楼盘评分

惠安苑评分、每平方英尺价区间与议价空间

惠安苑（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

惠安苑位于香港鲗鱼涌，共 624 个单位，1975 年入住；实用呎价约 HK$10,962–HK$11,297，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.9%，每年约 4.5% 单位成交。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

惠安苑

鲗鱼涌 · 太古

总单位数: 624
年换手率: 4.5%
落成年份: 1975–1975
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.9%
净租金回报: 3.26%

博晋楼盘评分

67／100

实用呎价区间

HK$9,811–HK$11,380

中位呎价 HK$10,596 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$877 万 – HK$1,017 万

区间中位 HK$9,472,466

惠安苑位于鲗鱼涌，约 624 个单位，1975–1975 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.26%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 49/100
回报: 100/100
通勤: 86/100
楼龄: 8/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 49/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 8/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 839–894 ft²

该面积估算楼价

HK$947 万

该面积估算月租

HK$34,419

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	839 ft²	HK$889 万	HK$32,302
1 房	848 ft²	HK$899 万	HK$32,648
2 房	848 ft²	HK$899 万	HK$32,648
开放式	894 ft²	HK$947 万	HK$34,419
2 房	894 ft²	HK$947 万	HK$34,419
4 房	894 ft²	HK$947 万	HK$34,419

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$284,174	HK$142,087
5%	HK$473,623	HK$236,812
8%	HK$757,797	HK$378,899

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 51 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$10,291–HK$10,380	HK$10,291	7
中原地產 Centanet	HK$11,186–HK$12,241	HK$11,869	0
美聯物業 Midland	HK$12,003–HK$12,203	HK$10,900	3

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 894 ft²

HK$34,419

租金呎价（每月）

HK$38.5

楼盘平均月租

HK$35,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 839 ft² · HK$32,3021 房 · 848 ft² · HK$32,6482 房 · 848 ft² · HK$32,648开放式 · 894 ft² · HK$34,4192 房 · 894 ft² · HK$34,4194 房 · 894 ft² · HK$34,419

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 5放租单位: 2已累积 82 宗成交纪录

目前最值：惠安苑 D座，叫价较我们的估算低约 17%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
惠安苑 D座	放售	848 ft²	HK$800 万	HK$740 万 – HK$1,182 万	-17%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
惠安苑 A座	放售	848 ft²	HK$880 万	HK$740 万 – HK$1,182 万	-8%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
惠安苑	放售	848 ft²	HK$898 万	HK$740 万 – HK$1,182 万	-7%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
惠安苑 E座	放售	894 ft²	HK$958 万	HK$766 万 – HK$1,223 万	-4%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
惠安苑	放租	848 ft²	HK$32,000	HK$30,363 – HK$34,933	-2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
惠安苑	放售	894 ft²	HK$1,038 万	HK$766 万 – HK$1,223 万	+4%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
惠安苑	放租	894 ft²	HK$36,000	HK$32,010 – HK$36,828	+5%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年10月22日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：61｜可信度：初步｜ ±23%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.35）、楼层（每层 0.38%）及成交日期（每月 +1.50%）调整；模型解释度 15%。

议价目标价

HK$949 万

可望节省

HK$89 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$44 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-20	惠安苑 D座 22 2室	848 ft²	HK$800 万	HK$9,434
2026-10-20	惠安苑注册处成交高层	980 ft²	HK$800 万	HK$8,163
2026-10-19	D座 22 2室	848 ft²	HK$800 万	HK$9,432
2026-10-12	惠安苑 D座 18 1室	848 ft²	HK$1,008 万	HK$11,887
2026-10-12	惠安苑注册处成交高层	848 ft²	HK$1,008 万	HK$11,887
2026-10-11	D座 18 1室	848 ft²	HK$1,008 万	HK$11,887
2026-10-06	惠安苑 C座 23 1室	848 ft²	HK$965 万	HK$11,380
2026-10-06	惠安苑注册处成交高层	848 ft²	HK$965 万	HK$11,380
2026-10-05	C座 23 1室	848 ft²	HK$965 万	HK$11,380
2026-10-02	惠安苑市场成交高层	848 ft²	HK$1,008 万	HK$11,887
2026-09-22	惠安苑 D座 1 2室	848 ft²	HK$880 万	HK$10,377
2026-08-24	惠安苑 16 1室	848 ft²	HK$975 万	HK$11,478
2026-08-24	惠安苑 C座 16 1室	848 ft²	HK$975 万	HK$11,498
2026-08-24	惠安苑高層 A	848 ft²	HK$975 万	HK$11,500
2026-08-24	C座 16 1室	848 ft²	HK$975 万	HK$11,498
2026-08-24	惠安苑注册处成交高层	848 ft²	HK$975 万	HK$11,498
2026-08-23	C座 16 1室	848 ft²	HK$975 万	HK$11,498
2026-08-18	惠安苑 A座 20 1室	848 ft²	HK$880 万	HK$10,377
2026-08-18	惠安苑高層 B	848 ft²	HK$880 万	HK$10,377
2026-08-18	A座 20 1室	848 ft²	HK$880 万	HK$10,377
2026-08-18	惠安苑注册处成交高层	848 ft²	HK$880 万	HK$10,377
2026-08-18	惠安苑 20 1室	848 ft²	HK$880 万	HK$10,377
2026-08-17	A座 20 1室	848 ft²	HK$880 万	HK$10,377
2026-08-14	E座 24 3室	894 ft²	HK$958 万	HK$10,716
2026-08-14	惠安苑注册处成交高层	894 ft²	HK$958 万	HK$10,716
2026-08-14	惠安苑高層 C	894 ft²	HK$958 万	HK$10,716
2026-08-14	惠安苑 24 3室	894 ft²	HK$958 万	HK$10,716
2026-08-14	惠安苑中層 C	894 ft²	HK$958 万	HK$10,716
2026-08-14	惠安苑 E座 24 3室	894 ft²	HK$958 万	HK$10,716
2026-08-13	E座 24 3室	894 ft²	HK$958 万	HK$10,716

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由惠安苑本身的数据计算，数字随每日更新而变。

惠安苑呎价多少？

惠安苑目前实用呎价约 HK$10,962–HK$11,297，中位约 HK$11,130。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

惠安苑一个单位大约多少钱？

按今天的区间，惠安苑一个中等面积单位约 HK$947万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

惠安苑最新成交如何？

我们持有的惠安苑最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

惠安苑租金回报多少？

毛租金回报约 3.9%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 3.26%，参考中位月租约 HK$35,000。

惠安苑管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

惠安苑是几年楼？

惠安苑于 1975 年入住，楼龄约 51 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

惠安苑有多少单位？

共 624 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

惠安苑到中环要多久？

由鲗鱼涌乘公共交通到中环约 14 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

惠安苑议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在惠安苑议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 5 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买惠安苑还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

鲗鱼涌其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是惠安苑。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。