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屋苑評分

昇御門評分、呎價區間同議價空間

昇御門（紅磡）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

紅磡返回香港屋苑評分

昇御門

紅磡 · 新鴻基/信德/廖創興/新世界

總單位數: 334
年換手率: 4.5%
落成年份: 2012–2012
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 3.0%
淨租金回報: 2.52%

博晉屋苑評分

69／100

實用呎價區間

HK$15,114–HK$16,401

中位呎價 HK$15,758 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$920 萬 – HK$999 萬

區間中位 HK$9,596,378

昇御門位於紅磡，約 334 個單位，2012–2012 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 19 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.52%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 40/100
回報: 76/100
通勤: 82/100
樓齡: 82/100
發展商: 90/100

流通性權重 30% · 40/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 76/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 82/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 82/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 90/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘20 min

銅鑼灣／灣仔26 min

尖沙咀／九龍站12 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城15 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 300–3,176 ft²

此面積估算樓價

HK$960 萬

此面積估算月租

HK$31,668

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	306 ft²	HK$482 萬	HK$15,912
1 房	366 ft²	HK$577 萬	HK$19,032
1 房	609 ft²	HK$960 萬	HK$31,668
3 房	609 ft²	HK$960 萬	HK$31,668
3 房	1,045 ft²	HK$1,647 萬	HK$54,340
4 房	1,587 ft²	HK$2,501 萬	HK$82,524

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$287,891	HK$143,946
5%	HK$479,819	HK$239,909
8%	HK$767,710	HK$383,855

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$15,537–HK$22,930	HK$15,646	1
美聯物業 Midland	—	HK$16,803	1
28Hse 千居	HK$15,537–HK$19,745	HK$16,393	3

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 609 ft²

HK$31,668

租金呎價（每月）

HK$52.0

屋苑平均月租

HK$15,750/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 306 ft² · HK$15,9121 房 · 366 ft² · HK$19,0321 房 · 609 ft² · HK$31,6683 房 · 609 ft² · HK$31,6683 房 · 1,045 ft² · HK$54,3404 房 · 1,587 ft² · HK$82,524

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 14放租單位: 4已累積 45 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
三房	放租	1,461 ft²	HK$48,000	HK$70,654 – HK$81,290	-37%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
一房	放租	364 ft²	HK$15,000	HK$17,603 – HK$20,253	-21%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
昇御門	放租	364 ft²	HK$16,500	HK$17,603 – HK$20,253	-13%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
二房	放租	708 ft²	HK$32,568	HK$34,239 – HK$39,393	-12%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
一房	放售	366 ft²	HK$615 萬	HK$428 萬 – HK$714 萬	+8%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
昇御門	放售	364 ft²	HK$675 萬	HK$427 萬 – HK$711 萬	+19%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
昇御門	放售	409 ft²	HK$814 萬	HK$462 萬 – HK$770 萬	+32%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
昇御門	放售	1,045 ft²	HK$2,050 萬	HK$965 萬 – HK$1,609 萬	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看
三房	放售	1,461 ft²	HK$2,500 萬	HK$1,283 萬 – HK$2,138 萬	核實中	—	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年9月11日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$585 萬

可望節省

HK$229 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$114 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-28	第1座註冊處成交 1房	366 ft²	HK$615 萬	HK$16,803
2026-08-28	昇御門 2座 16 E室	364 ft²	HK$615 萬	HK$16,896
2026-08-28	一房	366 ft²	HK$615 萬	HK$16,803
2026-08-27	昇御門 16 E	366 ft²	HK$615 萬	HK$16,803
2026-08-06	1座 18 C	364 ft²	HK$597 萬	HK$16,401
2026-07-30	昇御門地庫2 R078號	—	HK$127 萬	—
2026-07-20	三房	1,461 ft²	HK$2,500 萬	HK$17,112
2026-07-20	第1座註冊處成交 3房	1,461 ft²	HK$2,500 萬	HK$17,112
2026-06-29	三房	734 ft²	HK$100 萬	—
2026-06-29	第1座註冊處成交 3房	734 ft²	HK$100 萬	—
2026-06-23	昇御門地庫1 R027號	—	HK$173 萬	—
2026-06-09	一房	364 ft²	HK$597 萬	HK$16,401
2026-06-09	昇御門 1座 18 C室	364 ft²	HK$597 萬	HK$16,401
2026-06-09	昇御門 18樓 C室	364 ft²	HK$597 萬	HK$16,401
2026-06-09	第1座註冊處成交 1房	364 ft²	HK$597 萬	HK$16,401
2026-06-08	昇御門 18 C	364 ft²	HK$597 萬	HK$16,401
2026-06-04	昇御門 5樓 H室	405 ft²	HK$615 萬	HK$15,185
2026-06-04	昇御門 20樓 D室	609 ft²	HK$950 萬	HK$15,599
2026-06-04	昇御門 1座 20 D室	609 ft²	HK$950 萬	HK$15,599
2026-06-04	昇御門 1座 5 H室	405 ft²	HK$615 萬	HK$15,185
2026-06-04	一房	609 ft²	HK$950 萬	HK$15,599
2026-06-04	第1座註冊處成交 1房	405 ft²	HK$615 萬	HK$15,185
2026-06-04	一房	405 ft²	HK$615 萬	HK$15,185
2026-06-03	昇御門 3樓 G室	300 ft²	HK$462 萬	HK$15,400
2026-06-03	1座 20 D	609 ft²	HK$950 萬	HK$15,599
2026-06-03	1座 5 H	405 ft²	HK$615 萬	HK$15,185
2026-06-03	昇御門 20 D	609 ft²	HK$950 萬	HK$15,599
2026-06-03	昇御門 5 H	405 ft²	HK$615 萬	HK$15,185
2026-06-03	—	300 ft²	HK$462 萬	HK$15,400
2026-06-03	昇御門 1座 3 G室	300 ft²	HK$462 萬	HK$15,400

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。