- 总单位数
- 624
- 年换手率
- 4.5%
- 落成年份
- 1975–1975
- 管理费
- HK$2.7／平方英尺
- 毛租金回报
- 3.9%
- 净租金回报
- 3.26%
惠安苑位于鲗鱼涌，约 624 个单位，1975–1975 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.26%。
五项指标分数
越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。
- 流通
- 49/100
- 回报
- 100/100
- 通勤
- 86/100
- 楼龄
- 8/100
- 开发商
- 95/100
成交越密，可比成交越多，议价越有实据。
扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。
按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。
影响银行估价、按揭年期及维修支出。
管理质素解释同区楼盘的长期价差。
你主要在哪一区上班？
实际单位面积
以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。
楼盘面积范围: 839–894 ft²
| 间隔 | 实用面积 | 估算楼价 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 1 房 | 848 ft² · 建筑面积 980 ft² | HK$911 万 | HK$27,984 |
| 2 房 | 848 ft² · 建筑面积 980 ft² | HK$911 万 | HK$27,984 |
| 3 房 | 848 ft² · 建筑面积 1,020 ft² | HK$911 万 | HK$27,984 |
| 2 房 | 894 ft² · 建筑面积 1,050 ft² | HK$960 万 | HK$29,502 |
| 3 房 | 894 ft² · 建筑面积 1,020 ft² | HK$960 万 | HK$29,502 |
| 4 房 | 894 ft² | HK$960 万 | HK$29,502 |
面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。
成交价区间
输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。
| 议减幅度 | 节省金额 | 扣除服务费后净额 |
|---|---|---|
| 3% | HK$288,007 | HK$144,003 |
| 5% | HK$480,011 | HK$240,005 |
| 8% | HK$768,018 | HK$384,009 |
节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。
议价角度
成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。 楼龄约 51 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。
数据来源
以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。
| 来源 | 实用呎价区间 | 平均呎价 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$10,318–HK$10,880 | HK$10,318 | 8 |
| 中原地產 Centanet | HK$10,107–HK$11,297 | HK$11,107 | 3 |
| 美聯物業 Midland | HK$11,100–HK$11,500 | HK$11,096 | 3 |
资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。
数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。
租金水平
以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。
平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。
叫价合理吗？
我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。
现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。
近期成交纪录
我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。
| 成交日期 | 单位 | 实用面积 | 成交价 | 实用呎价 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-08-24 | C座 16 1室 | 848 ft² | HK$975 万 | HK$11,498 |
| 2026-08-24 | 惠安苑 高層 A | 848 ft² | HK$975 万 | HK$11,500 |
| 2026-08-18 | A座 20 1室 | 848 ft² | HK$880 万 | HK$10,377 |
| 2026-08-18 | 惠安苑 高層 B | 848 ft² | HK$880 万 | HK$10,377 |
| 2026-08-14 | 惠安苑 中層 C | 894 ft² | HK$958 万 | HK$10,716 |
| 2026-08-14 | E座 24 3室 | 894 ft² | HK$958 万 | HK$10,716 |
| 2026-07-31 | F座 20 4室 | 894 ft² | HK$980 万 | HK$10,962 |
| 2026-07-31 | 惠安苑 高層 D | 894 ft² | HK$980 万 | HK$10,962 |
| 2026-07-28 | 惠安苑 中層 E | 1,020 ft² | HK$958 万 | HK$9,392 |
| 2026-07-28 | 惠安苑 高層 F | 894 ft² | HK$980 万 | HK$10,962 |
| 2026-07-27 | 惠安苑 中層 G | 848 ft² | HK$880 万 | HK$10,377 |
| 2026-07-21 | F座 24 2室 | 848 ft² | HK$780 万 | HK$9,198 |
| 2026-07-21 | 惠安苑 低層 H | 848 ft² | HK$780 万 | HK$9,198 |
| 2026-06-30 | 惠安苑 中層 I | 848 ft² | HK$958 万 | HK$11,297 |
| 2026-06-30 | C座 14 1室 | 848 ft² | HK$958 万 | HK$11,297 |
| 2026-06-23 | 惠安苑 低層 J | 894 ft² | HK$380 万 | — |
| 2023-08-26 | C座 16 1室 | 848 ft² | HK$975 万 | HK$11,498 |
| 2023-08-17 | A座 20 1室 | 848 ft² | HK$880 万 | HK$10,377 |
| 2023-08-13 | E座 24 3室 | 894 ft² | HK$958 万 | HK$10,716 |
| 2023-08-06 | D座 1 2室 | 848 ft² | HK$880 万 | HK$10,377 |
| 2023-07-30 | F座 20 4室 | 894 ft² | HK$980 万 | HK$10,962 |
| 2023-07-20 | C座 25 1室 | 848 ft² | HK$966 万 | HK$11,392 |
| 2023-07-20 | F座 24 2室 | 848 ft² | HK$780 万 | HK$9,198 |
| 2023-06-29 | C座 14 1室 | 848 ft² | HK$958 万 | HK$11,297 |
| 2023-06-21 | C座 23 1室 | 848 ft² | HK$965 万 | HK$11,380 |
| 2023-06-03 | E座 4 1室 | 848 ft² | HK$940 万 | HK$11,085 |
放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。
本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。