ft² · HK$65,2604 房 · 1,616 ft² · HK$84,032

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 18放租单位: 2已累积 77 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-28	第1座註冊處成交 1房	366 ft²	HK$615 万	HK$16,803
2026-08-28	1 註冊處 1房	364 ft²	HK$615 万	HK$16,996
2026-08-28	2座 16 E室	364 ft²	HK$615 万	HK$16,896
2026-08-28	1座高層 1房	364 ft²	HK$615 万	HK$16,896
2026-08-28	昇御門 2座 16 E室	364 ft²	HK$615 万	HK$16,896
2026-08-28	一房	366 ft²	HK$615 万	HK$16,803
2026-08-27	2座 16 E室	366 ft²	HK$615 万	HK$16,803
2026-08-27	昇御門 16 E	366 ft²	HK$615 万	HK$16,803
2026-08-06	1座 18 C	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-07-30	昇御門地庫2 R078號	—	HK$127 万	—
2026-07-20	第1座註冊處成交 3房	1,461 ft²	HK$2,500 万	HK$17,112
2026-07-20	三房	1,461 ft²	HK$2,500 万	HK$17,112
2026-07-20	1座高層 3房	1,461 ft²	HK$2,500 万	HK$17,112
2026-07-20	1 註冊處 3房	1,461 ft²	HK$2,500 万	HK$17,112
2026-06-29	第1座註冊處成交 3房	734 ft²	HK$100 万	—
2026-06-29	三房	734 ft²	HK$100 万	—
2026-06-29	1 註冊處 3房	734 ft²	HK$100 万	—
2026-06-29	1座高層 3房	734 ft²	HK$100 万	—
2026-06-23	昇御門地庫1 R027號	—	HK$173 万	—
2026-06-09	昇御門 18樓 C室	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-09	1座 18 C室	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-09	一房	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-09	第1座註冊處成交 1房	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-09	1 註冊處 1房	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-09	1座高層 1房	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-09	昇御門 1座 18 C室	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-08	昇御門 18 C	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-08	1座 18 C室	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-04	昇御門 1座 5 H室	405 ft²	HK$615 万	HK$15,185
2026-06-04	1座高層 1房	405 ft²	HK$615 万	HK$15,185

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由昇御門本身的数据计算，数字随每日更新而变。

昇御門呎价多少？

昇御門目前实用呎价约 HK$15,537–HK$22,930，中位约 HK$19,234。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

昇御門一个单位大约多少钱？

按今天的区间，昇御門一个中等面积单位约 HK$960万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

昇御門最新成交如何？

我们持有的昇御門最新成交为 2026 年 8 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

昇御門租金回报多少？

毛租金回报约 3.0%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.52%，参考中位月租约 HK$20,000。

昇御門管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

昇御門是几年楼？

昇御門于 2012 年入住，楼龄约 14 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

昇御門有多少单位？

共 334 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

昇御門到中环要多久？

由红磡乘公共交通到中环约 20 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

昇御門议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在昇御門议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买昇御門还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

红磡其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是昇御門。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。