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楼盘评分

昇御門评分、每平方英尺价区间与议价空间

昇御門（红磡）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

红磡返回香港楼盘评分

昇御門

红磡 · 新鴻基/信德/廖創興/新世界

总单位数: 334
年换手率: 4.5%
落成年份: 2012–2012
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.52%

博晋楼盘评分

69／100

实用呎价区间

HK$15,114–HK$16,401

中位呎价 HK$15,758 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$920 万 – HK$999 万

区间中位 HK$9,596,378

昇御門位于红磡，约 334 个单位，2012–2012 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.52%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 40/100
回报: 76/100
通勤: 82/100
楼龄: 82/100
开发商: 90/100

流通性权重 30% · 40/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 76/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 82/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 90/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 300–3,176 ft²

该面积估算楼价

HK$960 万

该面积估算月租

HK$31,668

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	306 ft²	HK$482 万	HK$15,912
1 房	366 ft²	HK$577 万	HK$19,032
1 房	609 ft²	HK$960 万	HK$31,668
3 房	609 ft²	HK$960 万	HK$31,668
3 房	1,045 ft²	HK$1,647 万	HK$54,340
4 房	1,587 ft²	HK$2,501 万	HK$82,524

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$287,891	HK$143,946
5%	HK$479,819	HK$239,909
8%	HK$767,710	HK$383,855

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$15,537–HK$22,930	HK$15,646	1
美聯物業 Midland	—	HK$16,803	1
28Hse 千居	HK$15,537–HK$19,745	HK$16,393	3

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 609 ft²

HK$31,668

租金呎价（每月）

HK$52.0

楼盘平均月租

HK$15,750/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 306 ft² · HK$15,9121 房 · 366 ft² · HK$19,0321 房 · 609 ft² · HK$31,6683 房 · 609 ft² · HK$31,6683 房 · 1,045 ft² · HK$54,3404 房 · 1,587 ft² · HK$82,524

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 14放租单位: 4已累积 45 宗成交纪录

现时房源的叫价全部高于我们的估算；正是需要议价的时候。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
三房	放租	1,461 ft²	HK$48,000	HK$70,654 – HK$81,290	-37%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
一房	放租	364 ft²	HK$15,000	HK$17,603 – HK$20,253	-21%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
昇御門	放租	364 ft²	HK$16,500	HK$17,603 – HK$20,253	-13%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
二房	放租	708 ft²	HK$32,568	HK$34,239 – HK$39,393	-12%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
一房	放售	366 ft²	HK$615 万	HK$428 万 – HK$714 万	+8%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
昇御門	放售	364 ft²	HK$675 万	HK$427 万 – HK$711 万	+19%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
昇御門	放售	409 ft²	HK$814 万	HK$462 万 – HK$770 万	+32%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
昇御門	放售	1,045 ft²	HK$2,050 万	HK$965 万 – HK$1,609 万	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看
三房	放售	1,461 ft²	HK$2,500 万	HK$1,283 万 – HK$2,138 万	核实中	—	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年9月11日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$585 万

可望节省

HK$229 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$114 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-28	第1座註冊處成交 1房	366 ft²	HK$615 万	HK$16,803
2026-08-28	昇御門 2座 16 E室	364 ft²	HK$615 万	HK$16,896
2026-08-28	一房	366 ft²	HK$615 万	HK$16,803
2026-08-27	昇御門 16 E	366 ft²	HK$615 万	HK$16,803
2026-08-06	1座 18 C	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-07-30	昇御門地庫2 R078號	—	HK$127 万	—
2026-07-20	三房	1,461 ft²	HK$2,500 万	HK$17,112
2026-07-20	第1座註冊處成交 3房	1,461 ft²	HK$2,500 万	HK$17,112
2026-06-29	三房	734 ft²	HK$100 万	—
2026-06-29	第1座註冊處成交 3房	734 ft²	HK$100 万	—
2026-06-23	昇御門地庫1 R027號	—	HK$173 万	—
2026-06-09	一房	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-09	昇御門 1座 18 C室	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-09	昇御門 18樓 C室	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-09	第1座註冊處成交 1房	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-08	昇御門 18 C	364 ft²	HK$597 万	HK$16,401
2026-06-04	昇御門 5樓 H室	405 ft²	HK$615 万	HK$15,185
2026-06-04	昇御門 20樓 D室	609 ft²	HK$950 万	HK$15,599
2026-06-04	昇御門 1座 20 D室	609 ft²	HK$950 万	HK$15,599
2026-06-04	昇御門 1座 5 H室	405 ft²	HK$615 万	HK$15,185
2026-06-04	一房	609 ft²	HK$950 万	HK$15,599
2026-06-04	第1座註冊處成交 1房	405 ft²	HK$615 万	HK$15,185
2026-06-04	一房	405 ft²	HK$615 万	HK$15,185
2026-06-03	昇御門 3樓 G室	300 ft²	HK$462 万	HK$15,400
2026-06-03	1座 20 D	609 ft²	HK$950 万	HK$15,599
2026-06-03	1座 5 H	405 ft²	HK$615 万	HK$15,185
2026-06-03	昇御門 20 D	609 ft²	HK$950 万	HK$15,599
2026-06-03	昇御門 5 H	405 ft²	HK$615 万	HK$15,185
2026-06-03	—	300 ft²	HK$462 万	HK$15,400
2026-06-03	昇御門 1座 3 G室	300 ft²	HK$462 万	HK$15,400

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。